好地网9月17日消息（研究员 陈培培）明天，绍兴市区袍江新区涉宅用地越城区洋泾湖11号地块出让。

地块总建筑面积5万㎡，容积率1.01—1.02，起价8.02亿元，起始楼面价16007元/㎡，上限楼面价19959元/㎡，达到上限后竞拍人才房。

这是袍江新区今年首宗出让地，也是今年出让计划中唯一宗地，距离上宗成交的袍江G7-2地块（19年12月31日）已时过近9个月，可以说区域处于供地饥渴状态。

地块指标

地块航拍图（来源：好地大数据）

上宗地是由上海纺织&东方国际&中外运联合竞得的袍江G7-2地块，成交楼面价8824.43元/㎡。本宗地起拍价是其成交价的近两倍，为什么？

研究院分析如下——

一、镜湖新区发展红利外溢区，湖景低密地

地块处于袍江新区两湖板块，是袍江新区重点发展方向，西、南分别融镜湖新区和迪荡湖区域，也是绍兴滨海新区未来融合发展核心区。

地块与绍兴市政府相距4.4km，通过洋江东路和在建中地铁2号线直达，与镜湖核心区几乎无缝对接。随着镜湖核心区发展成熟，红利逐渐外溢到周边板块。宗地所处袍江两湖板块，将承接外溢红利。

地块区位图

地块距离宝龙广场1.2km，南面临河，北侧的洋泾湖公园一路之隔，东侧的未开发则坂湖也在1公里范围内，自然环境优越；

周边交通便捷，与在建二号线的越王路站、袍江两湖站距离都在800m左右；洋江东路直入镜湖核心区，越东、群贤两快速路通达绍兴市区全城。

1.01-1.02的容积率，几乎到了绍兴容积率的最底线，地块预计打造成低密产品高端住区。

地块周边配套情况

二、起价高，溢价率或超14%

地块指标：总建面50103㎡，体量不大，限高15米，容积率1.01-1.02，地下室不计容不小于20000㎡，适合打造低密叠墅和联排产品。

我们先看下周边楼盘：

同板块位于宗地北侧1.1km的滨湖里，在今年5月基本售罄，最近的成交均价是7层叠排毛坯均价21000元/㎡、联排毛坯31500元/㎡左右；

再看镜湖新区板块：相距5.9km，位于镜湖核心区的宝能官渡凤林，联排42000元/㎡左右；8月18日成交的镜湖万科地块，预估联排价格46000元/㎡。另元垄镜庐8月16日首开，6层叠拼精装均价33000元/㎡，去化6成以上。

地块限高15米，规划5层叠墅上下两户，价值大于滨湖里的叠墅（7层，上下3户），两地景观价值伯仲之间；

位置上虽目前滨湖里占优，但从未来发展来看，宗地（2号地铁线,更靠近镜湖）与其不相上下，同时还要考虑袍江库存和价格上涨走势。

综合考虑，叠墅预估毛坯价格在25000元/㎡，联排预估毛坯价格在35000元/，上述价格与镜湖新区存在10000元/㎡以上价格差算合理。

周边在售参考楼盘位置图（来源：好地大数据）

若叠墅与联排建面比按6:4计算，项目整盘均价能实现毛坯29000元/㎡。

若以建安成本6000元/㎡，车位售价25万/个，保证一定利润率6%情况下，则楼面价为18250元/㎡，即溢价率为14%。若按封顶价19958元/㎡计算，则利润率约为1%。

好地研究院认为区域出地少，地块属性好，加上企业拿地饥渴，最终溢价率或超14%；当然不排除有房企更激进，对低密产品有信心，在29000元/㎡基础上再加预期，接近封顶价拿地。