核心提要：

1、22800元/㎡的新房限价，销售难度不大

2、预计地块溢价率封顶并竞配人才安置房

3、谁将出手？

好地网9月28日消息（研究员 楼陈名）明天，宁波镇海高新区有一宗大体量宅地出让，总建面21.49万方，有20余家房企报名参拍，预计竞争激烈，溢价率可能封顶，并拍到竞配人才房阶段。

明天地块竞争激烈，是因为今年镇海区总体土地供应量少，截至目前土地成交建面仅21.27万方，居宁波各区末位，体量上还不如明天这一宗地块。

地块起价25.36亿元,起始楼面价11800元/㎡，上限楼面价15783元/㎡，上限毛坯房价22800元/㎡。

地块指标

地块航拍图（来源：好地大数据）

地块核心指标：总建筑面积214918㎡，起始楼面价11800元/㎡，上限楼面价15783元/㎡，上限毛坯房价22800元/㎡。

好地研究院预测，本地块周边市场存量较小，20余万方纯住宅体量，预计房企争夺激烈，溢价率将封顶并竞配人才安置房。

具体分析如下：

1、22800元/㎡的新房限价，销售难度不大

本地块西北侧3.5公里，万科海上都会项目于今年4月首开，之后共加推三期，以高层和小高层的85-131㎡刚需首改类户型为主，其中高层在售精装均价20500元/㎡；小高层在售精装均价22500元/㎡，一期二期共1744套住宅全部售罄，整体去化速度较快。

本地块22800元/㎡的上限毛坯房价，计算装修成本后，高于万科海上都会项目的小高层价格。

但当前板块内仅万科海上都会项目在售，市场可售存量较少，刚需客源置业需求较旺，都可能会给地块价值一定的溢价。

地块周边各种配套较丰富，西侧500米紧邻镇海吾悦广场，商业配套完善；南侧紧邻植物园，环境良好；西侧紧邻在建世纪大道快速路镇海高架段，未来交通出行便利。

好地研究院认为，本地块周边配套齐全，竞争压力较小，预计以上限价格22800元/㎡销售难度不大。

周边在售项目（来源：好地大数据）

2、预计地块溢价率封顶并竞配人才安置房

地块西北侧3.5公里的万科地块，于今年5月9日成交，实际住宅成交楼面价为14410元/㎡，上限毛坯房价20480元/㎡，溢价率60.1%，预期销售利润率仅为3.06%。

若本地块按万科地块利润率3.06%，上限毛坯房价22800元/㎡，车位按20万/个计算，名义楼面价为16374元/㎡，对应溢价率38.7%，超过地块上限楼面价15783元/㎡（溢价率33.75%）。

竞配人才安置房面积按成交折算后，楼面价为16374元/㎡，对应竞配人才安置房6400㎡。

好地研究院认为，本地块较万科地块，上限房价更高，住宅体量更大，开发商拿地积极性更高，预计地块溢价率封顶并竞配人才安置房。

3、谁将出手？

据了解，由于本地块区域属性较好，体量巨大，吸引20多家开发商参与明天的竞拍，包括地块周边已有布局的房企和今年还未在宁波拿地的开发商，明天的竞争将十分激烈。