编者按：

今天是蚂蚁集团A股申购日，“A+H”股拟募资约2300亿元，为目前全球最大规模IPO；按发行价计算总市值约2.1万亿元，正式上市后有望超越茅台，位居A股市值第一。

“蚂蚁”不仅带给上万员工狂欢，也让炒房者蠢蠢欲动。一周前（10月21日），蚂蚁集团刚竞得之江度假单元大体量商地，市场认为之江板块可能将复制下一个未来科技城，二手房价闻风而动，价格暴涨，房产界对杭州“南启”的这片核心发展区域关注度也显著提高。

“蚂蚁”热涌下的之江，需要一些“冷”思考。

核心提要：

思考一：蚂蚁入驻=房价快速上涨？

思考二：之江将复制未来科技城？

思考三：万亿产业入驻，谁受益？

文/好地网 徐路加

10月21日，蚂蚁集团竞得位于“三江汇流示范区”内之江度假单元商住地，体量达到52万方。万亿市值的企业入驻，给市场无限遐想。

市场普遍认为，地块将建设成为蚂蚁集团总部，带来大量高净值人才。“炒房客”快速涌入，周边二手房挂牌价提升近百万，中天·九溪诚品单价甚至达到了6.3万元/㎡。

蚂蚁入驻，会否对之江区域产生巨变？

对此，好地研究院认为：

1、蚂蚁入驻之江，对该区域的房价有长期正向激励作用，但是短期要复制淘宝入驻未来科技城后一倍以上的涨幅，难度大。因为之江房价基数较高，如果采取过度激进的炒房行为，不排除短期套牢的可能；

2、如果蚂蚁带来的人口大量导入，因之江板块居住承载量有限，加上交通又十分便捷，人口将往周边地区扩散分流，有可能形成产城分离，之江将从原先的卧城变成为一个新的文化与金融之城。

3、从房地产角度看，以下这些板块将得到分流与辐射的好处：

滨江浦沿、东冠浦乐；萧山义桥；富阳东洲、银湖。

不过，蚂蚁入驻对之江周边板块的辐射带动，需要5年甚至更长时期才能充分体现，而且前提是：

①蚂蚁集团持续在之江投资；

②蚂蚁集团未来发展顺利快速。

思考一：蚂蚁入驻=房价快速上涨？

蚂蚁入驻，当然能给区域发展带来巨大活力，特别是在此前产业配套还不够强的之江板块。

但能否就此带来房价急速上涨？好地研究院认为还有待观察，理由如下：

1、参考淘宝城入驻未来科技城，房价走势并未特立独行

蚂蚁在之江板块布局，和当年淘宝城入驻未来科技城，具有较强的可比性。

2008年2月，阿里巴巴与余杭区签约，标志着阿里巴巴淘宝城正式落户未来科技城；2013年8月，上万人搬迁入驻，淘宝城正式启用。

我们来看未来科技城的房价走势——

从2008年淘宝城开始布局到2013年正式启用，长达5年时间内，未来科技城的新房价格走势与杭州市区、之江板块基本一致，并未因淘宝城落地应声起涨，而当时阿里也早非初创企业；即使2014年后房价起涨，仍与整个房地产市场大环境相契合。

当然，现在的新房价格普遍受限价压制，且需要摇中才能买到。炒房客，显然把目标看向了二手房方面。

如果将淘宝入驻之初的未来科技城的价格与目前之江板块做个比较的话，我们看到——

未来科技城以华夏四季为例，目前成交单价在5万/㎡左右，对比南侧大华西溪风情小高层2009年售价17000元/㎡，11年时间价格上涨33000元/㎡，涨幅近两倍。

而目前之江在售项目祥生·云境38500元/㎡，远超彼时淘宝进驻时未来科技城价格一倍以上。

想在之江获取同样收益，若价格上涨33000元/㎡，则价格要到71500元/㎡；若房价上涨两倍，则要到10万/㎡。

显然以杭州目前的价格体系，这样的涨幅短期是不可能的，想快进快出有套牢可能。

回到蚂蚁，目前总部所在的Z空间，周边房价有猛涨吗？

周边2005年建成的二手房目前仍维持在5万/㎡左右，甚至低于同板块新房限价（翠苑单元建发·书香印翠限价58000元/㎡），远不如学区的影响力。

最典型的例子，公民统招下，Z空间北侧3.5公里学军学区房耀江文鼎苑，二手房价格持续攀升，5个月时间成交均价从7.3万到8.3万，小户型甚至到10万以上，但Z空间边上二手房并没显著上涨。

2、人口流入尚需时日，或也面临分流

根据招股说明书，截止今年6月30日，蚂蚁集团总人口数1.66万。即使未来员工规模大发展，但是蚂蚁员工大规模流入之江将受到以下2个因素的制约——

①时间

蚂蚁员工规模扩张需要时间，毕竟从2017年底至今，两年半多一点的时间，员工总数不过增加了7000人，摊到每年，大约30%左右的年均增幅。

淘宝城从开建到启用，一期30万方用了4年。

蚂蚁之江办公地点高达52万方体量，与淘宝城总体量相仿，从开建到全部启用，5、6年的时间算是神速的了。

当然，围绕蚂蚁的周边产业也会进驻，但这都需要时间。

②分流

蚂蚁集团的员工办公地点还有不少分流的可能：目前总部Z空间不过2017年才启用，上海的自有产权支付宝大楼里有近千员工，还在北京等其他城市有布局。

另外，除了之江，蚂蚁的布局也不是就此打住了。处于西溪谷互联网金融小镇核心区的正大青春宝地块出让工作正全力推进，紧邻阿里巴巴网商银行，有170多亩，有市场人士认为也是蚂蚁的目标地块。

3、杭州有严格的限价，一二手倒挂受压制

之江板块核心区块的高层限价并未真正锚定，可以参考的在售项目售价3.8万左右，二手房此前在4.4万，存在6千的价差；

现在有的二手房挂到6.3万，价差2.5万合理吗？

从板块限价来看，被官方明确为城市中心的钱江新城6.98万、钱江世纪城4.7万，滨江区最高不过5.15万；

周边板块中价格稍低的，东侧萧山南部卧城2.98万，西侧银湖2万出头，还有低密产品供应。

这些板块，都是未来地铁、城市主干道、跨江隧道快速可达的，新房价格3万以下的板块，新房挑选余地大，也容易买到。

综上，好地研究院认为蚂蚁此次在之江布局，更多的是长期利好，但真正“南启”还需要市场培育、更多产业人口的导入。

“房住不炒”下，限价控制着价格上涨速度，严重透支未来价格的二手房，入手需谨慎。

思考二：之江将复制未来科技城？

蚂蚁来到之江，或者说三江汇，能否复制未来科技城的发展历程？

1、看地形——三江汇可发展空间更大

未来科技城总规划面积273平方公里，南北两侧是山脉，东侧是成熟的主城区，发展空间只能向西，利好了西侧处于城西科创大走廊上的青山湖科技城。

而三江汇发展区域更广，总面积可达450平方公里，是未来科技城的2倍。而钱塘江不再是壁垒，向东可到萧山湘湖、义桥，向西可到富阳银湖、东洲。

未来科技城及周边卫星图

三江汇卫星图

2、看起点与规划——阶段不同、发展方向不同

起步上，未来科技城的发展从一张白纸开始，由于以平地为主，土地开发利润率高、集中度高。

之江则不同。一方面，起步早，随着城市发展，已具有一定规模，成熟度高，后期可供地也少，外溢属性更强。

未来科技城单元控规

三江汇规划示意图

三江汇流区，总体处于杭州南翼，规范范围包括西湖、滨江、萧山、富阳四区和之江国家旅游度假区、湘湖旅游度假区2个度假区，总面积约450平方公里。

其中的之江板块，面积占整个三江汇流区不到1/4，后期可发开空间占比更小。

好地研究院认为，相较于未来科技城的产城融合，三江汇流区因为地貌、环境限制，职、住会相对“分离”。

之江将更多承接“产”的职能，未来人口更多会“外溢”在三江汇流区范围内滨江浦沿、萧山湘湖、义桥和富阳东洲等10公里范围内的各板块。

来看看向汇流区内各板块外溢的可能——仅根据《杭州市综合交通专项规划（2021-2035年）（草案）》，三江汇范围内跨江还将新增4条通道。另外，对通勤更关键的地铁四期规划虽未正式出台，预计将在区内布设更密集路线助力“南启”。

3、看条件——产业结构不同

从产业结构来看，未来科技城有以淘宝为首的电子商务产业，也有新能源产业、新能源汽车及相关高端装备制造、新一代信息技术、节能环保、新材料、生物医药、文化旅游和生产性服务业等战略性新兴产业。

未来科技城是城西的自然延伸，产业更具包容性。

而之江原就属于度假区，环境保护要求高，人口承载力有限。蚂蚁入驻之前，已经有中国美院、浙江音乐学院、之江文化中心、浙江文学馆，包括有望落户之江的浙大城市学院等，均以文化类为主；非文化类的产业此前较为欠缺，未来导入产业以数字经济、互联网金融为主。

规划上，之江定位为人文科技艺创区，环境仍是优先考虑。在整个三江汇“未来城市”发展中，也将突出水城共融、蓝绿交织、文化传承，未来科技城的诸多产业在此难以落地。

三江汇规划布局示意图

思考三：万亿产业入驻，谁最受益？

1、杭州市

10月14日，杭州市政府与蚂蚁科技集团股份有限公司签订战略合作框架协议。根据协议，蚂蚁集团全球总部正式落户杭州，加快打造全国“数字经济第一城”。

蚂蚁总部留在杭州，特别是入驻三江汇，给杭州“南启”注入紧缺的产业活力。

其中最受益的是西湖区。

阿里在西湖区此前已有多个重点布局，包括阿里云总部、阿里巴巴云栖园区、支付宝大楼（黄龙时代广场b座）和蚂蚁Z空间。现在又来了蚂蚁总部。

基于目前蚂蚁与阿里云的发展势头，西湖区成为最大的赢家。

阿里杭州布局

2、三江汇涉及区域

蚂蚁总部周边，可开发的空间不多，后期仅有少量地块可出让，更多的将是外溢。

受益区域重点包括以下三个方向：

1)滨江浦沿、东冠浦乐

处于滨江区西翼，三江汇东侧，与蚂蚁总部仅一江之隔。通过彩虹快速路、地铁6号线等可快速通达，将是首先受益区域。

2)萧山义桥

萧山南部乡镇义桥，或将成为三江汇发展中后期，价值提升较为明显的区域，具有空间大、起步低、开发程度低等优势。土地出让上，近10年还仅出让6宗涉宅地，新房方面，板块零库存。

3)富阳东洲、银湖

地处富阳最西翼的东洲、银湖板块，是富阳与杭州主城全面融合发展的桥头堡，此前已与滨江区在江南板块灵桥镇设立特别合作区，承接产业外溢。

三江汇区域辐射示意图