好地网1月4日消息（研究员 徐路加）今天，杭州土地市场迎来首拍，浙江省第二批未来社区试点——杭黄未来社区两宗地块，由中交城投&融创包揽，成交总价达26.1亿元。 

结果显示——杭州土地市场高热度持续：

富春湾新城3号宅地，封顶并自持6%成交，地价8.79亿元，楼面价7169元/㎡，比昨天好地网预测溢价率接近上限更热。

据好地研究院测算，3号地块可售住宅实际地价达10069元/㎡，较2019年12月中交竞得的北侧地块（案名江语天城，实际地价8119元/㎡，新房限价一致）实际地价上涨1950元/㎡，涨幅24%。

即使以上限均价18800元/㎡销售，预期利润率仅3.28%。该利润率为富阳限房价以来次低，仅高过去年9月广宇竞得的银湖地块（1.59%）。

另一宗地块，富春湾新城10-14号商住地，由于有较高比例的商业商务和配建要求，为底价17.35亿元成交，楼面价4755元/㎡，与好地网昨日预测一致。

【注：考虑到未来社区项目高标准建设要求，建安以5000元/㎡计算（一般新房2万左右住宅项目，好地研究院以4500元/㎡计算），自持部分地价以可售住宅地价的6折计算。】

富春湾新城此前出让的2宗双限地，时间分别在2019年9月和12月，均底价成交，楼面价在8000元/㎡左右。

从底价出让，到封顶自持，一方面是因为板块热度快速上升，另一方面也因为今日地块属于未来社区地块，反映房企对未来社区建设的热忱。

据悉，本次参与竞争房企还包括绿城、招商、中海、保利、正荣等近10家。

地块成交情况

地块位置分布（来源：好地大数据）

一、富春湾新城土拍火热的两大因素

好地研究院认为，今天3号纯宅地土拍火热，究其原因主要有两个：

1、整体市场热度高，板块利好预期强

根据好地研究院对2019年以来杭州市区涉宅地预期销售利润率监测，去年，杭州市区宅地平均利润率仅4.1%，较2019年下降了4.9个百分点。

从月度来看，预期利润率呈持续下降趋势，特别是去年下半年如未来科技城、江东新城热门板块地块，房企以零利润拿地。

今天，3号纯宅地，预期利润率仅3.28%，较去年下半年富阳的平均值（5.1%）再降1.8个百分点，或显示近期土地市场仍维持高热。

具体到富春湾新城板块，也具有较多利好。

从规划来看，富春湾新城重点引进高新技术企业，杭州高新区（滨江）富阳特别合作区也落于板块内；会展中心等高能级配套也将陆续引入。而且地块紧靠高铁和规划城际站点，有较强的交通优势。

2、未来社区项目的吸引力

未来社区被视为浙江“十三五”期间最具比较优势，最能带动全局的重大创新举措之一。2020年有近20个项目有地块出让，若非有严苛的报名条件和配套要求，竞争均较为激烈。

杭州此前的未来社区项目，如滨江集团去年6月竞得的始版桥社区商住地，溢价率达21.4%；融创去年6月29日竞得钱塘新区云帆未来社区，溢价率也高达25.8%。

未来社区项目能有如此吸引力，主要有2点：

①大体量高货值。以本次2宗地块为例，总建面达到48.75万方，仅住宅部分可售货值就有56.1亿元；

②未来前景广阔，提早介入有先发优势。根据安排，2022年前，未来社区试点项目将多达100个，后续还将全面推广。由于未来社区有三化九场景要求，还需后续运营，具备较高准入门槛，提早介入，将更具开发经验，为未来拿更多项目打下基础。

二、最终利润预期如何？

据好地研究院测算，3号地块可售住宅实际地价达10069元/㎡，以上限均价18800元/㎡销售，预期利润率仅3.28%。该地块可售住宅预期利润仅0.58亿元。

而中交城投&融创今天包揽的另一宗地块，10-14号地块，虽是底价拿下，但业态复杂：

①可售住宅：19.78万方，预期利润率达23.4%，利润8.7亿元；

②可售商业、商务：合计11.74万方，销售均价以住宅毛坯的7折计算（11410元/㎡），刚刚保本；

③幼儿园、三化九场景、文化展览馆：合计2.27万方，剔除8000方文化展览馆建安成本（有偿配建），投入资金1.85亿元；

④酒店：2.7万方，投入资金4.83亿元。

综合以上测算，整个项目预期利润2.6亿元，并净得2.7万五星级酒店，其他包括场景运营可获得部分收入。

三、融创近期重点项目布局

据好地大数据监测，融创2020年在浙江省拿涉宅地17宗，拿地额332.5亿元，排名第三位。

从拿地项目来看，有别于较多房企拿快销项目冲规模，融创以文旅、产城、未来社区为主要抓手：

去年最后一天，融创竞得绍兴黄酒小镇4宗地块，总建面达90万方，拿地额64.88亿元；

去年12月，陆续以底价竞得嘉兴海盐县4宗地块，总建面43.3万方，总价21.3亿元，使得杭州湾融创文旅城扩容。而该文旅城是融创早在去年6月就与海盐县政府签署协议拿下的项目，总规划面积达4365亩。

今天则是融创继续在未来社区领域的斩获。其拿下的首个未来社区项目是在去年6月29日，以50.2亿元拿下的钱塘新区云帆未来社区地块。另外，融创还参与到滨江竞得的始版桥未来社区项目中。

2020年以来融创重点项目分布