核心提要：
一、慈城2宗地块，或将上限地价成交
三、东钱湖地块，或将低溢价率成交
好地网7月30日消息（研究员 楼陈名）7月31日，宁波鄞州区出让1宗地块，江北区出让2宗地块，总建面33.43万方，总起价31.33亿元。
这三宗地中，值得关注的是慈城2宗地块，随着地铁4号地铁即将开通，板块潜力得到提升，估计明天竞争激烈。
地块指标
项目分布图（来源：好地大数据）
一、慈城2宗地块，或将上限地价成交
地块核心指标：
CC09-02-11地块：总建筑面积66960㎡，容积率1.6，建筑密度35%，限高35米。地块起始楼面价9900元/㎡，上限楼面价14840元/㎡，小高层上限毛坯房价21900元/㎡，多层上限毛坯房价24200元/㎡。
CC09-02-12地块：总建筑面积60304㎡，容积率1.45，建筑密度35%，限高35米。地块起始楼面价10000元/㎡，上限楼面价14990元/㎡，小高层上限毛坯房价22000元/㎡，多层上限毛坯房价24300元/㎡。
1、上限价格销售难度不大，预计去化速度较快
地块北侧1.3公里处的富力御官山项目，今年5月推出五期，小高层毛坯均价17500元/㎡，多层毛坯均价24000元/㎡），整体去化较快，当前少量尾盘在售。
地块距离官山河站仅1公里左右，随着今年下半年轨道4号线的通车，板块潜力得到提升，市区价格外溢客源以及新限购圈内无购房资格的客源，可沿轨道4号线进入慈城新城板块，置业需求较为充足。
另外，当前板块内在售项目基本已售罄，待本地块项目入市时，板块内可售存量约15万方，去化周期约6个月左右，整体去化较快。
此次2宗地块预计以上限价格销售难度不大。
周边在售项目（来源：好地大数据）
2、或将上限地价成交，即溢价率50%左右
地块南侧1公里，宝龙于今年4月24日竞得慈城商住地块，商业占比40%，成交楼面价仅6880元/㎡，不具参考性。
若以近三月市区成交限价地块的平均销售利润率4.4%，小高层多层比例按御官山项目的1.5：1计算，02-11地块上限毛坯均价22820元/㎡，对应住宅楼面价为14932元/㎡，略高于上限楼面价14840元/㎡，溢价率为50.8%。
同样，02-12地块上限毛坯均价22920元/㎡，对应住宅楼面价为15015元/㎡，略高于上限楼面价14990元/㎡，溢价率为50.1%。
在新限购圈政策下，高桥、海曙西等原价格洼地板块被纳入新的限购范围，这些地方的投资客源受到限制，慈城新城板块作为限购圈外价格较低的新兴板块，随着轨道交通的开通，受到投资客的青睐。
综合来看，在新政实施下，慈城新城板块或将吸引更多的房企，预计此次2宗地块或将达上限地价，即溢价率50%左右。若有房企急需拿地补仓或者进驻宁波市场，不排除竞配人才房的可能。
二、东钱湖地块，或将底价成交
地块核心指标：地块分为4个子地块，地上计容建筑面积20704.9㎡，住宅部分不大于204514.9㎡（占比约98.8%）；
08-5a#地块容积率1.39，住宅总建筑面积54079.3㎡；08-5b#地块容积率1.01，住宅总建筑面积48780.9㎡；09-4a#地块容积率1.36，住宅总建筑面积101654.5㎡；08-5f#地块为建筑面积不少于2300㎡邻里中心。
地块起始楼面价9020元/㎡，08-5a#、09-4a#地块上限毛坯房价28000元/㎡；08-5b#地块小高层毛坯房价25000元/㎡，多层房价27000元/㎡。
1、上限价格销售难度不大
地块北侧1.4公里，湖成大境项目于去年11月首开，并于今年6月加推，高层毛坯均价24500元/㎡，小高层毛坯均价26000元/㎡，当前整体去化97%。
地块北侧3.0公里，万科白石湖东项目于今年3月加推，多层毛坯均价27500元/㎡，与本项目上限毛坯房价基本一致，当前整体去化98%。
本地块受规划要求，以低密度多层产品为主，同时紧邻地铁4号线东钱湖站，交通优势明显，另外东侧距离东钱湖仅1.5公里，环境优势明显。
由此可见，低密产品溢价+轨道交通+环境优势，本地块项目以上限毛坯房价销售难度不大。
周边在售项目（来源：好地大数据）
2、或将以底价成交
考虑到本地块是轨道交通4号线东钱湖车辆段上盖地块，需按规划要求设计小区楼幢分布和层数，另外需无偿代建绿化、道路、结构建设等，建设要求和成交较高。
同时，为保障轨道4号线顺利通车运营，轨道交通集团在12个月内完成建设后交付地块，开工周期拉长，不利于项目快速周转，增加资金成本。
好地研究院认为，本地块受地铁上盖影响，有能力参拍的房企数量有限，预计将以底价成交。
附：测算分析
一、江北区CC09-02-11、CC09-02-12地块
地块指标：
CC09-02-11地块：总建筑面积66960㎡，容积率1.6，建筑密度35%，限高35米。地块起始楼面价9900元/㎡，上限楼面价14840元/㎡，小高层上限毛坯房价21900元/㎡，多层上限毛坯房价24200元/㎡。
CC09-02-12地块：总建筑面积60304㎡，容积率1.45，建筑密度35%，限高35米。地块起始楼面价10000元/㎡，上限楼面价14990元/㎡，小高层上限毛坯房价22000元/㎡，多层上限毛坯房价24300元/㎡。
周边房价：
地块北侧1.3公里处的富力御官山项目，今年5月推出五期，小高层毛坯均价17500元/㎡，多层毛坯均价24000元/㎡），整体去化较快，当前少量尾盘在售。
测算：
若以近三月市区成交限价地块的平均销售利润率4.4%，小高层多层比例按御官山项目的1.5：1计算，02-11地块上限毛坯均价22820元/㎡，对应住宅楼面价为14932元/㎡，略高于上限楼面价14840元/㎡，溢价率为50.8%。
同样，02-12地块上限毛坯均价22920元/㎡，对应住宅楼面价为15015元/㎡，略高于上限楼面价14990元/㎡，溢价率为50.1%。
二、鄞州区08-5a#/5b#/5f#/09-4a#（东钱湖）地块
地块指标：
地块分为4个子地块，地上计容建筑面积20704.9㎡，住宅部分不大于204514.9㎡（占比约98.8%）；
08-5a#地块容积率1.39，住宅总建筑面积54079.3㎡；08-5b#地块容积率1.01，住宅总建筑面积48780.9㎡；09-4a#地块容积率1.36，住宅总建筑面积101654.5㎡；08-5f#地块为建筑面积不少于2300㎡邻里中心。
地块起始楼面价9020元/㎡，08-5a#、09-4a#地块上限毛坯房价28000元/㎡；08-5b#地块小高层毛坯房价25000元/㎡，多层房价27000元/㎡
周边地价：
地块南侧3.8公里，光大置业于今年2月28日竞得地块，实际地价15370元/㎡，多层毛坯房价26250元/㎡，低层毛坯房价30000元/㎡，预期销售利润率15.4%。
周边房价：
地块北侧1.4公里，湖成大境项目于去年11月首开，并于今年6月加推，高层毛坯均价24500元/㎡，小高层毛坯均价26000元/㎡，当前整体去化97%。
地块北侧3.0公里，万科白石湖东项目于今年3月加推，多层毛坯均价27500元/㎡，与本项目上限毛坯房价基本一致，当前整体去化98%。