核心提要：

一、新房限价比周边二手房低3000元/㎡，有快销预期

二、预期利润率将偏低，溢价率或接近封顶

三、谁将出手？

好地网9月7日消息（研究员 徐路加）明天，余杭区瓶窑镇政府西侧将出让一宗宅地，地块总建面7.06万方，起价6.35亿元，起始楼面价9000元/㎡，新房上限均价20000元/㎡（含装修2500元/㎡）。

好地研究院认为，地块所在的瓶窑板块，毗邻杭州“第三中心”云城。云城高举高打与大家见面后，瓶窑的价值也跟着重估。

本宗地，距离有望刷新杭州第一高楼高度的西站枢纽地标建筑仅8公里，车程约10分钟，加上周边配套齐全，因而备受房企关注，预计明天竞争将十分激烈，溢价率或接近封顶。

地块指标

地块航拍图（来源：好地大数据）

一、新房限价比周边二手房低3000元/㎡，有快销预期

地块所在的瓶窑板块，目前基本无在售新房，二手房成交价在23000元/㎡，比本项目的新房限价高15%左右。

好地研究院认为，项目未来以上限价格销售，难度不大，预计还能实现快销。

支撑点有两个：

①地块紧邻的次新房项目，如北侧的美都·良景学府、南北·乐章，二手房成交均价已经达到23000元/㎡左右，与本地块新房2万元/㎡的新房限价存在3000元的价差。

另外，地块东南侧3公里，是良渚新城板块的万科·大溪谷，小高层精装售价20800元/㎡，摇号中签率仅7%。

本次地块位居瓶窑镇政府西侧，周边教育、商业已有配套。对比万科项目，本宗地块配套上更优。

②目前板块利好不断，区域发展向好（后附瓶窑版本简介）。

包括已经明确的，地块东南角将建设中法航空航天大学、南侧8公里建设杭州西部交通枢纽——杭州西站；另外，远期地铁或也将通达至地块附近。

目前周边配套基本完备，远期发展确定性强，人口导入有较大预期下，板块内后续可供应的项目有两个，即距离1.4公里的西房良语久园（拿地时间去年6月26日）；另一个是距离2.5公里的新力项目（拿地时间今年5月19日）。

本宗地容积率2.0，新房限价20000元/㎡（含装修2500元/㎡），预计以小高层为主，与以上待售新项目在产品上略有差异。

本宗地块新房2万元的限价、7万方的体量，预计将快速清盘。

二、预期利润率将偏低，溢价率或接近封顶

板块内限房价后成交的地块仅新力地块两宗，由于容积率仅1.5，新房限价24000元/㎡，与本地块2.0容积率、20000元/㎡的新房限价，差异性较大，对比性不强。

考虑到地块的快销预期，预计竞争极为激烈，预期销售利润率预计不会超过今年杭州市区的平均值（4.4%）。

预期销售利润率为4.4%时，计算5%公租房成本后，名义楼面价为10693元/㎡，溢价率为18.8%。

若达到上限地价时，地块名义楼面价11693元/㎡，计算公租房成本和车位利润后，基本零利润。

而今年杭州具备快销属性的刚性项目，如金成、华鸿嘉信竞得的大江东两个地块，基本拍至盈亏平衡点。

好地研究院认为，本次地块体量中等、总价低（最高地价8.25亿元），激烈竞争下，也不排除地价拍到项目零利润附近。

即，溢价率或接近封顶。

三、谁将出手？

瓶窑地块预计感兴趣的房企会很多，周边已布局房企有万科、融信、新力、三盛、联发、碧桂园等，都有可能出手。

另外，还有一些意欲入杭，但迟迟没有拿到地的房企，本宗地会否成为他们在杭城的首个布局，值得关注。

附：瓶窑板块简介

区位：瓶窑镇位于杭州市北郊，余杭区中西部，瓶窑组团中心镇，大径山旅游体系门户。东侧为良渚新城，南侧为杭州西站所在的云城。

瓶窑区位与地块位置

定位：依托城西科创空间重塑、交通格局提升等区域发展优势，紧抓良渚申遗成功、中法航空大学落位等自身发展契机，塑造瓶窑新区“画山意水，城上之城”的 总体定位，演绎“山水中的美丽绿洲，田野里的科创小城”。

成交地块：

2020年5月19日，江西房企新力首入杭州，竞得两宗相邻低密地块，成交楼面价分别为12895元/㎡和11194元/㎡，新房限价24000元/㎡；

2019年6月26日，西房竞得本次地块北侧1.2公里商住地，成交楼面价12974元/㎡，溢价率封顶并自持6%。

周边近期成交地块

新房：

板块内无新房在售项目。

板块库存：

板块内库存为新力和西房3个未上市项目，总库存20.5万方。