核心提要：
一、北仑核心地块，溢价率预计将在31%左右
二、梅山2宗地块，或将低溢价率成交
好地网7月28日消息（研究员 楼陈名）明天（7月29日），宁波北仑区将出让3宗地块，总建面23.34万方，总起价18.85亿元。
这三宗地中，值得关注的是北仑核心区地块，此前阳光城竞得西侧相邻地块，溢价率高达35.9%，估计明天该地块竞争也将十分激烈。
另外2宗宅地则位于梅山板块，或将低溢价率成交。
地块指标
项目分布图（来源：好地大数据）
一、北仑核心地块，溢价率预计将在31%左右
地块核心指标：地块总建筑面积87780㎡，容积率2.5，建筑密度30%，限高82米。地块内须配建建筑面积不小于2500㎡的社区配套用房。
地块起始楼面价12000元/㎡，上限毛坯房价24300元/㎡。
1、上限价格销售难度不大
地块北侧紧邻国贸梧桐原项目，今年7月23日首开，高层毛坯在售均价24600元/㎡，略高于本地块上限毛坯房价24300元/㎡，当前项目整体去化50%左右。
地块北侧2公里，中骏合景府项目于去年6月首开，并于今年3月新推三期，总体去化速度较快，该项目高层毛坯均价26000元/㎡，高出本地块上限毛坯房价近1400元/㎡。
此外，地块距离地铁1号线霞浦站仅300米，地铁属性加上区域市场支撑，未来以上限毛坯价格销售难度不大。
周边在售项目（来源：好地大数据）
2、溢价率将在31%左右
地块西侧紧邻的阳光城项目，于今年3月5日成交，实际楼面价为14054元/㎡，上限毛坯房价24300元/㎡，与本地块一致，预期销售利润率11.56%。
若以阳光城地块销售利润率11.56%，按上限毛坯房价24300元/㎡计算，对应本地块实际地价14054元/㎡，名义楼面价为13660元/㎡，溢价率为13.8%。
若以近三月市区成交限价地块的平均销售利润率4.4%，按上限毛坯房价24300元/㎡计算，对应本地块实际地价16160元/㎡，名义楼面价为15707元/㎡，溢价率为30.9%。
好地研究院认为，目前市场热度较高，本地块预计溢价率将在31%左右。
二、梅山2宗地块，或将低溢价率成交
地块核心指标：
CX04-01-04-01地块：总建筑面积54649㎡，容积率1.5，建筑密度35%，限高60米。地块起始楼面价5720元/㎡，上限毛坯限价14500元/㎡。
CX04-01-06-02地块：总建筑面积42449㎡，容积率1.5，建筑密度35%，限高60米。地块起始楼面价5700元/㎡，上限毛坯限价14500元/㎡。
1、板块去化速度较慢,可售存量较大
地块西侧1.3公里处的海湾金茂悦项目，去年5月首开，今年4月加推三期，整体毛坯备案均价14100元/㎡，略低于本地块上限毛坯房价14500元/㎡，项目整体去化率仅50%左右。
地块所在梅山板块新房市场整体去化情况一般，板块内可售存量约30万方，去化周期近12个月，预计本地块项目去化速度较慢。
周边在售项目（来源：好地大数据）
2、或将低溢价率成交
两宗地块均为纯住宅地块，若住宅部分预期销售利润率取17%（当前限价地块的最高预期利润率），按上限毛坯房价14500元/㎡计算：两宗地块名义楼面价为6013元/㎡，04-01地块溢价率为5.1%；06-02地块溢价率为5.5%。
但本次两宗地块所在梅山板块，距离中心城区较远，且交通、产业方面支撑力度不够，较难实现快速变现。
综合来看，项目虽存在较大利润预期，但板块内市场销售有难度，最终或将低溢价率成交。
附：测算分析
一、北仑区中心城东南片区BLZB09-04-02j地块
地块指标：
地块总建筑面积87780㎡，容积率2.5，建筑密度30%，限高82米。地块内须配建建筑面积不小于2500平方米的社区配套用房。
地块起始楼面价12000元/㎡，上限毛坯限价24300元/㎡。
周边地价：
地块西侧紧邻的阳光城项目，于今年3月5日成交，实际楼面价为14054元/㎡，上限毛坯房价24300元/㎡，预期销售利润率11.56%。
地块西北侧4公里处，今年6月30日禹洲竞得核心区地块，实际成交楼面价14667元/㎡，上限毛坯房价24000元/㎡，预期销售利润率8.67%。
周边房价：
地块北侧紧邻国贸梧桐原项目，今年7月23日首开，高层毛坯在售均价24600元/㎡，当前项目整体去化50%左右。
地块北侧2公里，中骏合景府项目于去年6月首开，并于今年3月新推三期，总体去化速度较快。
测算：
若以阳光城地块销售利润率11.56%，按上限毛坯房价24300元/㎡计算，对应本地块实际地价14054元/㎡，名义楼面价为13660元/㎡，溢价率为13.8%。
若以近三月市区成交限价地块的平均销售利润率4.4%，按上限毛坯房价24300元/㎡计算，对应本地块实际地价16160元/㎡，名义楼面价为15707元/㎡，溢价率为30.9%。
二、北仑春晓CX04-01-04-01、06-02地块
地块指标：
CX04-01-04-01地块：总建筑面积54649㎡，容积率1.5，建筑密度35%，限高60米。地块起始楼面价5720元/㎡，上限毛坯限价14500元/㎡。
CX04-01-06-02地块：总建筑面积42449㎡，容积率1.5，建筑密度35%，限高60米。地块起始楼面价5700元/㎡，上限毛坯限价14500元/㎡。
周边房价：
地块西侧1.3公里处的海湾金茂悦项目，去年5月首开，今年4月加推三期，整体毛坯备案均价14100元/㎡，略低于本地块上限毛坯房价14500元/㎡，项目整体去化率仅50%左右。
测算：
若住宅部分预期销售利润率取17%，按上限毛坯房价14500元/㎡计算：两宗地块名义楼面价为6013元/㎡，04-01地块溢价率为5.1%；06-02地块溢价率为5.5%。