核心提要：

一、为何以19360元/㎡袍江地王价拿？

二、利润如何？

三、今年中交在绍兴连下两低容地

好地网9月18日消息（研究员 陈培培）今天，越城区洋泾湖11号地块成功出让，经过85轮竞价，中交&杭州旌杭以楼面价19360元/㎡、溢价20.9%联合竞得。

宗地相比去年12月31日成交的袍江G7-2地块（楼面价8824元/㎡、容积率1.32）涨119%，成为袍江新区的地王。

也是中交继今年4月30日竞得越城区镜湖官渡地块后，又一宗低密产品用地。

本宗住宅地块一共8家单位竞价，分别是元垄、华锦、新城、中海、中交&杭州旌杭、天阳、荣安、华鸿。最后与中交&杭州旌杭争抢是华锦。

地块成交情况表

越城区洋泾湖11号地块位置（来源：好地数据库）

中交&杭州旌杭为何以袍江地王价拿？利润如何？

好地研究院进行分析——

一、为何以19360元/㎡袍江地王价拿？

1、镜湖外溢红利区，地块条件优越

宗地位于袍江两湖板块，紧邻镜湖核心区，是区域重点融合方向；随着镜湖核心区发展成熟，将承接其外溢红利。

宗地条件优越，与市政府距4.4km；交通便捷，紧邻地铁2号线和洋江东路直达镜湖核心区，越东、群贤两快速路通达绍兴市区全城；自然环境优质，宗地南面临河，与北侧的洋泾湖公园一路之隔。

地块航拍图（来源：好地大数据）

2、库存见底，竞争压力小

近2年，袍江新区低密产品新增供应只有0.3万㎡，显性库存基本见底。

两湖板块未来潜在供应来看，目前主要是袍江G7-2地块，可上市部分在A地块，面积约为7万㎡；加上本宗地5万㎡，共计12万㎡。

而宗地是今年出让计划中唯一宗地，如袍江新区不再新增其他密度产品地，可以说较长时间内竞争压力小。

同样公寓产品库存也将销售殆尽，在售项目荣安御宾府、金辉悠步观澜基本尾房阶段，库存主要在袍江G7-2地块和江樾府。

3、低密产品溢价空间能力强

绍兴市区今年出让低容积率宅地7宗（其中1两宗部分地块低容积率），都在刷新着各自板块的楼面价记录，引领地价上涨，其中三宗楼面价破2万/㎡。

那为何房企敢高价拿？主要因绍兴低密产品溢价空间能力强，尤其核心区域；同样所处袍江两湖板块的宗地，自然获得青睐。

2020年低密涉宅地块列表

2020年低密涉宅地块位置

二、利润如何？

若整盘均价按毛坯29000元/㎡计算，建安成本按6000元/㎡，车位售价按25万/个，则利润率约为3.4%。

如想获得更多利润，产品规划溢价能力更强的双拼，加品质上打磨，如整盘均价达31000元/㎡，则利润率约为8%。

四、今年中交在绍兴连下两低容地

中交今年新入绍兴市场，竞得两宗低容积率用地，都是适合低密产品地块；除了本宗地，越城区镜湖官渡4号地块（容积率1.2）是今年绍兴市区成交总价最高地块，达41.56亿元；同样也是联合拿地，这次是花样年。

两宗相加总建达28.7万㎡，货值近百亿，让其在绍兴占得一席之地。

附件：

1、本宗地产品说明

本宗地总建面50103㎡，体量不大，限高15米，容积率1.01-1.02，地下室不计容不小于20000㎡，适合打造低密叠墅和联排产品。叠墅与联排建面比以6:4测算。

各业态指标

2、销售价格

同板块位于宗地北侧1.1km的滨湖里，在今年5月基本售罄，最近的成交均价是7层叠排毛坯均价21000元/㎡、联排毛坯31500元/㎡左右；

再看镜湖新区板块：相距5.9km，位于镜湖核心区的宝能官渡凤林，联排42000元/㎡左右；8月18日成交的镜湖万科地块，预估联排价格46000元/㎡。另元垄镜庐8月16日首开，6层叠拼精装均价33000元/㎡，去化6成以上。

位置上虽目前滨湖里占优，但从未来发展来看，宗地（2号地铁线,更靠近镜湖）与其不相上下，同时还要考虑袍江库存和价格上涨走势。

综合考虑，叠墅预估毛坯价格在25000元/㎡，联排预估毛坯价格在35000元/，上述价格与镜湖新区存在10000元/㎡以上价格差算合理。

周边在售参考楼盘位置图（来源：好地大数据）

3、保本房价

项目成本=土地成本*（1+0.03）+装修成本+建安成本+税费（土增税2.0%，增值税4%，所得税为利润的25%）+营销及管理费（3.0%）+财务成本（按照建安x1.5年x0.08）-车位利润；高层建安成本按6000元/方，车位25万元/个计算。