核心提要：
一、盛元首拿宁波市区限房价地，项目要实现盈利需经受考验
二、盛元拿地的原因
好地网12月24日消息（研究员 楼陈名）宁波市区土拍今天上演今年收官之战，压轴出让的高新区商住地块由杭州盛元房产底价拿下，成交总价18.72亿元，楼面价9900元/㎡。这是杭州盛元首拿宁波市区“双限地”。
今天成交结果与本网昨日预测（低溢价率成交）一致。
至此，今年宁波全市住宅（含商住）用地均已完成出让，全市涉宅总出让金额为1565.5亿元，同比增加28.6%，创历史新高；其中市区涉宅地总出让金额为1191亿元，同比增加31.8%，占全市的76%。
在今年宁波整体土拍市场火热的情况下，“最后一拍”的高新区地块却底价成交，是否说明明年市场将“遇冷”？
其实不然，由于本地块属性特殊，商办体量占比近六成，且80%商办部分需自持十年，同时，剩余非自持商办部分的销售对象也有产业要求，对房企的商业商务运营能力提出较高的要求，最终以底价成交也在意料之中，不能反映市场变化。
地块成交情况
地块航拍图（来源：好地大数据）
一、盛元首拿宁波市区限房价地，项目要实现盈利需经受考验
本地块住宅面积为76095.5㎡，商业面积为108974.6㎡，其中住宅和商务部分实际楼面价分别为20245元/㎡和2935元/㎡。
对于项目利润情况，若从整盘考虑，具体测算如下：
①8.7万方自持体量，若按照建安4500元/㎡计算，再加上土地成本，预计将沉淀资金6.5亿元。
②可售部分：住宅若上限全装价格34500元/㎡，高层建安成本按4500元/㎡，预期销售盈利3.57亿元。
可售商务部分按周边售价18000元/㎡，预期销售盈利1.45亿元，总盈利为5.02亿元。
综合以上两部分计算，若将盈利补贴到自持成本中，预计仍将沉淀1.48亿元。
不过，8.7万方自持的商务部分还可通过前期运营，以及10年后整体转让出售，获取一定收益。
但这只是理想状态，实际情况是：
本项目体量较大，7.6万方的住宅和11万方的商务，去化周期较长，营销成本较大，回款较慢；同时，8.7万方自持商务面积，或存在运营亏损风险，后期转让也有一定难度。
二、盛元拿地的主要原因
那么有如此难度的项目，杭州盛元为何要奋勇拿下呢？
根据股东信息可知，杭州盛元由三元控股和浙江荣盛合资组建，本地块是其在宁波市区的首个住宅项目，近7.6万方住宅体量和11万方的商务体量，能够在未来抢占不错的市场份额。
但总住宅可售面积仅7.6万方，库存量仍较少，预计明年杭州盛元在宁波市场的表现将更为积极。
另外，值得注意的是，本地块可售商务部分的销售对象有产业要求，而杭州盛元的组成三元控股和浙江荣盛石化，其主营业务包括服装、新材料、石化、化纤等产业，也能满足相关的产业要求。