好地网7月8日消息（研究员 宣烨锋）今天，东莞迎来土拍规则调整后的首场土地出让会，最终，石碣地块未达上限价成交，而桥头地块在达到上限价及商业自持上限（40年，商业比例小等于5%）后进入终次报价。

石碣地块：经过53轮竞价，美的以总价128308万元竞得该地块，楼面价10284元/㎡，溢价率29%，首入东莞。

桥头地块：经过58轮竞价+8轮竞商业自持+终次报价，东莞民营投资集团以48592.1666万元+自持商业40年竞得该地块，楼面价8123元/㎡，溢价率34%。终次报价加价100.1666万元，为加价幅度200万元的49.92%。

地块成交情况

看点一：石碣、桥头板块地价新高被改写

石碣地块商业比例30%，另需无偿配建7671㎡的商业及7671㎡的住宅，视地块商业部分地价为住宅部分地价的60%，地块实际成交楼面价13810元/㎡。

注：实际楼面价=（地价+商业配建成本+住宅配建成本）/可售计容建面；公建配套和安居房成本均按3000元/㎡计算，其中商业配建建面7671㎡，住宅配建建面为7671㎡，配套建面较少不做考虑。

桥头地块商业比例≤5%，全部自持，视地块自持商业部分地价为住宅部分地价的40%，地块实际成交楼面价8380元/㎡。

两个板块的实际楼面地价均创新高。

看点二：石碣、桥头地块缘何“不同命”

据不完全统计，两宗地块的报名房企数均有12家，最终，桥头地块进入终次报价，而石碣地块却未达上限价。好地研究院认为2宗地块产生不同结果的原因主要是价格因素的影响。

①石碣起价高，虽未达上限但房价上涨预期达17%

扣除配建及商业折算后，石碣地块实际楼面起价已经破万，对应保本房价已经超过周边万科第五城的售价。

从结果看：

石碣地块实际成交楼面价13810元/㎡，对应保本房价22850元/㎡，而目前周边在售万科第五城、卓越弥敦道、阳光城愉景湾精装高层均价仅17000-18000元/㎡，参照周边项目17500元/㎡的均价，考虑景观加价2000元/㎡，以19500元/㎡的精装价格测算，项目未来售价需要在时点价基础上加17%的涨价预期方可保本。

保本房价=实际楼面价+契税（地价3%）+建安成本（3500元）+装修（房价的7%）+营销管理费（房价的4.5%）+财务成本（建安*1.5年*0.06）+各类税费（房价的9.5%），下同。

桥头地块实际成交楼面价8380元/㎡，对应保本房价15750元/㎡，而目前周边在售的宏远帝庭山、保利香槟颂、山水江南·玖峯高层均价13000-14000元/㎡，以13500元/㎡的精装价格测算，项目未来售价的涨价预期同样为17%。

②石碣地块总价更高

即使达到上限价，桥头地块总价仍不足5亿，而石碣地块的起价就接近10亿，对于开发企业来说，桥头地块资金压力更小。

看点三：美的首入东莞，大湾区加速布局

2019年，美的先后新进惠州、东莞，加速在大湾区的布局。

据好地大数据显示，加上今天的石碣地块，2019年，美的在大湾区公开市场拿地7宗，分别位于佛山、江门、惠州、东莞，总拿地额53.2亿，平均溢价率19%。

2019年美的大湾区拿地分布（图片来源：好地大数据）

东莞民营投资集团介绍：东莞民营投资集团（简称“莞民投”）成立于2017年8月29日，是注册资本高达100亿元的巨无霸企业集团。15家实力雄厚的莞商会民营龙头企业成为莞民投集团的独立发起人，如岭南股份、广东宏远集团、快意电梯、广东三正集团、广东光大集团、广东中惠集团、广东珑远集团、以纯集团等，主营产业投资和金融服务两方面。

图片来源：莞民投官网