好地网1月11日消息（研究员 徐路加）尚未正式开拍溢价率均已封顶，15轮内就迅速结束战斗。今天开拍的萧山瓜沥、临浦两宗宅地，尽管耗时不长，却让参与者和围观者都心惊肉跳。

因为两宗地的报名家数分别超过20家和10家，而仅十几轮的报价意味着不少企业连出价机会都没有。

这样烈火烹油般的行情预计还将演绎下去，因为1月18日才正式出让的萧山经开区地块，今天已经有一轮预报价，一把将溢价率拉至封顶。

今天成交的两宗地，地价均创板块新高，且由本土房企包揽，成交总价12.13亿元。其中：

德信以自持13%竞得临浦宅地，成交价8.36亿元，楼面价7766元/㎡；

万泰以自持5%竞得瓜沥小体量宅地，成交价3.77亿元，成交楼面价9036元/㎡。

地块成交情况

地块位置图（来源：好地大数据）

对比昨日本网预测——

德信竞得的临浦地块符合预期（预测进入自持），折算自持地价后，可售住宅实际地价9130元/㎡，以16100元/㎡上限价格销售，预期利润率0.72%。

万泰竞得的瓜沥地块则超出预期（预测溢价率在20%左右），可售住宅实际地价10471元/㎡，按常规测算，预期销售利润率-1.95%，或面临亏损。

据好地大数据监测，今年杭州市区已出让15宗涉宅地，其中有10宗拍到自持，数量占比达到67%，而去年仅30%；今年涉宅地总自持面积达9.23万方，占总建筑面积的4.64%，而去年为1.47%。

2020/2021年自持地块对比

一、今年杭州已有7个板块地价创新高

德信临浦地块可售住宅实际地价9130元/㎡，万泰瓜沥地块实际地价10471元/㎡，均创板块地价记录。

今年出让的15宗涉宅地，分布于13个板块。据好地研究院测算：

笕桥、新湾、空港新城3个板块今年出让地块为商住地，地价对比性不强。

其余出让的宅地中，除了萧山河上镇今年地价下降，其他6个板块地价均大幅上涨，创历史新高；萧山经开区板块为限房价以来新高。

其中，富阳江南板块实际地价涨幅最大，2019年底至今一年多时间地价上涨24%；运河新城板块实际地价上涨最大，去年6月至今，半年时间实际地价上涨2075元/㎡。

今年出让地块地价涨幅情况

二、德信重仓萧山，仍有补仓压力

今天德信竞得临浦地块，是其在杭州竞得的第6宗双限地块。

本次地块总建面10.76万方，扣除配建和公租房，13%的自持意味着1.3万方住宅不可售，将减少可售货值2.09亿元。

若将自持部分地价以可售的6折计算，加上配套公建1500㎡、公租房6059㎡成本，可售住宅（8.7万方）实际地价9130元/㎡。以上限价格16100元/㎡销售，预期利润率0.72%。

相当于整个项目，可售住宅利润只有1千万；但自持部分算上土地、建安成本，至少需要沉淀资金1.32亿元。

从目前行情来看，具有较好预期的纯住宅项目，基本上都已到了要拼自持、以沉淀不菲资金的代价才能拿地的阶段。

杭州市区短短6天土拍，自持住宅面积达到9.23万方，已经接近去年全年自持面积的一半。

不论是自持地块数量占比还是面积占比，今年均大幅提升。今年杭州市区出让的15宗涉宅地，已经有10宗达到自持，占比达到67%；自持面积占总建面比达到4.64%，已经接近萧山、余杭这些区域在涉宅地出让中要求配建的5%公租房配比了。

回看今天竞得者德信，一直将萧山作为重要的布局区域。

据好地大数据统计，2018年以来，德信在杭州市区共竞得11宗涉宅地，总建面112万方，总拿地额141.3亿元。其中有5宗位于萧山区，占了总建面的54%，总拿地额的42%。

另外，近年来后期入股的合作项目，如德信·阅杭、东原德信·印奥湾、东原德信·九章赋、德信金茂·佳源府等，也基本都位于萧山。

从销售额角度，去年德信在杭住宅销售额170亿元（全口径），其中萧山占了126亿元，占比达到74%。

目前，德信在杭州的项目（含合作）住宅总可售面积63.5万方，总货值174亿元。若想保持在本土杭州前十的销售额，后续仍需补仓。

2018年以来德信在杭州竞得涉宅地分布

三、万泰时隔9年再拿地，如何扭亏？

今天另一家本土竞得房企万泰竞得瓜沥宅地。这是万泰自2012年11月15日与驭远投资联合竞得余杭乔司地块（案名万泰·城章）后，时隔9年再次出手。

若建安成本以4000元/㎡、自持地价以可售住宅地价的6折计算，本地地块实际地价为10471元/㎡，以上限价格销售，预期利润率为-1.95%。即，单位面积需要亏损331元/㎡。

或面临明亏，万泰如何破局呢？

好地研究认为，还是可以参考此前低利润率项目的操作：

①设置底商，提高货值。若设置1500方底商，以3万/㎡测算，预计可提高货值2千万，可售住宅部分亏损的1200万已可弥补。

②充分发掘地下空间，包括车位开发。因为本地块不邻近地铁，车位需求比较高。

万泰地块航拍（来源：好地大数据）