好地网1月11日消息（研究员 陈培培）明天，绍兴市区2021年首宗涉宅地出让：镜湖新区03-09-1号地块，总建筑面积40067㎡，起价14.95亿元，起始楼面价15547元/㎡，上限楼面价20954元/㎡，达到上限后竞拍人才房。

地块在2019年8月9日出让过一次，由绍兴轨交以楼面价11631元/㎡、溢价率20.41%竞得，后退地、撤销挂牌记录。2020年底调整容积率后重新挂牌出让。

此次出让起拍价达15547元/㎡，比2019年出让成交价高了近4000元/㎡，涨幅极大。

地块指标

地块位置图（来源：好地大数据）

地块起拍价大幅上涨后，作为“新年第一拍”会竞拍多高？好地研究院分析如下——

一、区位优越，居镜湖新区核心位置

镜湖新区03-09-1号地块位于镜湖核心区，地块两面环水，东至游园路，南面与洋江西路相接，与绍兴市政府仅1公里，与地铁1号线、2号线换乘站镜湖中心站仅500米。

在1公里范围内，有佳源商业广场、苏宁广场（在建）、奥体中心、绍兴图书新馆、绍兴科技新馆、绍兴市文化馆、绍兴市人民医院镜湖总院。

地块位于镜湖新区最精华位置，两面环水环境优越，可打造成高端品质楼盘。

二、或将在25%溢价率左右成交

地块有1500㎡社区配套用房，以其0地价、4500元/㎡建安成本计算，则地块起始实际楼面价15865元/㎡、上限实际楼面价21358元/㎡。

地块容积率2.3-2.4，限高36-54米，适合打造小高层/高层产品。参考周边在售楼盘小高层/高层均价：

地块西南侧400米的宝能藏珑最新预售证在2020年9月，高层精装成交均价26500元/㎡左右；

南侧700米的武地融创滨湖湾，近期高层精装成交均价26200元/㎡左右、小高层精装成交均价28400元/㎡左右；

北侧400米的武地融创澳璟园，近期小高层精装成交均价28000元/㎡左右；

以现价参考，宗地高层精装均价26500元/㎡、小高层精装均价28500元/㎡。高层小高层建面比6:4，则整盘均价在27300元/㎡。

考虑到近期绍兴地块都是加不小预期拿地，若以10%加预期计，本地块整盘均价将达到30000元/㎡。

若建安成本按4500元/㎡，装修成本按1500元/㎡，车位按25万/个计算，实际起始楼面价情况下，地块利润率在16%；若保有5%利润率，则实际地价在19800元/㎡左右，此时溢价率为25%。

据悉，本地块将有7家单位参拍，其中不乏库存见底和新进房企，加上本地块能在年中就开盘销售可算入今年业绩，预计竞争激烈程度很高，溢价率或在25%左右。

参考楼盘位置图（来源：好地大数据）