好地网9月7日消息（研究员 陈培培）今天（9月7日），经开2020-15号地块成功出让，经过44轮竞价，由荣安以楼面价8700元/㎡、溢价29.46%竞得。

宗地比东北侧去年8月20日成交的万科环萃园地块（楼面价6500元/㎡，0溢价率）高了2200元/㎡，上涨33.8%，创区域新高。

嘉兴市区市场热度高，宗地吸引16家单位竞价，是今年竞拍房企最多的地块。分别为大家、中梁、新城、碧桂园、金地、荣安、万科、荣盛、景瑞、弘阳、蓝光、新希望、佳源、宋都、天阳、中瑞恒基，与荣安竞争到最后的是天阳。

地块成交情况表

地块位置图（来源：好地大数据）

如何评价荣安在嘉兴市区再次区域新高拿地？好地研究院进行分析——

一、16家争一地的背后逻辑

嘉兴市场热度高，宗地吸引16家房企竞拍，好地研究院认为有以下原因：

①城市红利大，市场预期稳定

嘉兴市区在长三角一体化带动下，城市基础建设加快，未来产业、交通上与上海更加紧密，城市红利大。

而新房市场方面，商品住宅销售量疫情之后迅速回升，六、七两月去化达44万㎡/月，市区客群也回归到本地客群为主，趋于稳定；楼盘预售审批价格预期稳定，上涨幅度月均80-100元/㎡，可分批拿证，批价依然有上涨空间，这样给予开发商拿地信心。

②今年供应节奏缓慢，月均仅供1宗

今年嘉兴市区涉宅土地仅成交9宗，仅月均供1宗，可建面积82.9万㎡，同比下降31.8%，占19年的31%，涉宅土地成交金额为74.4亿元，同比下降13.6%。如不改变此供地节奏，加倍上市，市场热度不降。

二、利润如何？

宗地若以打造全高层产品，建安成本按4200元/㎡，加上车位利润，保本房价为高层毛坯12400元/㎡，与东侧的万科环萃园目前高层毛坯均价12550元/㎡基本相同。

若考虑到8个月后开售价格预期，整盘售价预估为高层毛坯13400元/㎡，则利润率为5.5%；

若以精装售价15400元/㎡销售，利润率将达到9%。但周边楼盘均以毛坯销售，宗地以精装销售会有一定市场风险。

三、今年荣安在浙江大规模拿地

今年荣安以金额274亿元获得207.5万㎡可建面积土地储备，位居全省企业拿地榜第三，列于滨江、绿城之后。

今年浙江省内拿地金额房企排名

在大本营宁波荣安今年已拿10宗涉宅地，总成交价154.6亿元，占荣安全省的56.4%，可建面积117.1万㎡，居宁波第一，较2019年投入46.7亿元涨幅达到惊人的231%。

另荣安在杭州、温州、台州、嘉兴、绍兴均布局，投入金额119.4亿元，获得可建面积89.9万㎡。

今年以来荣安加大投资规模，以期扩大企业销售额，向全国房企销售排行榜更高的名次冲击。

2020年至今荣安省内拿地表单

在嘉兴市区今年荣安加预期取得两宗地，在6月15日荣安以上限价格10.99亿元竞配人才住房面积18400㎡取得经开2020-11号地块，实际价格约12800元/㎡，刷新国际商务区的最高楼面价。

目前，嘉兴市区荣安在售有两个楼盘：荣安卓越·悦珑庭、荣安阳光园·晴雪园，加上今年拿地，库存已达到36万㎡，今年两宗地接档前2个项目，以便持续深耕。

附件：

1、本宗地产品说明

建筑限高不高于60米，且住宅建筑高度不低于24米；将以高层为主的产品形式打造，可售面积为60171㎡。

各业态指标

经开2020-15号地块建设用地红线图

2、销售价格

本宗地的保本房价在高层毛坯12400元/㎡。

再来看周边楼盘售价情况：

同板块位于宗地东北侧的万科环萃园2019年12月25日首开，该项目产品是10幢22-26层高层，目前高层毛坯成交均价12550元/㎡，去化速度快。

宗地东向1km的金地悦峰里，近期销售均价为高层毛坯14200元/㎡，去化速率一般。

本宗地西南、西北方向被工业用地包围，周边配套社区较为缺乏，与金地金地悦峰里地块差距明显。宗地高层售价参考万科环萃园，与保本房价基本相同。

以万科环萃园、金地悦峰里从今年4月到8月成交均价涨幅300元/㎡左右估算，宗地预计8个月后开售，销售期间房价还能继续增长，在保本房价基础上，整盘售价预估为高层毛坯13400元/㎡。若实行精装销售，整盘售价预估为高层精装15400元/㎡。

3、保本房价

项目成本=土地成本*（1+0.03）+装修成本+建安成本+税费（土增税2.0%，增值税4%，所得税为利润的25%）+营销及管理费（3.0%）+财务成本（按照建安x1.5年x0.08）-车位利润；高层建安成本按4200元/方，若实行精装销售，精装成本1000元/方，车位售价26万/个，按1.5车位/100平方米计算。