核心提要：

一、积极拼抢的两点原因

二、建发快速布局宁波

好地网1月18日消息（研究员 楼陈名）今天，宁波市江北区湾头片区成功出让1宗宅地，总建筑面积7.01万方，成交总金额12.75亿元。

今日土拍结果，与本网前瞻预测一致，共吸引14家优质房企参拍（龙光，新希望，招商蛇口，荣安，中海，天阳，保利发展，大家，奥克斯，建发，大发，旭辉，中梁，华润），竞争相当激烈，最终由建发以上限楼面价18177元/㎡竞得，溢价率封顶并竞人才房1200㎡。

本地块是建发近一个月内拿下的第二宗宅地，去年12月17日，建发以楼面价25667元/㎡竞得海曙区启运地块。

由于现在利润微薄，土增税可减免，加上市场火热，营销管理费可以压缩，好地研究院按土增税减免、营销管理费降至2%这一宽松测算方式来对利润进行测算，本地块利润率仅1.2%。

而新年以来，宁波土拍市场进一步白热化，项目预期销售利润持续下降。

那么，房企为何还要以极低的利润拿地？又该如何实现更多盈利？

地块成交情况

地块航拍图（来源：好地大数据）

一、积极拼抢的两点原因

首先，按好地研究院常规公式对今天地块测算如下:

考虑竞配1200㎡人才房成本，住宅部分实际成交楼面价为26787元/㎡，若按全装价格2000元/㎡测算，计算车位利润后，项目预期销售利润亏0.46亿元。

考虑到目前项目基本无利润，按土增税减免，营销管理成本降低至2%测算，项目预期销售利润率为1.2%。

即使在这样极限宽松测算方式下，今日地块利润空间仍较小。

那么，建发为何还要积极拼抢湾头地块？好地研究院认为可能有以下两点：

1、成本压缩+产品创新

目前，房企对建安、财务、管理成本等成本压缩至极限，同时考虑土增税减免和营销费用缩减，项目仍有一点利润空间。

另外，通过产品创新，添加装修升级包，也能实现一部分利润，提升项目货值。

2、价格倒挂，快销提升资金效率

今天湾头地块3.5万元/㎡的上限房价，远低于周边二手房4.0万元/㎡以上的挂牌价，价格倒挂明显，未来本项目的性价比高。

同时体量适中，符合快周转要求，通过快速开发，能够提高资金利用效率。

二、建发快速布局宁波

去年12月17日，建发以楼面价25667元/㎡，竞得海曙区启运路地块，溢价率17.2%，该地块预期销售利润率为1.36%。

时隔仅一个月，建发再次拿下江北区湾头地块，住宅可售面积约4.78万方，而建发在宁波市区的住宅可售总面积为16.9万方。

本地块所处位置属三江口核心区域，东临一线江景，西靠江北外国语艺术学校，同时西侧距离山姆会员店和在建万象城仅700米，东面距离地铁2号线倪家堰站仅600米，交通、生活等配套均较为齐全。

拿下该地块，意味着建发正式跨入宁波三江口核心区，为打开宁波豪宅市场奠定基础，进一步加快其在宁波的布局。

建发在宁波市区公开市场拿地明细

地块位置分布