好地网9月18日消息（研究员 徐路加）今天，杭州两宗宅地出让，再被本土房企包揽：

中豪控股以13.09亿元竞得大关地块，成交楼面价33771元/㎡，溢价率20.2%；

兴耀竞得滨江区浦乐地块，成交价23.69亿元，成交楼面价24125元/㎡，溢价率达到25.41%。

两宗地的新房限价都比较高，分别达到50180元/㎡、38000元/㎡。昨日好地网的预测文章中谈到，由于3.5万以上预售证放缓，会否影响到今天竞拍的热度？

结果显示，热度依旧！大关地块在预测上限附近（预计溢价率16-21%，实际20.2%），浦乐地块超出预期（预计溢价率不超过23%，实际25.41%）。

而且，两宗地的利润率都低于主城区今年的平均水平4.4%，据好地研究院测算，中豪大关地块，预期销售利润率3.94%；兴耀浦乐地块，为3.43%。

具体分析如下：

地块成交情况

成交地块分布（来源：好地大数据）

一、兴耀或对浦乐板块加预期

本网昨日土拍预测中已分析到，按目前周边二手房价格来看，高层实现38000元/㎡销售具有较高难度，可设置高层+洋房/叠墅来实现。

而最终地块预期销售利润率仅3.43%，兴耀或对浦乐板块加预期。

可以看下钱塘江南岸今年成交的一些典型地块——

具备快销预期的，钱江世纪城今年出让的2宗宅地，预期利润率分别为3.59%和4.25%；宁围2宗纯宅地，预期利润率1.81%、4.47%；萧山经开区的5宗地块，预期利润率平均为2.96%。

而目前来看，不具有快销预期的，如阳光城南站地块，预期利润率有9.93%，旭辉新街地块有11.47%。

显然，按利润率角度，兴耀将本地块归为快销档。

地块未来销售形势看好的原因或有两个：

①滨江区南翼，基本没有库存，周边新房可供选择少，竞争不激烈；38000元/㎡的价格，相对滨江核心区有1万元/㎡左右的价差，存在承接价格溢出客群的预期。

②区域发展的预期。滨江区未来可供应开发的区域主要就是南片；另外，在三江汇未来城市实践区的打造中，区域也将受益明显。

所以兴耀继上月底竞得南部卧城地块后，今天又在滨江区南部落子。

地块周边开发程度较低，与核心区差异明显（航拍来源：好地大数据）

二、突然杀出的中豪，“三条红线”给了本土老牌开发商新机遇？

今天比较意外的结果是，11年没在公开市场拿宅地的中豪拿下了拱墅大关小体量宅地。    

中豪是杭州本土老牌开发商，近几年主要以开发商业项目为主，2017年至今拿下4宗商业地块，包括江干区钱江新城2宗，拱墅区杭钢板块2宗相邻地块。

中豪上一次在公开市场拿宅地，已经要回溯到2009年11月26日，即中豪·四季公馆项目。

其实今天并不是中豪时隔11年后首次举牌宅地。据好地网了解，早在今年年初，中豪也参拍了笕桥板块地铁四号线笕新路站商住地（合景泰富竞得，案名揽月臻翠府）。

好地研究院认为，今天中豪成功实现“狙击”，是否意味着房企融资“三条红线”给一些本土小房企带来了机遇？

“三条红线”在今年8月提出，即重点房地产企业资金监测和融资管理规则。“三条红线”包括：1、房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；2、房企的净负债率不得大于100%；3、房企的“现金短债比”小于1。

“三条红线”监管将于明年全面推行，这对于市场又是一个重新洗牌的过程——

1、高杠杆率的房企提出了高要求，拿地规模将得到控制，这些搅动土地市场的鲶鱼的拿地势头将被管制

2、国企、央企虽碰线较少，融资成本也低，但是由于较高的利润率考核要求，在杭州这样严格限房价的城市，拿地的机会仍然不多。

这给了中豪这样近期拿地少、杠杆率较低的本土房企机会。

不过也有市场人士认为，近期其他区域竞争激烈的地块，最终被不知名房企，甚至此前非从事房地产行业的企业竞得，背后或是“碰线”房企主导，以这些不知名的壳公司的名义拿地，以此来规避即将到来的严厉监管。

一些此前不活跃的本土房企，会否成为高杠杆房企拿地的“壳资源”？好地研究院后续也将持续观察。

三、本土房企今年拿地额超千亿，占比超一半

据好地大数据统计，截止今天，杭州本土房企“砸”在杭州市区涉宅地上的“土地款”已经超过千亿，达到1003.1亿元，占了杭州总出让金的54.1%；去年，这一比例仅为35.4%，占比上升18.7个百分点。

从总金额观察，增加了202.7亿元，增幅为25%。

其中，滨江集团排名第一，拿地额达到398.8亿元，同比增加252.9亿元，占杭州市区涉宅地总出让金的21.5%，比例上升了12.7百分点，远超其他房企；

排名前十房企中，本土房企占了6席，超过一半。6家本土房企分别为滨江集团、绿城（84.9亿元）、祥生（62.1亿元）、大家（58.5亿元）、中天（57.0亿元）、兴耀（44.8亿元）。具体可查看文末“今年杭州市区本土房企拿地排行榜（截止9月15日）”。

杭州市区涉宅地拿地金额前十排名

本土房企拿地占比大幅上升，好地研究院也多次分析与新房限价关系密切。因为本土房企在品牌接受度、市场信息面、成本控制、客户熟悉度等多方面都有优势，相对来讲，能够接受更低的利润率。

附：今年杭州市区本土房企拿地（涉宅地）排行榜（截止9月15日）