核心提要：

一、1.5万方商业是最大考验

二、合能的浙江布局

好地网10月20日消息（研究员 孙航海）今天宁波北仑新碶出让一宗商住地，由合能底价竞得，成交价3.5亿元，楼面价6172元/㎡（住宅楼面地价10436.4元/㎡，商业楼面价1676.6元/㎡）。

这是合能继去年4月30日首入宁波北仑区后，在区内竞得的第二宗地块。

地块住宅部分仅占比50%，除了1.2万方菜市场无偿移交外，还有1.57万方的可售商业，这或是地块底价成交的最大因素。

零溢价成交，项目预期利润如何，好地网做简要点评。

地块成交情况

地块航拍图（来源：好地大数据）

一、1.5万方商业是最大考验

如本网预测分析，地块处于北仑核心板块，距离区政府仅2.3公里，未来新房实现上限毛坯均价22500元/㎡，有一定市场机会。

地块底价成交，按出让文件，住宅楼面地价10436.4元/㎡，商业楼面价1676.6元/㎡，可分两部分来测算项目利润情况。

1、住宅部分

地块可售住宅面积2.85万方（占比50.2%），若按照22500元/㎡毛坯均价计算，预期销售利润率19.9%，预计将盈利1.28亿元。

2、商业部分

商业部分，总建筑面积28303㎡，分无偿移交和可售两部分：

①无偿移交部分（12580㎡），不计算地价，仅按建安成本5000元/㎡计算，成本6290万元；

②可售商业部分（15723㎡），若将无偿移交部分地价折算到可售部分中，则可售商业实际楼面价3379元/㎡，按5000元/㎡的建造成本，可售商业保本售价需达到9361元/㎡。

综合以上两大部分，若住宅实现上限价格销售，可售商业部分能保本，则项目整体利润6500万元，整盘预期销售利润率8.2%。另外，地块还需配建公交站，实际利润更低。

也就是说，项目要实现高于8.2%的利润率，需要商业部分实现超过9361元/㎡的均价。

商业部分售价，板块内可参考地铁一号线长江路站的富邦世纪商业广场，底商均价2.6万元/㎡，写字楼均价仅6700元/㎡。

但是本地块距离地铁站点达3公里，区位、城市界面不如富邦世纪商业广场，相同产品可实现售价或更低，销售难度也更大。

另外，地块可售商业面积达到1.57万方，必须设置相当部分非底商。产品设置上，如何做到与住宅部分平衡，又能实现较高售价，考验不小。

地块周边地价房价情况（来源：好地大数据）

二、合能的浙江布局

合能此前在宁波北仑区已竞得有一宗宅地，去年4月30日竞得，位于本次地块西北侧3.6公里，即已售罄的枫丹新悦。

在整个宁波，合能唯一的在售项目是鄞州姜山的枫丹江宁，总可售面积不到1万方。可以说，合能具有很大的补仓压力，本地块住宅仅2.85万方，预计下阶段仍有较强拿地动力。

从合能今年的布局来看，对于浙江市场是极为重视的。

今年4月，以溢价率封顶并自持7%首入杭州，竞得了拱墅区桃源单元地块，预期销售利润率仅2.39%。

截止目前，合能在浙江总拿地5宗，总建面37.5万方，总斥资51.3亿元。

合能在浙江拿地分布图（来源：好地大数据）