核心提要：

一、地价为何再创新高？

二、利润如何？

好地网9月28日消息（研究员 陈培培）今天（9月28日），嘉兴科技城2020南-034号地块成功出让，经过98轮竞价，由吉翔（吉恩仕）以上限楼面价10040元/㎡、溢价39.83%、竞配人才住房7600㎡（占比17.3%）竞得，其是今年竞配人才住房占比最高地块。

宗地算上人才住房成本实际楼面价为13228元/㎡，比同板块南侧6月8日成交的佳源2020南-020号地块高1070元/㎡；同时刷新嘉兴市区最高实际楼面价记录，比此前嘉兴地王荣安经开2020-11号地块高48元/㎡。

今天，“三条红线”政策丝毫没有影响市场热度，宗地吸引18家单位竞价，是今年参拍企业最多的地块，起拍仅过10分钟开始进入竞配人才房，竞拍白热化。

参拍房企分别为吉翔（吉恩仕）、越秀、路劲、海伦堡、新希望、中梁、阳光城、绿城、佳源、招商、荣安、弘阳、龙光、大发、碧桂园、天阳、万科、中海；与吉翔竞争到最后的是佳源。

地块成交情况表

地块全景图（来源：好地大数据）

如何评价“地价再创新高”这一竞价结果呢？好地研究院进行分析——

一、地价创新高

若人才住房建安成本以4000元/㎡计算，加上需要无偿移交的配套地下车位成本，车位以1.2个/100㎡设置，本宗地块实际成交楼面价13228元/㎡。

同板块内时间上最近成交的地块是6月8日佳源2020南-020号地块：以上限楼面价10040元/㎡，竞配人才房11000㎡，实际楼面价12158元/㎡.本宗地比其高1070元/㎡，涨8.8%。

同时比市区实际楼面价最高的荣安经开2020-11号地块（6月15日成交，上限楼面价10040元/㎡，竞配人才房18400㎡，实际楼面价13180元/㎡）高48元/㎡，创造市区地价新高。

为何宗地如此热，创新高？好地研究院分析原因如下：

1、地块区域成熟，总建小，资金要求低，周转快

宗地是纯住宅地块，区域成熟，周边配套完善，与万达广场相距仅1.2km；总建面仅有4.4万㎡，拿地资金压力小；体量小，能快速去化实现快周转；

2、科技城容积率低地块，区域库存小

1.5的容积率是科技城板块近年来最低，适合打造品质住宅。

板块存量不多，在售楼盘仅有东樾名府和新希望锦麟澜湾，待售盘只有本宗地以及佳源地块；等项目入市时，周边可售房源已不多，未来能实现快速去化。

3、供地少，市场饥渴

今年嘉兴市区总供地10宗可建为87万㎡，相较去年的27宗可建269万方仅有32.3%，三分之一不到。

而今年1-8月市区销售签约207万㎡，这也表明总库存减少130万㎡，加上嘉兴“建党百年”和城市基础设施加快建设红利，明年市场安全性高，吸引更多房企入驻。

自今年5月疫情后开始供地以来，平均每月供地数量仅有两宗，而市场非常饥渴，导致宗地出现18家房企争抢局面；现还有不少企业未拿地，如不加快供地节奏，高热事态将持续。

地块位置图

二、利润空间有多大？

宗地容积率1.5，限高24-50米，产品预计为高层（18层）+小高层（8-12层）产品。产品售价先看下板块周边在售楼盘情况：

宗地东北侧700m的东樾名庭6月30日首开，高层精装均价18300元/㎡，小高层精装均价18700元/㎡，去化速率一般。

宗地南侧1.6km的新希望锦麟澜湾，6月6日首开，高层精装均价18300元/㎡，小高层精装均价19100元/㎡，去化快。

宗地在地块条件上略优于东樾名庭和新希望锦麟澜湾，价格可略高于新希望锦麟澜湾。

另市区允许新房预售审批价格每月上涨，预计最后实现价格：小高层精装20500元/㎡，高层精装19700元/㎡。若小高层与高层的比例按照5:5，则整盘住宅价格在精装20100元/㎡左右。

由于嘉兴市场限价的特殊性，车位利润是重要来源，根据规划要求，本宗地配置1.2车位/每100平米建面，本宗地块车位销售价格取27万/个左右，成本为10万/个，预计住宅车位利润为2040元/㎡。

据好地研究院测算，项目预期销售利润率为5%左右。

地块周边在售楼盘位置图（来源：好地大数据）

注：项目成本=土地成本*（1+0.03）+装修成本+建安成本+税费（土增税2.0%，增值税4%，所得税为利润的25%）+营销及管理费（3.0%）+财务成本（按照建安x1.5年x0.08）-车位利润。