好地网1月15日消息（研究员 徐路加）全部拍到自持；自持比例仅一周就再刷新高；按常规方法测算，3宗纯宅地平均预期销售利润率为-3.63%……

杭州主城区今天出让的4宗涉宅地，再一次刷新了我们的认知。

元旦后，杭州的土拍大戏上演非常密集，但增大的供应，并没能缓解房企饥渴的心，可以说土拍热度一场高过一场。

今天主城区出让的6宗地块，总计271.5亩，总建筑面积43.2万方，总成交金额85.64亿元。

土拍结果，全部超出本网预期，而且又创造了2个记录：

①地价记录：艮北新城、丁桥实际地价创新高；至此，今年已有9个板块创历史新高。

②自持记录：德信竞得的丁桥商住地，自持比例达到28%，刷新杭州限房价以来自持比例记录，距离上一次记录仅过去8天。

4宗涉宅地具体成交如下：

●绿城和地铁联合体拿下2宗：

艮北新城牛田单元地块地价30.16亿元，楼面价30045元/㎡，溢价率封顶并自持4%；

丁桥11号纯宅地，成交价10.64亿元，成交楼面价23389元/㎡，溢价率封顶并自持2%。

●保利斥资26.15亿元拿下运河新城宅地，成交楼面价22040元/㎡，溢价率封顶并自持5%；

●德信以自持28%竞得丁桥15号商住地（商业占比约20%），地价14.82亿元，成交楼面价13561元/㎡。其中，28%的自持比例为杭州限房价以来最高。

按好地研究院常规的测算方式，今天3宗纯宅地全部亏损，可售住宅平均预期销售利润率-3.63%；商住地块，商业商务部分均价即使达到住宅价格，也仅能保本。

土地市场热度再上新台阶，这样的行情下，想通过单一项目实现利润已机会不大。那么，房企为何还要积极拼抢？该如何实现保本？

地块成交情况

地块位置分布（来源：好地大数据）

一、地价全面走高，预期销售利润率持续降低

据好地研究院测算，加上配建成本，并将自持部分地价以可售住宅地价的6折计算，今天艮北新城和丁桥板块实际地价创新高，涨幅分别为6.4%和0.8%。

截止今天，杭州市区已出让的19宗涉宅地，涉及15个板块，已有9个板块地价创历史新高。

从自持地块来看，今年19宗地块，自持地块达到15宗。

从预期利润率角度，按常规测算，全部亏损，平均为-3.63%，是今年土拍以来平均亏损率最大的一天。

具体来看：

①绿城艮北新城牛田单元地块

计算10039㎡公租房和配建成本，折算4%自持部分（3593㎡）地价，可售住宅实际地价34722元/㎡，创板块新高。

此前，艮北新城实际地价最高为32629元/㎡（金科于2018年4月12日竞得，案名金科·博翠碧蓝湾），地价涨幅6.4%。

相比板块内新房限价相同的花样年双限地块（去年1月17日成交，实际地价30964元/㎡），一年时间地价上涨3758元/㎡，涨幅12.1%。

今天绿城地块新房以上限精装均价42400元/㎡销售，按常规测算，预期利润率-3.87%。

②绿城丁桥11号纯宅地

折算2%（910㎡）自持部分地价，可售住宅实际地价23577元/㎡，创丁桥板块宅地实际地价新高。

此前宅地最高的为2019年5月17日中国电建竞得地块（实际地价23386元/㎡），相当于本次地价上涨了191元/㎡。尽管涨幅较小（0.8%），但是考虑到电建项目设置洋房可提升整盘均价，实际上涨幅不小。

今天绿城丁桥宅地按上限价格31500元/㎡销售，常规测算，预期利润率-2.77%。

③德信丁桥15号商住地

考虑到商业部分价值较高，即使不折算商业地价，可售部分实际地价21471元/㎡；

按照住宅均价31500元/㎡销售，预期利润率也仅0.18%。

而实际上，商业部分虽然预期较高，但实际销售周期较长。在可售部分利润微薄下，自持的28%（2.36万㎡）将沉淀资金至少4.45亿元。

值得一提的是，该地块28%的自持，创下了杭州限房价以来自持比例记录，而距离上一次创记录，仅过去一周（1月7日，临安高虹镇地块自持25%）。

④保利运河新城地块

5%自持部分（5339㎡），地价按可售住宅地价6折计算，保利地块实际地价25556元/㎡。

该实际地价，较同板块内今年1月5日万科竞得地块低了3466元/㎡，而两宗地块新房限价却差了5000元/㎡，这意味着利润率进一步压缩。

按好地研究院常规测算，本次保利地块预期销售利润率为-4.25%。

回顾运河新城限房价以来出让的4宗涉宅地，竞争一宗比一宗激烈。此前的3宗地块新房限价都是38000元/㎡，而本次地块为33000元/㎡，直接以地价对比不合适。

好地研究院从房地价差和预期销售利润率两个角度来分析：

2019年9月香港地块房地价差达到14525元/㎡，而今天保利地块仅7444元/㎡，降至最低；

利润率角度，最高的也为香港置地地块的11.6%，此后逐步降低。

注：预期利润率按好地研究院常规测算方式得出

二、或面临明亏，为何还要积极拼抢？

按以上分析，这些项目或面临明亏。好地研究院认为，众多房企依然积极拼抢的原因可能有以下三点：

1、全面压缩成本扭亏

目前阶段，各家房企已将建安等成本压缩至极限，通过产品创新来增加货值也很普遍，更多比拼的是财务成本和管理成本。

由于项目没有利润，可考虑土增税减免，甚至考虑了目前杭州整体新房市场热销，营销和管理费用能大幅缩减的因素。

从这两个点出发，在不考虑产品创新增厚利润下，按最极限宽松的测算方式（因为没有利润，土增税减免，可减低2个点成本；具有快销预期，营销管理费从3个点下调至2个点。合计降低3个点成本），项目基本能够保本。

2、地块具备快销预期

今天的4宗地，住宅普遍具有快销预期，是符合快周转要求的。

通过快速开发，能够提高资金利用效率，通过产品上的创新、成本上控制，单项目利润率较低，但能保持甚至扩大房企规模，也有利于后期融资。这对房企吸引力不小。

3、补仓压力

去年，杭州的拿地房企集中度快速提升，同时伴随商品房销售额创历史新高，带来的直接影响就是越来越多的房企存在较大的补仓压力。

以本次几家竞得者为例，绿城、德信、保利，全部位列去年杭州新房销售额top10，快速走量的同时，也意味着要快速补仓。

以保利为例，自主摘牌的项目总可售库存仅30万方，与去年的销售量相当；而合作项目，文晖地块（滨江保利和品）、滨江·君品名邸，这些项目体量虽大，但预期去化较快。