核心提要：

1、住宅部分以上限价格销售难度不大

2、商业运营能力要求高，预计低溢价率成交

好地网12月23日消息（研究员 楼陈名）明天，宁波市高新区将出让1宗大体量商住用地，建筑面积18.91万方，起价18.72亿元。

这是宁波市区今年的最后一拍。

目前，宁波市区今年涉宅地出让金已达1172.3亿元（去年全年出让金为945.2亿元），若算上起价18.7亿元的明天这最后一拍，预计今年宁波市区涉宅地出让金将在1191亿元左右，同比增涨26%，创历史出让金新高。

本地块紧邻东部新城，周边生活配套齐全，西北侧临近在建地铁5号线高新区站，未来公共出行较为便利。

但本地块商办体量占比近60%，且80%商办部分需自持十年，同时，剩余非自持商办部分的销售对象也有产业要求，对房企的商业商务运营能力提出较高的要求，预计将以低溢价率成交。

地块指标

地块航拍图（来源：好地大数据）

本地块核心指标：住宅面积为76095.5㎡，商业面积为108974.6㎡，幼儿园面积4042㎡；起始楼面价9900元/㎡（住宅部分起始楼面价20245元/㎡、商业部分起始楼面价2935元/㎡）。

一、住宅部分以上限价格销售难度不大

高新区板块受土地供应量影响，板块内项目数量较少，当前仅金隅大成郡、绿城春月江澜和万科东潮之滨3个项目在售，另有绿城春月锦云和万科项目待售。

地块北侧1公里的金隅大成郡三期，今年5月开盘，整盘全装售价33200元/㎡，当前项目去化62%。扣除全装修价格2000元/㎡，略低于本地块上限毛坯价格32500元/㎡。

地块西北侧1.2里的万科东潮之滨，今年6月首开，高层全装备案均价31000元/㎡，基本售罄。另外与之相邻的绿城春月江澜，今年10月首开，整盘全装售价32500元/㎡，当前项目去化50%。扣除全装价格后，两个项目价格均低于本地块上限毛坯价格。

好地研究院认为，本地块距离东部新城更近，周边配套齐全，西北侧临近在建地铁5号线站点，同时，东侧紧邻宁波研发园，高收入人群集中度较高，以上限价格销售难度不大。

周边在售项目（来源：好地大数据）

二、商业运营能力要求高，预计低溢价率成交

出让须知明确，本地块须自持不低于80%的商务建筑面积，自持年限为10年，且可售商务部分也须符合相关对产业要求。

若不考虑商务部分溢价，以商业起始楼面价2935元/㎡，建安成本4500元/㎡计算，自持商务部分需沉淀资金6.48亿元，沉淀资金高。

若按周边价格18000元/㎡计算，可售部分预计实现利润1.45亿。

十年自持期间，按周边租金550元/㎡/年计算，假设整体出租率50%，不考虑其他成本的情况下，租金收益约2.4亿元。

若以住宅起始楼面价20245元/㎡计算，上限全装价格34500元/㎡，高层建安成本按4500元/㎡，装修成本按2000元/㎡，车位按25万/个计算，住宅部分利润为3.57亿，覆盖商业沉淀资金的同时仍有盈余利润0.94亿左右。

若按住宅利润覆盖商业沉淀成本计算，则需实现2.63亿元利润，住宅部分预期销售利润率为10%，则住宅实际楼面价在21753元/㎡，若不考虑商业部分溢价，则对应名义楼面价为10507元/㎡，溢价率为6.1%。

不过该地块商务自持部分十年后可售，扣除沉淀的6.48亿元的资金成本，还能实现一部分盈利。

好地研究院认为，本宗地是今年市区出让最后一宗涉宅地，但近11万方的商务体量，对开发商的商务运营能力和招商能力有较高要求，预计将以低溢价率成交。

由于有能力参拍的开发商较少，本地块最终以底价成交的可能性较大。