1.18宁波市区土拍前瞻:江北稀缺优质宅地,会配多少人才房?

核心提要:

1、未来实现快销难度不大

2、预计溢价率封顶并竞配人才安居房

3、谁将出手?

好地网1月17日消息(研究员 楼陈名)明天,宁波市江北区湾头片区将出让1宗住宅用地,总建筑面积7.01万方,总起价9.33亿元

本地块新房毛坯限价33000元/㎡,考虑2000元/㎡的装修标准,限价低于南侧1.5公里去年4月绿城竞得地块上限全装房价37000元/㎡。

这是宁波市区今年出让的第三宗宅地,也是湾头片区内仅剩不多的住宅用地。好地研究院预测,本地块预计竞争激烈,溢价率大概率封顶并竞人才房。

地块指标

地块航拍图(来源:好地大数据)

一、未来实现快销难度不大

地块西侧相邻的星湖湾项目于去年6月开盘,共推出三期,其中11月推出的三批次摇号中签率为74%,整盘全装备案价38600元/㎡,扣除装修价格后,略高于本地块上限毛坯房价33000元/㎡。

地块南侧相邻的花语江湾项目于2019年12月开盘,共推出两期,当前项目已尾盘,整盘全装备案价34800元/㎡,扣除装修价格后,与本地块上限毛坯房价基本一致。

本地块东临一线江景,西靠江北外国语艺术学校,距离在建万象城仅700米,周边生活配套齐全;东面距离地铁2号线倪家堰站仅600米,未来公共出行较为便利。

好地研究院认为,本地块周边配套成熟、环境资源丰富,市场价格接受度较高,项目未来实现快销难度不大

2、预计溢价率封顶并竞配人才安居房

本地块总建面7万方,起价9.33亿元,新房毛坯限价33000元/㎡。另外,地块需配建学校21120㎡(建设费用由指定单位支付),住宅起始楼面地价为19024元/㎡。

地块南侧1.5公里的绿城地块,于去年4月24日成交,实际住宅成交楼面价为28595元/㎡,上限全装房价37000元/㎡,项目预期销售利润率仅为0.6%

若本地块按绿城地块利润率0.6%,上限全装房价35000元/㎡,装修标准2000元/㎡,车位按25万/个计算,则实际住宅楼面价为26807元/㎡

由于学校部分的建设成本由指定单位支付,对应地块名义楼面价为18742元/㎡溢价率40.9%,超过地块上限楼面价18176元/㎡(溢价率36.67%)。

结合目前行情,在考虑土增税减免,以及市场火热情况下,各家房企营销和管理费用可以大幅缩减等各项因素,以及装修升级包的额外利润空间,预计地价还有进一步走高的可能,因此判断本地块大概率将封顶并竞配人才安居房。

3、谁将出手?

据了解,由于本地块区域属性优越,市场预期较好,吸引了多家开发商参与明天的竞拍,包括周边已进驻房企,以及想抢占开年进驻宁波市场的外来房企。预计明天的竞争将十分激烈。


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