好地网7月30日消息（研究员 徐路加）明天（7.31），杭州主城区将出让3宗宅地，分别位于下城区文晖单元、江干区天城单元和西湖区龙坞单元，总建筑面积41.35万方，总起价115.3亿元。

地块指标

3宗地块位置分布（来源：好地大数据）

3宗地块属性优质，预计竞争均将激烈，其中：

1）文晖单元地块，溢价率或在20%左右

2）天城单元地块，溢价率或在27%左右

3）龙坞单元地块，溢价率或不超过24%

具体分析如下——

一、文晖单元地块，溢价率或在20%左右

核心指标：下城区文晖单元地块由3个子地块组成，总出让面积161.1亩，总建筑面积29.85万方，综合容积率2.78。地块公建面积不大于10%，需配建公租房29853㎡（总建面10%）。

起始楼面价29539元/㎡，上限楼面价38382元/㎡，新房上限精装均价51700元/㎡（含精装4500元）。

1、地块概况：体量大，属性好

本宗地块有以下看点：

①起价高达88.18亿元，是杭州历史上起价第二高的地块，仅次于去年7月30日新世纪竞得的望江地块（起价94.22亿元）；

②出让面积161.1亩，是杭州市中心板块近十多年来出让的最大一宗涉宅地，超过了2006年滨江&绿城竞得的武林壹号项目地块；

③本宗地块是文晖单元出让的首宗限房价地，明确区域限价51700元/㎡；

④地块距离东侧地铁五号线杭氧站仅400米，距离北侧德胜快速路300米，交通极为便捷。

周边交通、成交地块（来源：好地大数据）

地块所在区域，原属于杭锅、杭氧区块，随着2008-2013年搬迁，2013年10月旅游投资公司拿下4宗商地，打造城市之星旅游综合体。

此后，已有万科、朗诗、中海、嘉里等进驻本区域。周边近期还将有3宗商地（工业遗产）出让，后续可供应的土地已经不多，目前还有三宗宅地未出让。

杭锅杭氧区块出让情况（1-6号地块尚未出让）

2、新房限价51700元/㎡，能快销吗？

文晖单元新房断供2年后，今年6月，地块东侧中海·望庐首开，高层精装售价48200元/㎡，小高层54800元/㎡，摇号中签率仅12%。

以高层价格比较，本地块限价较中海项目高层售价高了3500元/㎡，但好地网预计地块以上限价格销售具有强支撑，仍将热销。这是因为：

从文晖单元内二手房来看，地块西侧1公里的万科·新都会1958、朗诗·熙华府等，2017年前后售价在45000元/㎡左右，目前二手房普遍挂牌价达到60000元/㎡；

从地块位置来看，临近地铁口，又有嘉里中心的商业配套，未来城市之星旅游综合体也将全新打造，属性十分优质；

从整个限价梯度来看，比北侧下城北板块三塘单元限价高了4700元/㎡，但比同属市中心板块的翠苑单元低了6300元/㎡，与望江单元更是限价差达到18100元/㎡。

地块51700元/㎡的限价，甚至还略低于申花板块，而文晖单元无疑更靠近市中心。

另外，3宗子地块打包出让，大盘开发，也更有利于项目品质打造。

3、成交结果预测：溢价率或在20%左右

好地研究院认为，地块体量大、属性优，竞争将十分激烈，预期销售利润率或将较低。

可参考北侧1公里，今年4月3日荣安拿下的三塘单元地块，预期销售利润率3.65%，如果按照这个利润率水平，本地块名义楼面价将达到35306元/㎡，溢价率接近20%，总价高达105.4亿元。

杭州历史上成交金额超过100亿的纯住宅地块总共仅1宗，为2018年2月保利竞得的钱江世纪城地块（案名保利·澄品），地块总价101亿元，楼面价32277元/㎡，新房销售均价48000元/㎡，目前已经售罄。

考虑到地块总价高，前期需要有较大的资金沉淀，3.65%的预期销售利润率并不高，从这个角度看，溢价率低于20%的可能性是存在的，当然目前房企并不缺钱，土地总金额高的情况，可以通过几家开发商合作拿地，降低前期投入。

综合来看，好地研究院认为，溢价率20%是个观察指标，如果成交结果高于此数，说明土地市场的热度比此前又有上升。

4、谁将出手？

地块具稀缺性，体量大，可售货值达到150亿元以上（含车位）。

单项目150亿的货值，相当于绿城在杭州去年的权益销售总额（绿城2019年杭州权益销售额147.7亿元，年度排名第三）。这对于有排名要求、意欲在杭州打造标杆项目的房企，都具有极大吸引力。

预计滨江、绿城、万科、融信、融创、中海等品牌房企均将参与。

二、天城单元地块，溢价率或在27%左右

核心指标：江干区天城单元地块建筑面积8.82万方，容积率2.4，建筑高度18-50米。需配建公租房8820㎡（总建面10%）。

起始楼面价24912元/㎡，新房限价46500元/㎡（含装修4500元）。

1、对比板块内在售项目，地块属性更为优质

从新房限价来看，地块所在的城东新城板块，去年11月已出让有一宗限房价地，限价也为46500元/㎡，经历半年多时间，板块限价不变。

对比板块内在售项目，如信达·东莱府、龙湖葛洲坝·景粼天著等，高层精装售价也与本次限价一致。

这些在售项目销售形势来看，尽管大多数项目仍无需摇号，但板块月均去化达到2.94万方，板块总库存38.65万方，去化周期仅13个月。

板块销售强劲，一方面是多条断头路打通，高速抬升下，交通更为便捷；另一方面，随着钱江新城2.0高规格建设，区域价值也在进一步提升。

本次地块属于天城单元，位于铁路线南侧，而目前板块内在售项目主要集中在板块北侧。地块更靠近钱江新城等高价板块，以上限价格销售或更有优势。

地块南侧仅700米的金隅中铁诺德·都会森林，高层精装售价达到59200元/㎡，比本地块限价高了12700元/㎡。

但也需注意到，地块紧邻火车东站，处于铁路沿线，存在噪音等不利因素，也需要开发商综合考量。

地块周边交通、在售项目（来源：好地大数据）

2、地价成交结果预测：溢价率或在27%左右

地块尽管有一定的不利因素，但距离运河不到400米，距离江河汇综合体也不过2.5公里，但存在着2万元以上的价差，预计房企对于地块销售形势仍将较为看好，竞争将较为激烈。

地块预期利润率，可参考今年楼面价在2-3万/㎡、地价超过10亿、预期利润率最低的10宗地块平均值2.24%。

该利润率时，地块名义楼面价为31661元/㎡，对应溢价率27.09%。

3、谁将出手？

预计周边有项目布局的房企，如德信、绿城、越秀、金隅等，将会出手。

三、龙坞单元地块，溢价率或不超过24%

核心指标：西湖区龙坞单元地块建筑面积2.67万方，容积率1.2，建筑要求坡屋顶设计最高点不超过18米，檐口高度不超过15米，层数不少于4层。需配建公租房2673㎡（总建面10%）。

起始楼面价19133元/㎡，新房限价37100元/㎡（含装修4000元）。

1、对标：可重点参考南侧绿城地块

龙坞单元内今年二季度已出让有3宗地块，分别位于本次地块南北两侧。

在此前已出让3宗地块中，本网也分析过，龙坞单元与之江度假村单元相比，城市配套相对欠缺，但具有新房限价优势，仍受到房企积极关注。

地块北侧，6月30日杭州万良竞得的两宗地块，有50%的商业比例，新房限价达到45500元/㎡，与本地块对比性不强。

地块南侧，5月7日绿城竞得的纯宅地，地块容积率、建筑要求等与本次地块基本一致，新房精装上限均价也为37100元/㎡（区别在于本次地块装修标准为4000元，绿城地块装修标准为3500）。

但体量上，绿城地块建筑面积有5.11万方，本次地块较小，仅2.67万方。

周边成交地块（来源：好地大数据）

2、地价成交结果预测：溢价率或不超过24%

考虑到本次地块与绿城地块紧邻，地块相似度较高，可作为重点对标。

若参考绿城地块实际地价26709元/㎡，本地块名义楼面价为23638元/㎡，溢价率为23.55%。达到这个地价，预期销售利润率仅2.77%。

好地研究院认为，目前的行情与5月相比，或更为火热，但鉴于地块体量小，介于南北两侧项目中间，竞争烈度或不及绿城地块。

预计溢价率或不超过24%。

3、谁将出手？

本宗地块最有望出手的是绿城，与南侧项目可联合打造。

附1：杭氧、杭锅区块历史介绍

2008年5月，杭氧（杭州制氧厂）开始整体搬迁，并于2009年正式迁入临安经济开发区；2013年5月，杭锅（杭州锅炉厂）正式搬迁，也成为最后一个搬离市中心的大型工业企业。

2013年10月底，旅游投资有限公司竞得相邻4宗商地，开始着手打造城市之星综合体。

2015年9月11日，万科以总价110600万元竞得文晖单元J-R21-04地块，楼面价18074元/㎡，溢价率35.68%。打造项目万科·新都会1958；

2015年9月15日，朗诗以总价154100万元竞得文晖单元F-R21-05地块，楼面价17061元/㎡，溢价率36.62%。打造项目朗诗·熙晖府；

2015年11月20日，朗诗以总价102500万元竞得文晖单元H-R21-06地块，楼面价18479元/㎡，溢价率21.31%。打造项目朗诗·诗乐华庭；

3宗地块均位于城市之星规划范围内。

2019年4月26日，中海地产以总价173475万元竞得杭政储出[2019]25号文晖单元XC0402-R/B/S2/S42-27地块，成交楼面价28210元/㎡，溢价率25.28%。

今年6月，中海·望庐首开，高层精装售价48200元/㎡，小高层54800元/㎡，摇号中签率仅12%。

2019年5月17日，嘉里以上限价格681414万元竞得杭政储出【2019】31号文晖单元XC0402-28、XC0403-07、09、33、XC0404-07地块，楼面价29677元/㎡，溢价率29.94%，自持比例8%。自持面积为18369㎡。预计将打造杭氧站上盖综合体项目，将填补城市之星内大型商业中心配套。

从单元控规上看，城市之星规划范围内，还有3宗宅地、3宗商地可供出让。

附2：地块指标与测算分析

一、杭政储出[2020]48号文晖单元宅地

地块指标：

杭政储出[2020]48号下城区文晖单元XC0402-R21-22地块、文晖单元XC0402-R21-23地块、文晖单元XC0404-R21-03地块，规划为住宅用地，东至杭锅地块，南至杭锅地块，西至规划杭锅支河，北至王马路。

地块出让面积107403㎡，综合容积率2.78，建筑面积298531.8㎡。其中，不少于29853.18平方米地上住宅建筑面积作为配建公共租赁住房，集中配建在文晖单元XC0402-R21-22地块。

地块起价881834万元，起始楼面价29539元/㎡；上限价格1145834万元，上限楼面价38382元/㎡。

本宗地块所建商品住房毛坯销售均价不高于47200元/平方米，且毛坯销售最高单价不高于51920元/平方米。如实施装修销售的，装修价格不高于4500元/平方米。

周边地价：

地块东侧500米处，紧邻5号线杭氧站去年出让了2宗商住地，分别是：

4月26日，中海地产以总价173475万元竞得杭政储出[2019]25号文晖单元XC0402-R/B/S2/S42-27地块，成交楼面价28210元/㎡，溢价率25.28%。该地块商业建筑面积占比不少于50%。

5月17日，嘉里以上限价格681414万元竞得杭政储出【2019】31号文晖单元XC0402-28、XC0403-07、09、33、XC0404-07地块，楼面价29677元/㎡，溢价率29.94%，自持比例8%。自持面积为18369㎡。商业建筑面积占比不少于50.5%。

地块北侧1公里处，相邻的三塘单元今年4月3日出让1宗宅地，荣安以179413万元竞得杭政储出[2020]15号三塘单元XC0506-R21-18地块，楼面价30096元/㎡，溢价率25.1%。计算配建10%的公租房后，实际地价33884元/㎡。

周边房价：

中海竞得的文晖单元地块案名中海·望庐，已于今年6月2日首开，高层精装价格4.82万元/㎡，小高层精装价格5.48万元/㎡。

测算：

参考北侧1公里，今年4月3日荣安拿下的三塘单元地块，预期销售利润率3.65%，本地块名义楼面价为35306元/㎡，溢价率19.52%。

二、杭政储出[2020]49号城东新城宅地

地块指标：

杭政储出[2020]49号江干区天城单元R21-41地块，规划为住宅用地，东至规划铁西路，南至环站南路，西至新风路，北至规划城二路。

地块出让面积36748㎡，综合容积率2.4，建筑面积88195.2㎡。其中，不少于8819.52平方米地上住宅建筑面积作为配建公共租赁住房。

地块起价219712万元，起始楼面价24912元/㎡；上限价格284712万元，上限楼面价32282元/㎡。

本宗地块所建商品住房毛坯销售均价不高于42000元/平方米，且毛坯销售最高单价不高于46200元/平方米。如实施装修销售的，装修价格不高于4500元/平方米。

周边地价：

地块东北方向1.4公里处，德信于去年11月19日以底价211529万元竞得杭政储出[2019]61号江干区彭埠单元B/R-14地块，楼面价16842元/㎡。该地块商业建筑面积占比不小于60%，还需自持商业街区建筑面积不少于2万方。

2019年1月29日，中国铁建&浙江交投联合体以总价186740万元竞得杭政储出【2018】60号彭埠单元R21/S2-15宅地，楼面价30121元/㎡，溢价率25.55%。考虑配建10%公租房后实际地价33857元/㎡。

周边房价：

中国铁建&浙江交投彭埠单元R21/S2-15宅地项目案名花语天境府，已于今年3月25日首开，最近一次加推是在7月16日，高层精装价格约4.68万元/㎡。

地块西南方向700米处，金隅中铁诺德·都会森林最近2019年11月26日领出预售证，高层均价5.92万元/㎡。

测算：

地块预期利润率，参考今年楼面价在2-3万/㎡、地价超过10亿、预期利润率最低的10宗地块平均值2.24%，地块名义楼面价为31661元/㎡，对应溢价率27.09%。

溢价率封顶时，预期销售利润率为1.02%

三、杭政储出[2020]50号龙坞单元宅地

地块指标：

杭政储出[2020]50号西湖区龙坞单元XH1602-R21-13地块，规划为住宅用地，东至规划上城埭溪，南至规划上城埭溪，西至规划公园路，北至龙新路。

地块出让面积22272㎡，综合容积率1.2，建筑面积26726.4㎡。其中，不少于2672.64平方米地上住宅建筑面积作为配建公共租赁住房。不得设置别墅、联排类建筑。

地块起价51136万元，起始楼面价19133元/㎡；上限价格66139万元，上限楼面价24746元/㎡。

本宗地块所建商品住房毛坯销售均价不高于33100元/平方米，且毛坯销售最高单价不高于36410元/平方米。如实施装修销售的，装修价格不高于4000元/平方米。

周边地价：

地块北侧，今天（6.30）成交了2宗商住地，杭州万良房地产开发有限公司以底价219916万元包揽龙坞单元45号、46号两宗相邻商住地，成交楼面均价15812元/㎡。但这2宗地块商业建筑面积占比不小于50%，应符合龙坞茶镇定位要求，打造茶文化商业街区，商业建筑不动产产权不得分割转让（销售），只能整体转让。

地块南侧，今年5月7日，绿城以总价120865万元竞得杭政储出[2020]30号龙坞单元XH1602-R21-14地块，楼面价23638元/㎡，溢价率28.08%。属性相似。

周边房价：无。

测算：

参考绿城地块实际地价26709元/㎡，本地块名义楼面价为23638元/㎡，溢价率为23.55%。达到这个地价，预期销售利润率仅2.77%。