核心提要：

一、拱墅区大关地块，预计溢价率在16-21%

二、滨江区浦乐地块，溢价率或不超过23%

好地网9月17日消息（研究员 徐路加）明天，杭州主城区将出让两宗宅地，分别位于拱墅区大关单元和滨江区浦乐单元。两宗地块总起价29.8亿元，总建面13.7万方。

两宗地块新房上限价格分别为50180元/㎡和38000元/㎡，均超出35000元/㎡。

8月初以来，杭州35000元/㎡以上新房预售证发放有放缓趋势。若这类项目的开盘速度持续放缓，势必会影响到目前普遍的高周转、低利润率拿地模式，房企的回款速度受到影响，各项成本也将相应上升。

那么，3万5以上预售证放缓现象对房企预期会有何影响，可以观察一下明天这两宗地块的竞拍情况。

好地研究院认为，若不考虑预售证影响，大关单元地块溢价率或在16-21%，滨江浦乐地块，溢价率或不超过23%。

地块指标

地块位置分布（来源：好地大数据）

一、拱墅区大关地块，预计溢价率在16-21%

地块核心指标：总建面3.88万方，容积率1.8，建筑密度22%，限高60米，需配建安置房3876㎡（10%）。

起始价10.89亿元，起始楼面价28095元/㎡，新房限价50180元/㎡（含装修4500元）。

1、新房上限均价50180元/㎡，有较强支撑

地块容积率仅1.8，根据规划条件要求，建筑高度分为三个区域控制：24-60米、24-40米、15-24米，可对应产品类型为高层、小高层、洋房。

针对不同的产品类型，可看下周边项目的价格情况：

地块西侧300米，即将首开的融创金成杭源里，预计高层精装50000元/㎡、洋房（小高层）55000元/㎡，市场预期该盘将热销。参照这样的售价，本宗地块高、低产品配置，50180元/㎡的均价是较容易实现的。

不过两个距离相近的项目，有学区差异。本地块按目前的学区划分在德胜小学，杭源里预期是更优的卖鱼桥小学学区。

周边在售项目、成交地块（来源：好地大数据）

再来看下近期周边成交的限房价情况：

东侧700米的荣安三塘单元项目，限价在47000元/㎡，产品以小高层为主；东南侧1.3公里的滨江集团文晖项目，预计做高层，限价51700元/㎡。

与以上两个地块相比，滨江集团地块区位最佳，本地块在周边教育、商业配套上优于荣安地块。

另外，从产品上来考量，本宗地块可设置低密产品，业态最为丰富。

因此，本宗地块限价50180元/㎡，处于荣安和滨江集团地块的限价之间，是较为合理的。

基于以上两方面分析，本宗小体量地块，高层与洋房的合理价格设置下，以上限价格销售，去化压力不大。

地块用地红线

2、参考周边地块，溢价率或在16-21%

今年周边成交地块中，荣安三塘单元地块，预期销售利润率5.93%；滨江集团文晖地块，预期销售利润率较低，为3.28%。

本地块较荣安地块配套丰富；而滨江集团地块体量大，更利于豪宅项目打造，也更靠近地铁站点，价值更高。

基于上文的地块分析，本宗地块预期销售利润率或介于以上两宗地块之间，即3.28-5.93%，对应名义楼面价32682-34135元/㎡，溢价率或在16-21%。

好地研究院认为，不考虑预售证暂缓发放的影响，溢价率在16-21%是较为合理的。

本宗地块作为8月以来出让的首宗新房限价3.5万元以上地块，可观察房企对于此类项目的预期变化：

①若地块溢价率低于16%，或表明房企对于后期能否实现快速开盘存在较大顾虑，说明改善类项目地块存在降温现象；

②若地块溢价率超过16%，甚至超过21%，表明对房企影响不大，拿地饥渴超过一切。

3、谁将出手?

本地块属于寸土寸金的杭州市中心板块，稀缺性很强，而且地块体量较小，总价在多数房企看来属于可承受范围，尤其对于今年尚未在杭州拿到优质宅地的房企吸引力巨大。

二、滨江区浦乐地块，溢价率或不超过23%

地块核心指标：总建面9.82万方，容积率2.2，建筑密度22%，限高60米，需配建安置房9819㎡（10%）。

起始价18.89亿元，起始楼面价19237元/㎡，新房限价38000元/㎡（含装修4000元）。

1、38000元/㎡上限价格销售有一定挑战

地块处于滨江区浦乐单元，距离周边最近的地铁站点超过两公里，交通上主要依托南侧火炬大道和东侧时代大道。

周边最近的在售项目，是北侧2.4公里，长乐单元的中海·云宸，高层精装47000元/㎡，去化速度一般。

本地块38000元/㎡的限价，比中海项目售价低了9000元/㎡，但不论是周边配套、交通条件，中海项目更具优势，对比性不强。

周边项目（来源：好地大数据）

地块所在的浦乐单元内，近几年无新房项目，价格主要参考周边二手房：

地块东南角紧邻的中兴·和园，房龄超过10年，高层二手房成交价在32000元/㎡左右；

北侧1公里的万科城市之光，次新二手房毛坯价格34000元/㎡左右

西侧1.5公里，2012年首开的东和·云第，二手房价格在38000元/㎡左右，基本与本地块新房限价水平相当，但该项目距地铁四号线浦沿站仅600米左右，位置更好。

由此可知，本地块的高层产品实现38000元/㎡难度较大。

不过地块2.2的容积率，可以设置部分低密产品。假如高层/洋房按7:3设置，价格高层按城市之光毛坯34000元/㎡+2000元/㎡装修，洋房/叠墅按高层1.15倍（41400元/㎡），整盘均价基本可以达到38000元/㎡。

而3-4万的单价，在钱塘江南岸选择面较大，如萧山城区、经开区等，相对配套更为齐全。

综合以上分析，好地研究院认为，通过高层+洋房/叠墅的产品设置，该地块38000元/㎡的均价尚可以实现，但周边配套完善尚需时间，短期内去化速度预期不快。

2、预计溢价率不超过23%

地块周边2公里范围内，近5年未有涉宅地出让。

基于以上对销售形势的分析，好地研究院认为，房企需保留一定的利润预期前提下拿地。

地块预期销售利润率或超过今年杭州市区宅地平均值4.4%，对应名义楼面价或不高于23624元/㎡，预计溢价率不超过23%。

3、谁将出手?

据好地研究院了解，本地块体量适中，且可打造高低配，房价上限天花板较高，有精耕细作空间，因而报名房企众多，预计明天竞争较激烈。