地块位置（来源：好地大数据）

本次出让的2宗地块属性优，均拥有一线江景资源，同时带规划方案出让，特别是海曙鄞奉片区地块，预计竞争将较为激烈，具体分析如下：

一、姚江新城6#地块，溢价率预测不超过19.5%

地块核心指标：地块分为2个子地块，地上计容建筑面积149402.5㎡，住宅部分不大于103208.1㎡（占比约69%）；

JB16-02-7a地块住宅面积不超过计容总建筑面积的45%，商业办公及配套21694.3㎡，酒店20000㎡；JB16-02-7b地块商业办公及配套不少于4500㎡，两个地块商业部分均需自持15年。

地块起始楼面价12500元/㎡，上限楼面价18740元/㎡，住宅新房毛坯限价29800元/㎡。

项目规划设计总平面图（来源：规划条件）

新房预测：以上限价格销售难度不大

地块处于姚江新城板块，此前地块东侧1.1公里的万科滨河道，高层全装售价31000元/㎡，小高层全装售价33000元/㎡，若按全装修价格2000元/㎡计算，与本地块上限毛坯房价29800元/㎡基本一致。

好地研究院认为，一线江景+轨道4号线+奥体中心的三重优势，本项目以上限价格销售难度不大。

地价预测：预计最终溢价率将不超过19.5%。

地块住宅起始楼面价16132元/㎡，商业起始楼面价3127元/㎡。

本地块若按近三个月市区成交商住用地的平均预期销售利润率6.99%，上限毛坯价格29800元/㎡，不考虑商业部分溢价，则对应住宅部分实际地价为20231元/㎡，名义楼面价为14943元/㎡，溢价率为19.5%。

好地研究院认为，本地块自持商业占比较大，且需配建酒店和标志性公共建筑、空中人行通道等，对房企建设要求较高，预计溢价率将不超过19.5%。

二、海曙鄞奉片区地块，溢价率或将在20-29%之间

地块核心指标：地块分为2个子地块，地上计容建筑面积124021.9㎡，住宅部分不大于114213.1㎡（占比约92%）；HS17-04-05a地块住宅面积114213.1㎡，商业面积不小于5000㎡；HS17-04-09a地块配建用地面积不小于6010㎡，建筑面积不小于4042㎡的幼儿园。

地块起始楼面价20000元/㎡，住宅新房毛坯限价35500元/㎡（实行全装修交付）。

项目规划设计总平面图（来源：规划条件）

新房预测：以上限价格销售难度不大

地块北侧1公里范围内，中梁潮悦南塘项目和绿城交投晓风印月项目均于今年6月首开，其中潮悦南塘项目高层全装备案均价35200元/㎡，位置距离江岸较远，低于本地块上限全装价格37500元/㎡（含装修2000元/㎡）。

绿城交投晓风印月项目高层全装备案均价39200元/㎡，整体去化52%，远高于本地块上限全装价格37500元/㎡。

好地研究院认为，本地块与绿城交投晓风印月项目拥有同样的一线江景资源，但价差达到1700元/㎡左右，以上限价格销售难度不大。

地价预测：预计最终溢价率或将在20-29%之间。

本地块若按近三个月市区成交限价地块的平均预期销售利润率4.4%，上限全装价格37500元/㎡（含装修2000元/㎡），则住宅部分实际地价为26045元/㎡，对应名义楼面价为23961元/㎡，溢价率为19.8%。

本地块若按预期销售利润率0%，上限全装价格37500元/㎡（含装修2000元/㎡），则住宅部分实际地价为28047元/㎡，对应名义楼面价为25820元/㎡，溢价率为29.1%。

考虑到本地块拥有的一线江景资源，将受到众多房企的关注，另外，板块内已有绿城进驻，参照其近期强势拿地的趋势，不排除其再次出手可能。若绿城参与最终竞拍，以其低利润拿地的策略，最终利润率可能趋于盈亏线。

好地研究院认为，最终成交溢价率将在20-29%之间。

附：地块指标与测算分析

江北区JB16-02-7a、JB16-02-7b(姚江新区6#-1、6#-2)地块

地块指标：

地块地上计容建筑面积149402.5㎡，住宅部分不大于103208.1㎡（占比约69%）；JB16-02-7a地块住宅面积不超过计容总建筑面积的45%，商业办公及配套21694.3㎡，酒店20000㎡；JB16-02-7b地块商业办公及配套不少于4500㎡，两个地块商业部分均需自持15年。

周边地价：

地块北侧去年12月成交的首批限价地块，由凯迪控股以楼面价9510元/㎡，溢价率18.9%竞得，项目名称为万潮中心。

周边房价：

地块东侧1.1公里的万科滨河道，高层全装售价31000元/㎡，小高层全装售价33000元/㎡，已基本售罄。

测算：

本地块若按近三个月市区成交商住用地的平均预期销售利润率6.99%，上限毛坯价格29800元/㎡，不考虑商业部分溢价，则对应住宅部分实际地价为20231元/㎡，名义楼面价为14943元/㎡，溢价率为19.5%。

海曙区鄞奉片区HS17-04-05a、HS17-04-09a地块

地块指标：

地块地上计容建筑面积124021.9㎡，住宅部分不大于114213.1㎡（占比约92%）；HS17-04-05a地块住宅面积114213.1㎡，商业面积不小于5000㎡；HS17-04-09a地块配建用地面积不小于6010㎡，建筑面积不小于4042㎡的幼儿园。

周边地价：

地块北侧去年8月成交的绿城地块，成交楼面价19430元/㎡，溢价率9.16%竞得，低于本地块的起始楼面价20000元/㎡。

地块东侧2公里，去年12月荣安&布利杰以楼面价21640元/㎡，溢价率20.22%竞得长丰地块。

周边房价：

地块北侧1公里范围内，中梁潮悦南塘项目和绿城交投晓风印月项目均于今年6月首开，其中潮悦南塘项目高层全装备案均价35200元/㎡。

绿城交投晓风印月项目高层全装备案均价39200元/㎡，整体去化52%，远高于本地块上限全装价格37500元/㎡。

测算：

本地块若按近三个月市区成交限价地块的平均预期销售利润率4.4%，上限全装价格37500元/㎡（含装修2000元/㎡），则住宅部分实际地价为26045元/㎡，对应名义楼面价为23961元/㎡，溢价率为19.8%。

本地块若按预期销售利润率0%，上限全装价格37500元/㎡（含装修2000元/㎡），则住宅部分实际地价为28047元/㎡，对应名义楼面价为25820元/㎡，溢价率为29.1%。