看点一：莞民投首进茶山镇
看点二：地价创茶山镇新高
看点三：莞民投需加较高房价上涨预期
文/好地研究院 黄卓贤
今天，东莞出让1宗商住地，位于茶山镇。
经过70轮报价封顶进入终次报价，最终地块由东莞民投产城投资集团有限公司（莞民投）以61966.17万元竞得，溢价率50.2%，成交楼面价15174元/㎡，实际楼面价17294元/㎡。
相关阅读：【8.5挂牌】东莞茶山镇推出1宗34亩商住地，起价4.1亿
地块基本信息：
宗地坐落：茶山镇横江村
地块编号：2020WR031
宗地面积：22686.58㎡
容积率：≤1.8
建筑面积 ：≤40835.84㎡【须无偿配建宗地总计算容积率建筑面积的10%（即不少于总计容建筑面积4084㎡）作为安居房。商业建面不得超过计容建面的5%】
挂牌起始价：41244万元，楼面起价：10100元/㎡
成交价：61966.17万元，成交楼面价：15174元/㎡，实际楼面价17294元/㎡
竞拍轮数：70轮
溢价率：50.2%
竞得人：东莞民投产城投资集团有限公司（莞民投）
地块位置图（来源：好地大数据）
看点一：莞民投首进茶山镇
此次拿地，是莞民投继于去年12月竞得桥头镇石水口村2019WG019地块（案名为莞民投众筑悦璟台）后，在东莞通过公开招拍挂市场竞得的第二宗涉宅地，首进茶山镇。
两宗地总出让面积4.66万方，总建筑面积10.07万方，拿地总额达110558万元。
相关阅读：7.8东莞好地战报：石碣、桥头地块谁预期更高
莞民投东莞竞得地块（来源：好地大数据）
看点二：地价创茶山镇新高
此次莞民投以实际楼面价17294元/㎡拿地，创下茶山镇新高。此前最高地价为14446元/㎡，由时代于2016年所创，其以13.3亿元竞得茶山镇横江村2016WG023号地块，溢价率达411%，目前项目已售罄。
此外，相比嘉华国际于2018年8月8日以17.7亿元竞得地块西南侧的2018WG012地块（项目案名为嘉华嘉誉湾），莞民投地块实际楼面价高了5728元/㎡（嘉华国际地块实际楼面价11566元/㎡）。
相比金融街于2018年10月16日以底价15.7亿元竞得距离地块约800米处的2018WG024地块（项目案名为金融街金悦府），莞民投地块实际成交楼面价高了6429元/㎡（金融街地块实际楼面价10865元/㎡）。
莞民投地块及周边地块（来源：好地大数据）
看点三：莞民投需加较高房价上涨预期
综合考虑建安（3500元/㎡）、财务及税费，对应保本房价约27296元/㎡（带装修）。
目前地块周边有多个楼盘在售，其中恒兆纳帕溪谷100-130㎡3-4房，毛坯均价约18500元/㎡；德盛尚峰110-126㎡3-4房，均价约19500元/㎡，带简单装修；金融街·金悦府91-143㎡3-4房，带装修均价23000元/㎡。
即使按周边在售楼盘中售价最高的金融街·金悦府作为参考，莞民投地块未来需加18.7%预期才能保本。