核心提要：

1、以上限毛坯均价21800元/㎡销售难度不大

2、地块溢价率不超过18%

3、谁将出手？

好地网9月27日消息（研究员 楼陈名）明天，宁波江北区荪湖南岸将出让1宗低密度地块，总建面4.13万方，总起价4.67亿元。

本地块北临荪湖景区，容积率仅1.05，适合打造高品质低密产品，预计明天竞争不会太激烈。

地块指标

地块航拍图（来源：好地大数据）

地块核心指标：总建筑面积41365㎡，容积率1.05，建筑密度35%，限高15-27米。地块起始楼面价11300元/㎡，上限楼面价14781元/㎡，上限毛坯房价21800元/㎡。

好地研究院预测，受地块低密度属性影响，房企关注度有限，据了解仅4家房企参拍，预计溢价率不超过18%。

具体分析如下：

一、以上限毛坯均价21800元/㎡销售难度不大

地块北侧紧邻的中梁湖栖云庐项目，今年4月首开，6月加推，以小高层、洋房和联排为主，其中小高层在售毛坯均价17000元/㎡，洋房在售毛坯均价19000元/㎡，联排在售毛坯均价24000元/㎡；目前已基本售罄，整体去化速度较快。

但本地块容积率仅1.05，建筑密度35%，限高15-27米，适合打造以低密产品为主的项目。

本地块整盘上限毛坯均价21800元/㎡，最高销售单价不超过32700元/㎡，而周边洋房在售均价仅19000元/㎡，可通过洋房和联排搭配，实现更大的利润空间。

另外，当前板块内在售项目基本已售罄，待本地块项目入市时，除东侧同期出让地块（10月12日出让地块，建筑面积约3.3万方）有直接竞争外，周边无其他竞品项目。

预计本地块以上限价格销售难度不大。

周边在售项目（来源：好地大数据）

二、地块溢价率不超过18%

地块北侧紧邻的中梁湖栖云庐项目，于去年7月1日成交，成交楼面价仅6500元/㎡，远低于本地块的起始楼面价11300元/㎡，参考性不大。

地块西侧4公里慈城新城地块，于今年7月31日由万科竞得，实际住宅成交楼面价为15728元/㎡，若按极限强排全多层，上限毛坯房价24300元/㎡，计算车位利润后，项目预期销售利润率为7.36%。

若本地块按万科地块利润率7.36%，上限毛坯房价21800元/㎡，车位按20万/个计算，名义楼面价为13302元/㎡，对应溢价率17.7%左右。

本地块虽利润空间较大，但从区位来看，对房企吸引力仍不如慈城新城板块，预计竞争或不激烈，溢价率将不超过18%。

三、谁将出手？

本地块低密属性和优质的湖景资源，无论对于周边已有布局想要补仓，还是想要新入宁波的房企，都是不错的选择。

据好地网了解，明天有4家房企参拍，最终将被收入哪家囊中，值得期待。