核心提要：

一、成交结果符合预期，板块未来竞品多

二、美的为何在宁波奋勇拿地？

好地网9月24日消息（研究员 徐路加）今天，经历123轮报价，广东房企美的力夺江北区甬江北宅地。成交价24.37亿元，楼面价22657元/㎡，溢价率25.87%。

这是美的今年在宁波市区竞得的首宗地块。据悉，地块报名房企有十余家，包括今年宁波拿地榜头部的荣安、滨江集团，还有众多央企、港资等，对甬江北板块和地块价值较为看好。

地块楼面价达到22657元/㎡，较北侧紧邻的滨江地块（今年6月出让，成交楼面价22000元/㎡）地价上涨657元/㎡，而本次美的地块新房上限均价仅上涨600元/㎡，意味着预期利润率进一步压缩，反映市场热度略有提高。

具体点评如下：

地块成交情况

地块航拍（来源：好地大数据）

一、预期销售利润率3.53%，未来板块竞品较多

本次美的地块，成交楼面价22657元/㎡，创甬江北板块新高，是今年江北区出让地块中第二高的，仅次于4月24日绿城竞得的江北核心区原白沙菜场地块（24270元/㎡）。

今年6月23日，滨江集团竞得了本次地块北侧紧邻宅地，楼面价22000元/㎡，新房毛坯限价30600元/㎡。

本次地块容积率稍低，预计可设置一部分低密产品，新房限价较滨江集团地块上涨600元/㎡，但最终地价成本上涨更多一点（657元/㎡），预期销售利润率会比滨江集团地块更低。

若以毛坯上限均价31200元/㎡，预期利润率3.53%，较滨江集团地块低了0.4个百分点。但该地块处于全装修区，与滨江集团地块一样，还将有一定的装修利润。

如本网前瞻分析，以目前周边价格体系，实现上限均价销售难度不大。但板块内连续出让地块，竞品较多，未来对销售或有一定影响。

今年甬江北板块此前已出让有两宗涉宅地，均在美的地块周边，可售住宅面积19.1万方，另外板块内还有多个待售、在售项目，前期库存还有14.4万方。加上本次地块，板块目前总库存达到44.3万方。

按目前板块1.33万方/月的销售速度，去化周期将达33个月，而对于一个预期利润率只有3.53%的项目来说，是要求能够实现快速去化的。

当然目前可售项目少，未来随着供应增加、板块逐步成熟，有望进一步提振去化速度。

甬江北板块今年出让地块、周边在售、待售项目情况（来源：好地大数据）

二、美的为何在宁波奋勇拿地？

美的愿意以较低利润率拿下本地块，好地研究院认为核心原因是两个：

1、储备项目少，亟需拿地保住市场份额

美的进驻宁波市区时间较早，项目覆盖北仑区、鄞州区、江北区、海曙区等区域。但是目前主力在售的项目就两个，一个是北仑区梅山保税港区的美的蝴蝶海，另一个是鄞州区陈婆渡的美的合景·美云合府，总可售库存30万方左右。

相较于2017年前每年在宁波保持3宗左右的拿地速度，近两年土地储备不足。去年仅拿地了陈婆渡宅地，今年也是首次在宁波市区拿地。

为了保持在宁波一定的市场份额，选择像甬江北这样发展向好的板块，或是目前市场热度下的较好选择，有望进一步提升销售额。

通过本项目，不含车位及精装修加价，货值也将达到35.7亿元，相当于美的去年在宁波市区销售额的132%。

2、看好板块的发展

地块所在板块，拥有宁波文创港和甬江科创大走廊双重区域规划利好；西侧紧邻三江口核心区，生活配套完善；北侧临近轨道2号线孔浦站和3号线大通桥站，双地铁加持，同时临近即将通车的“中兴大桥”，使区域交通更为便捷。

本地块体量适中，规划利好+轨道+配套多重优势，未来将成为产业集聚、人才涌入的发展新高地，地块价值也将看高一线。