好地网7月30日消息（研究员 楼陈名）今天（7月30日），宁波江北区和海曙区分别成交出让1宗限价宅地，总成交金额为52.98亿元。

其中，保利竞得海曙鄞奉片区地块，成交溢价率27.7%，与本网前瞻预测的溢价率29%基本一致；

奥克斯竞得姚江新城地块，成交楼面价溢价率14.08%，与本网前瞻预测的溢价率不超过19%基本一致。

地块成交情况

地块位置分布（来源：好地大数据）

今天的2宗地块，属性优质，吸引了较多房企参与。作为限购新政实施以来，限购圈内首批成交的住宅用地，为何保利、奥克斯积极拼抢拿下地块呢？

好地研究院认为，或仍是由于较大的补仓压力，需要持续拿地增加土地储备，保住市场份额。

两家房企在宁波市区限价以来拿地较少，目前亟需要补充土地储备。后续两家房企仍有较大的拿地需求，特别是大体量、具有一定快销属性的项目。

两家竞得房企，具体分析如下：

一、保利缘何高地价竞得鄞奉片区宅地？

保利此次积极拿地的主要原因是其目前在宁波市区市场的存量已基本见底，急需拿地补仓。

据好地研究院统计，保利目前在宁波市五区仅湖光印项目在售，该项目于今年7月首开，可售存量约12万方，低于去年全年销售面积18.5万方，若不积极拿地补仓，可供销售面积支撑不到一年。

计算今日竞得地块后，保利在宁波市五区自主拿地项目可售面积约25万方，暂时缓解其拿地压力。

保利宁波市五区拿地项目分布（来源：好地大数据）

而在此次积极出价的情况下，保利还有多少利润？

地块成交楼面价为25540元/㎡，幼儿园、公园等配建按零地价计算，住宅部分实际地价为27760元/㎡，若以上限全装价格37500元/㎡（含装修2000元/㎡）计算，预期销售利润率仅为0.63%。

保利本次积极出价拿地，虽补充了土地储备量，但也失去了部分利润空间，以价换量来保证其在宁波核心区的市场份额。

二、奥克斯补仓姚江新城板块，如何盈利？

今天，奥克斯竞得姚江新城商住地块，引起市场较大关注，本地块配建大体量商业、酒店，如何盈利？

可售住宅面积为103208㎡，若商业按起始地价3127元/㎡，对于住宅实际楼面价为19243元/㎡，以上限毛坯价格29800元/㎡计算，预期销售利润2.58亿元。

酒店面积为20000㎡，建安和装修按10000元/㎡计算，预计将沉淀资金2.62亿元；

商业部分面积为26194㎡，计算土地和建安成本，预计将沉淀资金2.12亿元；

综合以上，若将住宅部分利润补贴到商业和酒店等部分沉淀资金中，预计仍将沉淀资金2.16亿元。

但考虑到商业和酒店自持期间仍有部分租金收益，以及15年后的销售利润，本地块实际利润需考验房企在商业和酒店方面的运营能力。

另外，也不排除竞得者寻找其他房企进行商业和酒店部分合作的可能。

项目规划设计总平面图（来源：规划条件）

同样，奥克斯拿下今日的商住用地，也暂时缓解其燃眉之急，成功补仓。

据好地研究院统计，奥克斯目前在宁波市区仅天一晓著在售，该项目今年6月首开，备案均价高达45400元/㎡，当前可售存量为3万方。计算今日竞得地块后，奥克斯自主拿地项目可售面积为13万方。

奥克斯此次拿地，是其首次在宁波市区尝试拿下的大体量商住地块，开拓商业市场新领域，以此保存住宅市场份额。

奥克斯宁波市区拿地项目分布（来源：好地大数据）