核心提要：

一、镜湖核心区自带大型商业综合体的高质住区

二、地块竞拍门槛高，或将有两种可能性

好地网7月1日消息（研究员 陈培培）明日（7.2），绍兴镜湖新区凤林西路以南7号商住地块将出让，总建筑面积36.36万方，起价20.16亿元，起始楼面价6646元/㎡。

地块指标

地块航拍图（来源：好地大数据）

本宗地位于镜湖新区核心位置，自带12.6万方集中式商业，或成为越城区最大的集中商业购物中心，建成后将提升越城区的商业配套等级，那本宗地竞拍情况如何？

本网分析如下——

一、镜湖核心区自带大型商业综合体的高质住区

宗地位于镜湖新区核心区域，紧邻老城区，与奥体相距2.4km，距市政府2.8km，周边高端住区集聚。

宗地自带12.6万方商业综合体，将提升项目居住价值；南临水系，根据规划要求将打造成高层、小高层组成的高质居住小区。

两宗子地块指标

凤林西路以南7号地块建设用地线图

二、地块竞拍门槛高，或将有两种可能性

根据规划条件要求，本宗地可售住宅面积21.7万方，需自持商业面积12.6万方，可售商业面积1.56万方，无偿移交配建面积2450㎡，物业管理用房面积1995㎡。

以自持商业、配建和物业管理用房0地价算，实际可售楼面价是10364元/㎡。

各业态指标

本宗地住宅部分将以高层、小高层两种产品打造。

首先来看同板块的高层、小高层售价情况：

位于宗地东北方向1.1km的武地融创滨湖湾今年4月首开，共计开盘3次，前2次去化基本售罄，最新一次6月19日，开盘去化70%，目前高层精装26500元/㎡，小高层精装28000元/㎡。

位于宗地东方向0.8KM的宝能官渡凤林，最新取证时间5月15日，小高层精装26500元/㎡，去化80%，因地价低批价相对便宜。

本宗地参考融创滨湖湾，预计小高层精装价格28000元/㎡，高层精装价格26300元/㎡。

周边在售参考楼盘位置图（来源：好地大数据）

本宗商住地分2部分分析：

①商业部分

根据规划，集中布置商业126000㎡，其中地上不少于118000㎡，地下不超过8000㎡（计容），另地下室面积不少于62000㎡（不计容），自持不可分割销售。如商业建安成本按5000元/㎡，地下室成本按3000元/㎡，共计沉淀资金8.16亿元。

可售商业面积15664㎡，按照商业综合价格30000元/㎡计算，货值约为4.7亿元，产生不小利润，补配建、物业用房以及红线外道路、地下室、景观的投入成本，还有一定盈余。

②住宅部分

如本宗地块高层、小高层之比为7：3，则整盘实现均价约26800元/㎡，住宅总建面217443㎡；

若住宅利润能与自持商业沉淀成本相抵，即住宅利润8.16亿元，建安成本按4500元/㎡，装修成本按1500元/㎡，车位按25万/个计算，对应楼面价约为14000元/㎡，总价31.4亿元，则溢价率为35%左右。

本宗地块高门槛及特殊性，可能会产生2种不同结果：

1、地块优质，按当前市场走势拍到溢价率30%以上，地块住宅部分有足够的利润来支持商业建设和后期运营；

2、地块自持面积大，又有后期监管协议，门槛较高；据好地网了解本地块报名数量不多，会以低溢价率成交。

此类情况已在同区域出现过，如珠海华发在2019年12月31日以底价摘得镜湖新区湖东1、2号两宗地，成交楼面价分别是4774、6713元/㎡，远低于同期周边其他没有特殊要求的成交楼面价（13614元/㎡），此地要求建39.68万㎡（35%占比）商业、商务用房，自持10年。

最后拍卖结果如何？我们拭目以待。