好地网1月17日消息（研究员 徐路加）明天，杭州市区共有3宗宅地出让，分别位于萧山经开区、新塘板块和富阳富春板块，总建面30.16万方，总起价47.19亿元。其中，

截止今天（1.17）晚上20点，萧山经开区宅地未正式开拍已达自持5%，接下来将比拼各家对于自持的忍受程度；

新塘地块，以25600元/㎡限价销售预计能较快去化，也将竞争激烈，大概率自持。

富阳富春板块宅地，可参考此前板块内相同限价地块，且地价有进一步走高可能，溢价率有望封顶。

具体分析如下：

地块指标

地块分布（来源：好地大数据）

一、萧山经开区宅地，将比拼资金沉淀能力

地块总建面13.12万方，其中需配建公租房6561㎡，社区配建用房不少于1500㎡。

起价26.24亿元，起始楼面价20000元/㎡，新房限价37500元/㎡（含装修3500）。

经开区板块内，今年1月6日出让有一宗宅地，位于本次地块东侧1公里，由滨江集团竞得，自持比例11%，折算自持部分地价后，实际楼面价29171元/㎡，几乎没有利润。

本次地块起始楼面价、新房限价与滨江地块一致，不过体量稍小（滨江集团地块总建面18.9万方）。

目前，地块预报价阶段已达到自持5%，实际地价在28541元/㎡，按常规测算，已经在盈亏平衡线上，接下来，将考验房企资金沉淀能力。

若参照滨江集团地块实际地价，本项目自持比例或可达10%左右。

从出手房企来看，由于地块一周前就封顶，报名房企都是敢于自持的，且出价轮次不会太多。预计仍以滨江、保利、融信、招商等板块内深耕房企出价会相对坚决。

地块位置、周边出让情况（来源：好地大数据）

二、新塘地块，大概率自持

新塘地块总建面9.8万方，含配建公租房4903㎡，社区养老用房600㎡。

起始价11.77亿元，起始楼面价12000元/㎡，新房限价25600元/㎡（含装修3000）。

地块位置位于萧绍东路与塘湄线交叉口位置，距离地铁五号线姑娘桥站不过500米。

姑娘桥站上盖项目地铁万科·彩虹天空之城是热销盘，中签率10%左右，限价也与本地块一致。

本项目有地铁配套，预计也较有快销预期，竞争将非常激烈。

板块内，已出让有3宗限价地（限价均为25600元/㎡）——

地铁上盖的两宗，一宗有27%的商业比例要求，一宗有地铁资质要求，没有参考性；

唯一一宗纯宅地为去年3月旭辉竞得，实际地价14193元/㎡，预期销售利润率12.5%。

目前行情下，利润率低下。结合今年具有快销预期项目，按常规测算，基本要在盈亏线以下。

按照好地研究院此前测算方式，达盈亏平衡线是，名义地价16509元/㎡，超过上限楼面价15570元/㎡。

即，地块大概率会进入自持，按地价折算，自持比例可能会超10%。

出手房企来看，地块体量、地价适中，又有快销预期，符合大部分房企的投资要求。不过，由于目前竞争过于激烈，对利润率考核较高的，目前阶段拿地概率不高。

周边项目、已出让限价地情况（来源：好地大数据）

三、富阳富春地块，有望封顶

地块总建面7.24万方，需配建社区服务中心1200㎡。起价9.18亿元，起始楼面价12690元/㎡，新房限价25000元/㎡（含装修3000）。

板块内最近出让的纯宅地为西侧1公里的德信地块（去年9月竞得），且新房限价与本项目一致。

德信地块，达到自持2%，实际地价15984元/㎡，按照25000元/㎡的上限价格销售，预期利润率3.94%。

若本地块实际地价与德信地块一致，名义楼面价为15644元/㎡，溢价率为23.3%。

去年上半年，富春板块高层售价还仅22000元/㎡，而目前，板块内金茂星外滩·秦望府（限价29800）、绿地·潮悦江山城（限价27000），均已实现上限价格销售。

随着地铁开通临近，富春板块房价认同度将有望提升。本项目距离以上高价项目在2公里范围内，700米内可达地铁公望街站，实现上限价格25000元/㎡销售的预期已逐步增强。

结合目前行情，相比去年9月市场更热，且德信地块按上限价格销售，预期利润率仍有压缩空间，地价有望进一步走高。对应溢价率将超过23.3%。

达封顶时，按常规测算，预期利润率为1.08%。若竞争激烈，不排除有封顶可能。

出手房企来看，或较去年9月德信地块更多，彼时参与房企有德信、新城、阳光城、联发、绿都、中天等14家。

地块位置、周边项目（来源：好地大数据）