核心提要：

一、板块内新盘去化快，房价稳步上升

二、地价测算：封顶概率大，竞配人才房或接近于6200㎡

好地网10月29日消息（研究员 陈培培）明天，嘉兴秀洲区有一宗宅地出让，是秀洲新区今年出让的第二宗宅地。

地块总建筑面积8.99万方，起价68750.55万元，起始楼面价7650元/㎡。

地块指标

地块位置图（来源：好地大数据）

宗地西侧1.1公里的蓝光地块，于今年6月19日以上限楼面价9125元/㎡、溢价率34.1%、竞配人才房6200㎡成交，实际成交楼面价10095元/㎡，是板块新高。

本宗地块上限楼面地价10037.5元/㎡，与板块实际最高楼面价基本持平。地块能否延续热度再创新高？

好地网认为，本地块大概率也将拍到封顶，竞配人才房或接近6200方。具体分析如下——

一、板块内新盘去化快，房价稳步上升

本宗为纯宅地，无特殊建设要求。容积率1.4-2.0，限高80米，建筑密度20%,地上总建筑面积8.987万方，产品预计为高层和小高层。

同板块最新开盘项目主要有交投祥生上湖轩、富力云庭雅居、信达君望里。

交投祥生上湖轩，高层毛坯备案均价15450元/㎡（9月27日领证），去化快速；

信达君望里，高层毛坯备案均价15150元/㎡（7月26日领证），去化快速；

富力云庭雅居，高层毛坯备案14700元/㎡、小高层毛坯备案15400元/㎡（5月25日领证），去化快速。

随着时间的推移，区域销售价格有一定程度上浮。

地块周边在售楼盘位置情况（来源：好地大数据）

二、地价测算：封顶概率大，竞配人才房或接近于6200方

板块内在售新盘基本毛坯销售，无精装楼盘，因此以毛坯价测算本地块地价。

与交投祥生上湖轩、富力云庭雅居相比，本地块位置更优，另紧邻湖景公园，景观优势明显。

因此预计本地块新房价格会高于交投祥生上湖轩。同时考虑市区新房审批价格每月上涨80-100元/方，待本宗地块上市时（以拿地8个月后测算），小高层预计毛坯售价16900元/㎡，高层毛坯售价16400元/㎡。

若高层与小高层之间比为6：4，同时考虑分批上市价格上浮，预计整盘住宅价格可实现17000元/㎡左右。

根据规划要求，本宗地车位配比要求不小于1.2车位/100方，预计部分户型要绑定2个车位销售，根据目前市场车位出售情况，本宗地块车位销售价格30万/个左右，每个车位成本10万计算，则利润20万/车位，分摊到住宅每平方利润为2400元。

若以封顶地价10037.5元/㎡、建安成本按4500元/㎡测算，则宗地有约12%利润率。

如按蓝光地块竞配6200㎡人才房，实际土地成本11204元/㎡，则宗地利润率为6%左右。

好地研究院认为，嘉兴土拍市场热度较高，加上今年出地少，众多房企未能如愿拿地，本宗地预计封顶地价，或接近于6200㎡人才房竞配面积成交，实际地价超蓝光地块，成为板块新高。

地块航拍图（来源：好地大数据）

附：

项目成本=土地成本*（1+0.03）+装修成本+建安成本+税费（土增税2.0%，增值税4%，所得税为利润的25%）+营销及管理费（3.0%）+财务成本（按照建安x1.5年x0.08）-车位利润。