好地网1月4日消息（研究员 徐路加）明天，杭州主城区将出让7宗地块，总出让面积485亩，总建筑面积116.1万方，总起价129.8亿元，其中：

涉宅地3宗，分别位于江干笕桥、拱墅运河新城和滨江浦乐单元。总建面46.66万方，总起价达到82.5亿元。

杭州主城区上一次出地要追溯到去年9月29日，意味着空窗时间已经超过3个月。对极想在主城区布局的房企来说，除了有七成商业要求的笕桥地块可能较冷之外，另两宗地块，竞争激烈在意料之中。

此外，还有4宗商地，分别位于景芳三堡单元、彭埠单元、三墩单元和申花单元，总体量69.4万方，总起价47.3亿元。

7宗地块指标

好地研究院预计：

笕桥商住地，商业比例达70%，且有8万方集中商业自持，即使底价成交也将沉淀资金6亿元以上（不考虑商场装修），预计将低溢价率成交；

运河新城宅地，具有快销预期，参考去年6月融信竞得的南侧地块，溢价率在22%左右。但因为目前市场热度更高，溢价率有望进一步走高；

滨江浦东单元地块，与同板块内去年9月18日兴耀竞得地块新房限价一致，但起始楼面价高了395元/㎡。地块邻近地铁更为优质，预计竞争激烈，实际地价可能超过兴耀地块，溢价率有望超过23%。

3宗地块分布（来源：好地大数据）

一、笕桥商住地，资金沉淀大，或低溢价率成交

笕桥商住地，总建面15.3万方，商业10.7万方（占比70%），其中8万方需整体自持。

地块需配建4589㎡公租房，起价17.42亿元，起始楼面价11392元/㎡，新房限价40800元/㎡（含装修4000元）。

地块各业态面积占比

1、项目难点在于70%的商业商务部分

本次出让的笕桥商住地位于地铁四号线笕新路站东侧，是交通优势突出的TOD项目。

地块可售住宅，建面仅41290㎡，新房限价40800元/㎡。可参考板块内合景泰富·揽月臻翠府、绿城合景春来晓园等在售项目，售价与限价一致，均需要摇号，未来去化压力不大。

项目的难点在于占比达70%的商业商务部分，特别是其中的8万方需要自持。

自持商业8万方，土地以起始楼面价11392元/㎡计算，建安成本算5000元/㎡，沉淀资金将达13.9亿元。

可售商业商务2.7万方，除了底商可以做小面积，300方以上的大户型销售也有较大难度，板块内极少有这样的大户型商办成交。周边小户型的底商目前成交价在35000-43000元/㎡左右；290方的商办，周边浙商国际中心成交单价17350元/㎡。

当然，本地块为地铁口项目，且通过商业综合体打造赋能，非限价的商办售价可看高一线。

地块位置图（来源：好地大数据）

2、资金沉淀大，或低溢价率成交

由于地块可售住宅占比不到30%，较难直接以住宅利润率来预测，好地研究院以整盘资金沉淀的角度来衡量。

地块若以底价11392元/㎡成交：

可售住宅部分，以上限价格销售，预期利润率37.5%，利润6.32亿元；

可售商业部分，按住宅7折（28000元/㎡）计算，预期利润1.76亿元；

另公租房成本0.77亿元；自持商业沉淀资金13.39亿元（不考虑装修）。

综合以上四部分，即使以底价成交，也将沉淀资金6.08亿元，折合自持的8万方商场成本7600元/㎡。

考虑到地块住宅部分占比小，具有较高的资金沉淀，对房企考验不小，好地研究院预计地块或低溢价率成交。

3、谁将出手？

考虑到8万方自持商业的要求，一般快周转、轻资产操作模式的房企或兴趣不大。具有较强商业解决能力的房企有龙湖、华润、宝龙、世茂等。

二、拱墅区运河新城地块，溢价率有望超过22%

此次出让的运河新城地块，总建面14.16万方，起价31.3亿元，起始楼面价22106元/㎡，新房限价38000元/㎡（含装修4000元）。

地块位于去年6月23日融信地块北侧（案名融信天阳云澜第府），两宗地块新房限价一致。融信地块溢价率封顶并自持2%，住宅实际地价26947元/㎡，预期利润率4.1%。

地块东侧在售项目，香港置地·上河公园，摇号中签率仅15%，较好的销售预期下，结合去年年末较高的市场热度，预计房企仍将积极拼抢。

参照融信地块4.1%的预期利润率计算，本地块楼面价将达26947元/㎡，溢价率21.9%。

但相比去年6月，目前的市场热度更高。即，预计地块溢价率有望超过22%。若拍至封顶，如果不考虑地下空间增加货值，基本为零利润。

去年6月，融信竞得南侧地块时，有十余家房企报名。本次地块体量更大，货值更高，吸引力更强，据悉报名房企超过20家，尤以周边已有布局的香港置地、融信的拿地动力最强。

地块位置、周边项目

三、滨江区浦乐地块，溢价率或超过23%

本次出让的浦乐单元宅地，建面17.2万方（含公租房1.72万方，占比10%），体量较大。起价33.77亿元，起始楼面价19632元/㎡，新房限价38000元/㎡（含装修4000元）。

板块内，去年9月18日，兴耀竞得东侧1.9公里宅地，起始楼面价19237元/㎡，成交楼面价24125元/㎡，新房限价与本地块一致。

据好地研究院测算，去年成交的兴耀地块，实际地价27250元/㎡，预期销售利润率仅3.43%。

如此前本网在《9.18主城区土拍预测：3万5以上项目预售证发放速度变慢，会起到降温作用吗？》一文中分析，以目前板块的配套、二手房价格来看，能否快速去化仍有待市场验证。

但兴耀地块仅3.43%的预期利润率反映房企对区域发展看好。滨江区南部区域，目前仍处于发展前期，但在三江汇为核心的杭州“南启”中，受益将十分明显。

而本次地块，距离地铁四号线浦沿站仅400米，较兴耀地块更具交通优势；地块也紧靠重点打造的智慧新天地，销售预期更为看好，起始楼面价较兴耀地块高了395元/㎡或也能反映地块综合条件更优越。

基于此，在土地市场高热的现状下，地块的预期利润率或将进一步压缩。以3.43%利润率作为预测下限，预计地块楼面价或超过24125元/㎡，溢价率有望超过23%。

据悉，本次地块报名房企可能超过20家，或是明天竞争最为激烈地块，最终谁将胜出，值得期待。具体报价情况可关注本网直播。

地块位置、配套及以往成交情况

四、商地竞争或将同样激烈

在住宅市场竞争激烈的背景下，商地或也会成为开发商争夺的对象。

此次推出的商地均位于优质地段，例如位于钱江新城景芳三堡单元的商地，吸引了多家房企报名，除了周边拿已有商业项目的中豪、建杭外，还有龙湖、滨江集团等房企都可能参与；

地价若参考东侧1公里处，建杭去年6月30日，以楼面价19140元/㎡竞得景芳三堡单元JG1206-44地块，溢价率45.69%。

景芳三堡商地位置

还有位于城东新城彭埠单元的小体量（建面1.5万方）商地，距离杭州东站不到1公里，是人流汇集区；而三墩单元沿绕城高速推出是1宗大体量（27.8万方）商地，起始楼面价5743元/㎡。

以上这两宗热门板块商地，是房企在宅地竞争激烈情况下，比较好的获取优质土地储备资源的机会。毕竟，商业项目不限价，可下穿周期，具备涨价预期。

彭埠单元商地位置

三墩单元商地位置