核心提要：

一、崇贤已具有一二手倒挂预期

二、大概率高比例自持

三、谁将出手？

好地网1月18日消息（研究员 徐路加）明天，余杭区将出让今年首宗宅地，位于崇贤板块，总建面4.72万方，起价4.96亿元，起始楼面价10500元/㎡。

地块新房限价23000元/㎡，与板块内新房房源售价一致。而近期的地铁四期传闻中，没有地铁的崇贤有望一下子配置两条地铁线，这一超大利好已使板块内二手房挂牌价快速上升，板块具备快销预期。

今年杭州土拍热度全面高涨，多宗地块达到自持。好地研究院认为，本宗地块有望成为崇贤板块首宗达自持的双限地块，且预计自持比例较高。

地块指标

地块航拍（来源：好地大数据）

地块总建面4.72万方，起价49550万元，起始楼面价10500元/㎡。其中需配建公租房2360㎡（占比5%），服务设施用房2000㎡。

一、崇贤已具有较大一二手价格倒挂预期

崇贤板块内，此前已出让6宗双限地，新房限价均为23000元/㎡，与本地块一致。

目前，限房价项目如祥生光合映、景瑞路劲·海逸翠廷、路劲银城澜仕里等均实现上限价格销售，且需要摇号。特别是距离本案仅400米的祥生项目，中签率低至8%。

崇贤板块，从去年上半年20800元/㎡售价，到下半年23000元/㎡需要摇号，热度显著提升。

库存方面，目前板块库存仅40万方，与去年销售面积相当，已基本见底。

而近期的地铁四期传闻，透露出崇贤从无地铁到有望一下子配置两条路线的重大利好，二手房挂牌价快速上涨4000元/㎡。

绕城内2万出头的价格，是刚需的重点购房区域，越来越劲销的销售形势和利好预期下，崇贤板块已具备一二手价格倒挂预期。

周边出让限价地、在售项目情况（来源：好地大数据）

二、大概率高比例自持

基于地块较好的销售形势，以及目前高热的土地市场，地块预计将竞争激烈。

若达到封顶，计算配建成本后，住宅实际地价为15413元/㎡，以上限价格销售，按好地研究院常规测算，项目基本在盈亏平衡线上。

考虑到较高销售预期，在营销管理成本上有压缩空间；项目利润微薄，土增税减免。在不考虑通过产品设置增加货值的情况下，预期销售利润率可提升至1.7%。

实际上，地块呈东西向狭长展布，建筑密度达到35%，容积率仅2.2，具备设置一部分低密的商业产品条件，将进一步增加货值，提高利润。

今天萧山、富阳的3宗地块，自持比例均高达16%，本地块仍有望延续高比例自持。

三、谁将出手？

地块体量小，销售预期好，预计出手房企较多。板块内周边有项目布局的房企最有可能补仓，且具有成本优势，比如祥生、西房、路劲、绿都、旭辉等。