好地网7月31日消息（研究员 徐路加）今天，主城区3宗宅地成交，土地出让金达到141.87亿元。其中，

本土房企——滨江集团，竞得下城区文晖单元地块，成交总价107.38亿元，楼面价35971元/㎡，溢价率21.77%，这是杭州历史上总价第二高的涉宅地，仅次于信达中心地块（123.18亿元）；

另外两宗地块分别由两家香港上市公司拿下。佳兆业首入江干区，以封顶并自持4%竞得天城单元地块，楼面价32282元/㎡；

路劲首入西湖区，竞得龙坞单元低密宅地，楼面价22501元/㎡，溢价率17.6%。

地块指标

3宗成交地块位置分布（来源：好地大数据）

与好地网昨天预测相比，除了路劲龙坞地块在预期内（预测溢价率低于24%，最终17.6%），其他两宗市中心地块都超出预期：

文晖地块溢价21.7%略超预期（此前预测为20%）；

而佳兆业天城单元地块，预测溢价率27%左右，最终成交价格封顶并自持了4%。若还是将自持部分地价按可售的六折计算，实际地价达到36904元/㎡，按上限精装均价46500元/㎡销售，即使算上车位利润，也仅能保本。

好地研究院认为，今天的成交结果，或有两点启示意义：

一、市中心也成了低利润率跑量的区域

一般而言，市区的价格高，销售较慢，像距离今天文晖地块仅2公里的武林壹号，从2006年拿地开始，到2016年住宅售罄，时间超过10年。

当然在这个过程中，利润也相当丰厚，武林壹号地价才8112元/㎡，销售均价达到了7万元/㎡，房地比达到8.6。

而今天的文晖地块，房地比仅仅1.44。

位置稍逊的天城单元地块，房地比也是1.44。

房地比低，意味着薄利，像佳兆业的天城地块，仅仅能保本；而货值高达150亿的文晖项目，即使滨江开发成本能比其他开发商降低一个百分点左右，预期利润率也仅仅3.28%。

150亿的货值，仅仅4.56亿的净利润，这个还在不计算拿地的资金成本的情况下！

严苛的限价，微薄的利润，只能缩短开发时间来降低资金成本，所以快速开盘让资金流尽快变正，是滨江集团与佳兆业必须走的路。

而这两个项目，快销并不难：拿今天滨江集团东侧中海·望庐项目为例，中签率也仅12%，目前单元内次新二手房挂牌价达到6万，有8000元/㎡的价差；佳兆业项目，较运河对岸的金隅中铁诺德·都会森林，价格更是低了12000元/㎡以上。

此前，微利快销的项目主要出现在良渚新城、大江东、萧山经开区等偏刚需、首改区域。

在拿地竞争越趋激烈的今天，房企拿地的投资逻辑，也由过去的加预期，转变为以下两方面的拼杀——

1）比拼成本的控制能力；

2）对于更低利润率的心理承受能力。

二、文晖单元或将打造成为武林新城新豪宅区

杭州的城市中心，可以认为有两个，武林广场和钱江新城，也是代表着“西湖时代”和“钱塘江时代”最高房价区域。

“西湖时代”的豪宅，最典型的项目是“武林壹号”、“华家池三盘”，这些具有豪宅基因的项目，目前的二手房价格在8-10万元/㎡。

那么距离武林广场2公里的文晖单元，特别是今天文晖地块所在的城市之星周边，能否成功打造为新的豪宅区？

从区位来看，具备了这样的条件，政府也是高起点规划，而迟迟不能实现，或是多方面原因：

①前期配套建设停滞。2013年10月，旅游投资有限公司竞得的城市之星4宗商地后，由于多方面原因，迟迟未动工，城市面貌较差；

②前期住宅项目非豪宅定位。2015年，万科、朗诗拿下的3宗地块，楼面价只有18000元/㎡，新房售价在45000元/㎡左右，仅相当于彼时武林壹号的6折。从开发房企到具体产品打造，都非豪宅定位。

杭锅杭氧区块出让情况（1-6号地块尚未出让）

而如今，随着城市之星综合体项目推进（上图1-3号地块已列入后续出让计划），嘉里城、长寿桥小学引入，地铁五号线通车，区域配套正全面形成。

有市场人士认为，文晖地块所在的武林新城区域，可视为以武林广场为中心的市中心豪宅的外扩区域，容易产生杭州新的“豪宅区”。

今天文晖的项目，尽管限价5.17万元，但是周边的次新房像万科的新都会1958 ，挂牌价在6万左右，文晖项目三年之后交付，二手房看涨到7万元，即每套总价格达到千万级，可以算是一个大的豪宅楼盘。

三、一年来，滨江集团拿下高端住宅市场六成多的项目（3万元地价以上）

去年7月29日推出限价地之后，到今天刚好一年零两天，无疑，滨江集团成为土地市场的大买家——

据好地大数据统计，滨江集团已竞得17宗涉宅地，总建面达到216.7万方，总土地出让金601.8亿元。

滨江集团一家房企，拿地金额占总土地出让金的比例高达21.1%；而由于聚焦于高端市场，实施限价地至今，若统计已经成交的地价3万以上地块，共计11宗，总金额435.9亿元，其中滨江集团拿地7宗，占项目数的63.6%；拿地金额340.1亿元，金额占比更是达到78%。

也就是说，滨江集团在实施限价地之后至今天约一年的时间里，拿下每平米3万元地价以上的豪宅项目数量占到高端市场的6成以上。

成交楼面价3万/㎡以上双限地成交情况

四、佳兆业、路劲开拓新区，深耕杭州

佳兆业竞得的天城单元地块，是其在杭州竞得的首宗限房价地。

据好地大数据统计，包含后期合作的佳兆业德信·云望璞园项目，本次拿地前，在杭州的可售库存仅8万方。

从布局来看，佳兆业前期主要集中在余杭区，今天是首入江干区，以保本房价拿地，或表露出其参与钱江新城2.0建设的战略意图。

佳兆业杭州项目

另一家外来房企——路劲，今天也是首入西湖区。据了解，这还是路劲今年杭州的首拍。

此前的项目，全部集中在余杭区，特别是在崇贤板块，开发有4个项目（其中2个为限房价项目），但目前可售库存也仅17万方。

而对于限房价下的项目运营，特别是小体量低密项目，路劲已有经验，这或是今天出手的原因。

去年7月30日，路劲就拿下有临平新城南区地块（案名路劲·中景华庭），总建面只有1.23万方，目前已经售罄。

路劲杭州项目分布