核心提要：

一、封顶并竞配人才房，预期利润率2.67%

二、绿城积极拿地的两点考虑

好地网9月29日消息（研究员 楼陈名）今天，宁波镇海区罕见大体量宅地出让，近20家房企参与，最终，绿城以“封顶价33.92亿元，加竞配300方人才房”的出价拿下，楼面价15783元/㎡。

至此，绿城今年在宁波市区竞得10宗地块，总建筑面积139.8万方，总投资金额183.2亿元（全口径计算），超过荣安，成为目前宁波拿地榜冠军。

昨日好地研究院预测本地块热度高，将拍到封顶并竞配人才房，最终结果与预测一致。这也是宁波市区限房价以来第四宗达上限地块。

值得注意的是，今天绿城还拿下了杭州江干区地块，总建面11.29万方，成交总金额29.97亿元，进一步巩固其在省内重点城市的市场地位。

地块成交情况

地块航拍图（来源：好地大数据）

如何看待绿城以封顶并竞配人才房拿下镇海高新区宅地？好地研究院分析如下：

一、封顶并竞配人才房，预期利润率2.67%

若将竞配人才房部分按零地价，建安成本按4000元/㎡计算，可售住宅实际地价达到15937元/㎡，这个地价创了镇海区地价新高，远高于今年万科骆驼项目的14410元/㎡（今年5月9日成交）。

若按上限毛坯房价22800元/㎡，计算车位利润后，项目预期销售净利润率2.67%。

如本网预测分析，目前板块内可售住宅存量少，未来新房以上限价销售难度不大。

今年地块周边仅出让1宗涉宅地（万科地块），可售住宅面积9.5万方。目前板块内唯一在售项目万科海上都会，前期库存还有14万方。加上本地块，板块目前总库存达到44.5万方。

地块位置图

二、绿城积极拿地的两点考虑

绿城以较低利润率拿下镇海大体量地块，好地研究院认为核心原因有两个：

1、看好未来板块市场去化和发展

本地块位于镇海新城核心区，北侧距离镇海区政府不到2公里，西侧500米紧邻镇海吾悦广场，周边还有植物园、尚志中学等丰富的生活配套。

板块区位和属性均较优，远期规划有3号线二期和7号线两条地铁线，未来发展潜力较大。

另外，当前板块内市场可售存量较少，刚需客源置业需求十分旺盛，未来项目销售去化难度不大。

2、绿城完成宁波市六区全布局

本地块是绿城在镇海区的第一个项目，至此，绿城实现在宁波市六区的全面布局，同时该项目定位中端市场，能够丰富绿城的产品线（核心区市场以高端产品为主）。

据好地大数据统计，绿城今年已在宁波市区拿下10宗地块，总建筑面积139.8万方，总投资金额183.2亿元（全口径计算）。与第二名本土房企荣安相比，地块宗数一样，但总投资金额超出28.6亿元。

本地块为绿城在宁波市的宅地储备，增加20余万方可售住宅量，成为当前宁波市区土地储备量最大的房企。

明年，绿城有望冲击宁波市区销售额冠军，预计将对当地市场格局产生一定影响。