好地网1月18日消息（研究员 徐路加）今天，杭州共出让5宗商地，3宗宅地，总出让金71.8亿元。

成交结果来看，土地市场持续火爆——3宗宅地，全部自持达到16%。其中，富春板块地价创富阳区新高；经开区地块地价创板块双限地新高，自持面积创限房价以来新记录。

富阳鹿城板块富春江畔的一宗商地，地价到达8463元/㎡，溢价率274.11%，创下了杭州2012年以来溢价率新纪录。

目前阶段，纯宅地即使不算自持成本，销售部分按常规测算也基本无利润可言，可见房企拿地饥渴度已经到了极致。

高比例自持现象，堪比2017年——当年市区出让107宗涉宅地，其中达到自持55宗，自持数量占比51%。自持面积占总建面11%；

今年已出让22宗，自持地块17宗，占比77%，自持面积占比6.62%！

与2017年不限价不同，当时加预期拿地是因为有房价上涨预期，且可以设置高低配提高货值；但如今严苛的双限下，货值拔高空间被严格限制。

3宗宅地具体成交结果如下——

招商地产包揽萧山2宗地块：

萧山经开区地块成交价34.04亿元，成交楼面价25944元/㎡，自持16%；

新塘地块成交价15.27亿元，成交楼面价15570元/㎡，自持16%。

富阳富春板块宅地由绿城竞得，成交价11.93亿元，成交楼面价16490元/㎡，自持16%。

地块成交情况

出让地块位置分布

看点一：神秘的16%

今年的行情从融创&中交自持6%竞得杭黄未来社区开局，且自持行情愈演愈烈。

而16%的自持比例高频出现——今天出让的3宗地块，非常凑巧的是，自持比例均为16%；在本月6日，兴耀&金帝竞得靖江地块，自持比例也是16%。

在行情白热化下，各家房企降低利润率预期，拿地价格授权上限提升，而16%的自持比例代表着目前最高的授权水平。

在16%的自持比例下，3宗地块，按好地研究院测算，自持住宅毛坯成本均在可售住宅上限毛坯均价的8折左右。（具体测算附后）

3宗宅地测算

看点二：国资出手

今天的两家竞得者——招商、绿城，均具有国资背景。今年此前，还有央企保利拿地。

特别是今天的竞得者招商，连拿两地，在本月15日主城区地块中也多进入决赛圈；而去年招商在杭州仅竞得1宗涉宅地，

国资背景的房企发力，这与2017年有较大的相似程度。以2017年4月24日-2017年8月10日期间，达50%溢价率须现房销售要求表现最为明显——期间共出让31宗地块，竞得者多以央企、国企、港资等背景的房企竞得，金额占比达到61.7%。

不乏中国电建、中国中建、中冶、路劲等在此期间首入杭州。

国企、央企、港资企业，相较一般民营企业融资成本低、资本雄厚，具有更低的资金成本和更强的资金沉淀能力。

在目前白热化的竞争下，自持成为常态，国资等具有资金优势的企业具有较大优势。

看点三：热度超过去年，直逼2017年

好地研究院认为，今年的行情从目前来看，显然已经全面超过去年，从两个角度看：

1、预期利润率更低

按好地研究院常规测算标准，去年宅地平均利润率降至4.1%，在不考虑自持成本下，甚至低于2017年，已为历史最低值。

但今年，出让的22宗涉宅地，剔除商业比例较高地块，平均预期销售利润率-0.92%，较去年大幅下降。

2、自持比例直逼历史最高值

去年，杭州市区出让的涉宅地中116宗涉宅地中，达自持地块36宗，数量占比30%；总自持面积19.78万方，仅占总建面1.47%。

今年，已有17宗地块达自持，数量占比77%，是去年的两倍；自持面积17.16万方，已基本与去年全年持平，自持面积占比6.62%，直逼自持比例最高的2017年。

2017年，杭州市区出让107宗涉宅地，其中达自持55宗，自持数量占比51%；总自持面积126.52万方，占总建面10.95%。

但与2017年相比，有较大的差别的是，现在不存在加预期拿地。主要在于双限地块严格限制了新房上限价格，即项目货值存在天花板，项目盈亏基本在拿地阶段已经确定。

2017年，新房不限价，通过加预期拿地，最终大部分项目后来房价走高，收获到涨价红利；另外，通过高低配，部分低密产品实现较高售价，也增加项目货值。

看点四：风险高企，2017年记忆犹新

2017年，特别是在此期间的20个现房销售项目，若考虑资金成本，代价不低。

据好地研究院统计，3年半过去，目前仍有6个项目（已剔除全自持项目）尚未开盘，已开盘的13个项目有7个也是今年下半年才开盘，相比一般项目，至少要增加一年半的财务成本。

目前，可售部分利润微薄，高比例的自持下，将面临较高资金沉淀。仅今天三个项目，16%的自持下，将减少货值将沉淀资金10个亿，未来这部分资产如何获利、如何退出，将存在较大难度。

附：3宗地块测算

据好地研究院测算，考虑配建成本，并将各地块自持部分的地价以可售住宅实际地价6折计算，暂不考虑超配车位和地下室：

①招商今天竞得的经开区地块，实际地价29882元/㎡，超过本月6号板块内滨江集团竞得地块711元/㎡，地价上涨2.44%，再创板块双限地地价新高。

其中，自持的16%住宅面积1.97万方，创杭州双限地自持面积记录。

以常规测算，可售部分预期亏损3.55%。

若按照极限宽松标准测算（土增税减免，营销管理成本2%测算，且不折算自持部分地价，下同），可售的10.35万方住宅预期利润率3.6%，盈利1.46亿元。

但自持部分含地价、建安等毛坯成本至少6.78亿元，将可售利润补贴到自持成本，也将沉淀资金5.32亿元，折合单位面积自持毛坯成本27011元/㎡，相当于可售毛坯房价的8折。

②招商新塘地块，实际地价17909元/㎡，按常规测算预期销售利润率-0.6%。

以极限宽松测算标准，可售7.77万方住宅预期销售利润率5.6%，可售住宅预期利润1.11亿元。

自持部分1.48万方毛坯成本3.74亿元。可售利润补贴后，项目沉淀资金2.63亿元，折合单位面积自持毛坯成本17722元/㎡，为可售房源毛坯售价的7.8折。

③绿城富春地块，实际地价17996元/㎡，为富阳地价新高（不含商业超过20%商住地）。

与西侧1.2公里，去年9月德信地块相比，相同的新房限价，实际地价上涨2012元/㎡，涨幅达到12.6%。

按常规测算，预期销售利润率-3.39%。以极限宽松标准测算，6万方住宅利润率3.48%，利润0.52亿元。补贴到自持成本（1.14万方，毛坯成本2.55亿元）后，整个项目预期沉淀资金2.03亿元，自持部分单位面积成本17820元/㎡，已相当于新房毛坯限价的8.1折。

当然，以上地块可以通过深挖地下空间价值、充分设置非宅配比来提高利润，不过总体来看，都将沉淀较大资金。