好地网1月3日消息（研究员 徐路加）明天，杭州2021年土地市场正式开启，未来社区地块打头阵。

作为浙江省第二批未来社区试点项目之一——富阳杭黄未来社区，将出让两宗地块，总建面48.75万方，总起价24.14亿元。

其中含1宗宅地（富春湾新城3号地块），用地面积5.1万方，建筑面积12.25万方，起价6.8亿元；商住地1宗（富春湾新城10-14号地块），用地面积15.9万方，总建筑面积36.5万方，起价17.35亿元。

项目位于杭州富春湾新城，杭黄高铁富阳站站前区域，规划总建筑面积近200万平方米，将建设高端商品住宅、人才公寓、人才住宅、数字文化展览馆、邻里中心、小学等。

地块位于富阳高铁站北侧，所在的富春湾新城2019年下半年出让有两宗限房价地，新房限价与本次项目一致（18800元/㎡），但均底价成交，市场关注度不高。

不过，作为未来社区项目，若非严苛的出让条件或商业配套要求，竞争均较为激烈。好地研究院预计：

3号纯宅地预计溢价率或接近上限；

10-14号商住地商业占比高，有望低溢价率成交；即使竞争激烈，溢价率低于15%。

地块指标情况表

地块航拍图（来源：好地大数据）

地块航拍图（来源：好地大数据）

一、3号纯宅地，溢价率或接近上限

3号地块总建面12.25万方，起价6.79亿元，起始楼面价5537元/㎡。其中需配建公租房16667㎡（13.6%），三化九场景配套面积5302㎡。

另根据出让要求，地块受让方须协同富春湾新城10-14号地块受让方整体运营，且引进的物业服务企业须达到一级资质。

3号地块各业态组成

1、新房市场分析

富春湾新城目前在售的即为两个双限项目，中交保利江语云城（3号地块北侧紧邻）和宋都弘阳·济宸府（北侧2.8公里），项目上限均价为18800元/㎡（含装修2500元/㎡），实际按毛坯销售，高层售价16300元/㎡。

3号地块北侧相邻的江语天城12月首开摇号中签率为40%；济宸府中签率一直维持在30%以下，呈现开盘即罄的良好销售局面。

特别是在富阳城区25000-29800元/㎡的高价项目推出，存在较大价格差下，远期还有杭富城际线延伸至本项目南侧高铁站，具备快销预期；另一方面，区域定位为产城融合区域，产业人口导入预期。

基于此，本项目作为未来社区项目，以精装18800元/㎡的高层价格销售，预计能较快速去化。

周边在售项目、成交地块（来源：好地大数据）

2、土地市场分析

富春湾新城此前出让的两宗双限宅地，均为底价成交。

北侧中交与2019年12月竞得江语天城项目地块，成交楼面价仅7200元/㎡，住宅实际地价8119元/㎡，按16300元/㎡的毛坯价格计算，预期销售利润率10.2%。

2019年9月宋都竞得的济宸府项目地块，楼面价8000元/㎡，预期销售利润率10.5%。

3、地价预测：溢价率或接近上限

参考此前两宗地块，预期销售利润率高达10%，在目前的土地市场热度下，预计较难实现。本宗地块相对配套要求简单，或竞争激烈。

去年下半年，富阳出让的5宗纯宅地，除一宗相对偏远的低密地块预期利润率稍高外，其他4宗平均仅5.1%。

考虑到本地块为未来社区项目，建设要求高，建安成本以5000元/㎡计算，参考去年下半年平均利润率5.1%时，楼面价为7028元/㎡，溢价率27%，接近上限。

二、10-14号商住地即使竞争激烈，溢价率低于15%

地块由5宗子地块组成，总建面36.49万方，其中住宅19.78万方（占比54.2%），其余为商业、商务、酒店，文化设施、幼儿园、三化九场景等配套用房。

地块总起价17.35亿元，起始楼面价4755元/㎡。

各子地块情况

1、商业商务短期销售难度较高，配套建设前期资金沉淀大

结合各子地块规划要求，10-14号地块业态可分为以下几部分：

①可售住宅：19.78万方，占总建面54.21%；

②可售商业、商务：合计11.74万方，占总建面32.34%

③酒店：2.7万方

④幼儿园、三化九场景、文化展览馆：合计2.27万方

住宅部分19.78万方体量较大，如前文分析，具有较好的销售预期。项目的难点在于11.74万方的商业商务部分。

从规划来看，富春湾新城重点引进高新技术企业、杭州高新区（滨江）富阳特别合作区也落于板块内；会展中心等高能级配套也将陆续引入。地块紧靠高铁、规划城际站点的交通优势下，未来需求看好。

但板块尚处于发展前期，商业商务氛围尚未形成，短期销售有较大难度。

另外，项目2.7万方的五星级酒店，2.27万方的幼儿园、三化九场景等配套，不含地价，前期建设成本至少需沉淀资金5亿元（其中8000方数字文化馆为有偿代建）。

2、10-14地块即使竞争激烈，溢价率低于15%

基于本商住地块11.74万方商业商务的销售难度及大量的前期资金沉淀，对开发商考验不小，有望低溢价率成交。

但若能解决好商务部分，如自带产业导入，地块4755元/㎡的起价，仍具有较高盈利预期；且作为第二批未来社区试点项目，较早介入在后续全面推广中抢占先发优势，也不排除开发商坚决出手。

好地研究院以整盘10%的预期利润率作为预测上限。其中，商业商务部分销售均价以住宅毛坯的7折计算（11410元/㎡），配建部分零地价、成本按5000元/㎡计算，酒店暂不计算地价、不计算成本。

10%利润率时，楼面价为5455元/㎡，溢价率为14.7%。而酒店部分，前期作为总资产，将沉淀资金，也难以零地价切割转让。

即，项目非住宅部分考验大，有望低溢价率成交；即使竞争激烈，预计溢价率低于15%。

3、谁将出手

作为未来社区项目，需按照实施方案施工，有三化九场景要求，也有后期运营压力，具有一定的准入门槛。不过体量大、货值高、社会影响力大等吸引力下，目前较多房企积极参与。

在杭州，目前布局未来社区的主要有滨江、融创、绿城、万科、华润、七彩、朗诗等，此前出让的社区项目中，也有较多央企、国企参与报名。另外，作为做地主体之一，中交也有较大拿地预期。