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核心提要：
1、未来实现快销难度不大
2、预计溢价率封顶并竞配人才安居房
3、谁将出手？
好地网1月17日消息（研究员 楼陈名）明天，宁波市江北区湾头片区将出让1宗住宅用地，总建筑面积7.01万方，总起价9.33亿元。
本地块新房毛坯限价33000元/㎡，考虑2000元/㎡的装修标准，限价低于南侧1.5公里去年4月绿城竞得地块上限全装房价37000元/㎡。
这是宁波市区今年出让的第三宗宅地，也是湾头片区内仅剩不多的住宅用地。好地研究院预测，本地块预计竞争激烈，溢价率大概率封顶并竞人才房。
地块指标
地块航拍图（来源：好地大数据）
一、未来实现快销难度不大
地块西侧相邻的星湖湾项目于去年6月开盘，共推出三期，其中11月推出的三批次摇号中签率为74%，整盘全装备案价38600元/㎡，扣除装修价格后，略高于本地块上限毛坯房价33000元/㎡。
地块南侧相邻的花语江湾项目于2019年12月开盘，共推出两期，当前项目已尾盘，整盘全装备案价34800元/㎡，扣除装修价格后，与本地块上限毛坯房价基本一致。
本地块东临一线江景，西靠江北外国语艺术学校，距离在建万象城仅700米，周边生活配套齐全；东面距离地铁2号线倪家堰站仅600米，未来公共出行较为便利。
好地研究院认为，本地块周边配套成熟、环境资源丰富，市场价格接受度较高，项目未来实现快销难度不大。
2、预计溢价率封顶并竞配人才安居房
本地块总建面7万方，起价9.33亿元，新房毛坯限价33000元/㎡。另外，地块需配建学校21120㎡（建设费用由指定单位支付），住宅起始楼面地价为19024元/㎡。
地块南侧1.5公里的绿城地块，于去年4月24日成交，实际住宅成交楼面价为28595元/㎡，上限全装房价37000元/㎡，项目预期销售利润率仅为0.6%。
若本地块按绿城地块利润率0.6%，上限全装房价35000元/㎡，装修标准2000元/㎡，车位按25万/个计算，则实际住宅楼面价为26807元/㎡。
由于学校部分的建设成本由指定单位支付，对应地块名义楼面价为18742元/㎡，溢价率40.9%，超过地块上限楼面价18176元/㎡（溢价率36.67%）。
结合目前行情，在考虑土增税减免，以及市场火热情况下，各家房企营销和管理费用可以大幅缩减等各项因素，以及装修升级包的额外利润空间，预计地价还有进一步走高的可能，因此判断本地块大概率将封顶并竞配人才安居房。
3、谁将出手？
据了解，由于本地块区域属性优越，市场预期较好，吸引了多家开发商参与明天的竞拍，包括周边已进驻房企，以及想抢占开年进驻宁波市场的外来房企。预计明天的竞争将十分激烈。
