核心提要：

一、西湖区转塘两宅地出让条件特殊或底价成交

二、江干区笕桥地块，地块溢价率或在25-29%之间

好地网9月28日消息（研究员 徐路加）明天，杭州主城区将有3宗宅地出让，总建面21.85万方，总起价40.78亿元。

其中，西湖区转塘单元2宗相邻地块，有地铁线路下穿，容积率差异下新房限价分别为35400元/㎡和31400元/㎡；

江干区笕桥单元地块新房限价40800元/㎡，与周边在售项目一致。

好地研究院认为，本次三宗地块具有快销预期。转塘单元地块特殊，竞买人需具备轨道交通线路建设及运营技术能力，且不接受联合竞买报名，预计将底价成交；笕桥单元地块溢价率或在25-29%之间。

由于杭州3万5以上楼盘预售证批复有放缓趋势，会对开发商有多大影响，或可以观察一下明天笕桥宅地的竞拍热度。

地块指标

地块位置分布（来源：好地大数据）

一、西湖区转塘两宅地出让条件特殊或底价成交

1、两宗地块均有望按上限价格较快速去化

先来看两宗地块的指标差异：

转塘单元XH1810-10A、10B地块（北侧小地块）：出让部分总建面1.37万方，容积率1.01，建筑密度30%，建筑高度18-40米，新房限价35400元/㎡（含装修3000元）。

转塘单元XH1810-12地块（南侧大地块）：总建面9.19万方，容积率1.7，建筑密度30%，建筑高度18-50米，新房限价31400元/㎡（含装修3500元）。

根据地块指标，北侧地块容积率更低，预计以洋房为主，南侧地块以洋房+小高层产品设置。产品的差异，使北侧低密地块新房限价南侧地块高4000元/㎡。

再来看周边项目目前售价情况：

地块东侧1.8公里在售的仁恒祥生·珊瑚世纪雅园和祥生·云镜，高层精装38000元/㎡左右，摇号中签率不到10%；叠墅价格更是高达55000元/㎡。与在售项目相比，本地块上限价至少低了5000元/㎡。

地块南侧不到500米范围内，次新二手房如中天·之江诚品，高层成交价在35000-40000元/㎡，洋房则在43000元/㎡左右。

可见，本次两宗地块新房限价与二手房价格倒挂严重。

从地块位置来看，距离杭富城际线和地铁六号线交汇站——美院象山站距离不到400米，周边配套完善，紧靠未来三江汇核心区，与东侧在售项目区位差异不大。

基于以上分析，好地研究院认为，即使以北侧地块较高的35400元/㎡销售，预计也将较快速去化。

周边成交地块、在售项目（来源：好地大数据）

2、两宗地块需具有地铁相关资质，预计底价成交

转塘板块内，今年已出让有4宗涉宅地，均位于北侧3.9公里的龙坞单元。其中今年5月7日绿城地块预期销售利润率最低，为3.3%。

如前文分析，本次两宗地块具有快销预期，如果是常规地块，预计看中的房企众多，利润率不会高，可参考绿城地块。

但是，本地块需要重点考虑地铁线路下穿的特殊性。出让须知中要求，竞买人需具备轨道交通线路建设及运营技术能力，一般房企不具备。

好地研究院认为，地块属性好，但因为有特殊要求，预计将底价成交。

3、谁将出手？

相类似要求的地块，此前出让有五常车辆段上盖地块，即天空之城项目，竞得者为杭州地铁集团，后由万科开发；杭州还有地铁与绿城开发案例，如杨柳郡。

二、江干区笕桥地块，地块溢价率或在25-29%之间

1、限价与周边在售项目高层价格一致，市场接受程度较高

本次笕桥地块，整体容积率2.1，项目分三个限高段，分别为30/40/50米，南高北低，预计以小高层+高层产品打造。

地块红线图、限高要求（来源：地块规划条件）

周边最近的在售项目是地块西侧300米，本月首开的绿城合景·春来晓园，高层精装均价40800元/㎡（含装修4000元），与本地块整盘上限均价一致。

绿城合景项目摇号中签率48%，具有较强市场接受程度。

地块所处的笕桥板块，相比南侧的城东新城，或西侧的下城北板块，限价都要低5000元/㎡以上，意味着板块价值有较强的潜力挖掘空间。

好地研究院认为，本地块未来新房实现上限价格销售有强预期，去化速度也较快。在品牌房企打造下，笕桥板块或仍是部分改善客群的选择方向之一。

周边在售项目、成交地块（来源：好地大数据）

2、地块溢价率或在25-29%之间

笕桥板块内，最近成交的纯宅地是本次地块东侧1.2公里的金隅地块，为去年9月24日出让，成交楼面价23625元/㎡，新房限价也为40800元/㎡。

计算公租房及配建成本后，金隅地块可售住宅实际地价为26949元/㎡，预期销售利润率9.33%。

由于今年土地市场整体热度比去年高，此利润率不具备参考价值。

西侧300米的绿城合景项目地块，为去年4月出让，彼时不限房价，成交楼面价27413元/㎡，可售住宅实际地价31108元/㎡。若按照40800元/㎡销售，预期利润率仅0.93%。

好地研究院认为，本项目以上限价格销售有支撑，去化速度也较快，但尚不能算摇号热门盘，房企需要保留一定的预期利润率。

目前市场行情下，整体热度会超过去年9月。近三个月（7-9月）杭州主城区涉宅地平均预期销售利润率为2.855%，可作为参考。

即，预期销售利润率0.93-2.855%，对应名义楼面价26357-27209元/㎡，溢价率在25-29%之间。

3、谁将出手？

好地网了解到，本地块作为较稀缺的主城区地块，报名房企众多。明天竞拍可能较为激烈。

包括在笕桥板块近年已有布局的绿城、合景等房企，都有可能出手。