核心提要：

1、上限价格销售难度不大，未来板块存量较少

2、溢价率将在47%左右

3、谁将出手？

好地网7月1日消息（研究员 楼陈名）7月2日，宁波鄞州高新区将出让首宗限价宅地，建筑面积5.92万方，起价8.88亿元。

地块指标 

地块航拍（来源：好地大数据）

地块核心指标：地块总建筑面积59230㎡，容积率2.2，建筑密度≤30%，限高≤54米。地块起始楼面价15000元/㎡，上限高层毛坯价格29700元/㎡，上限小高层毛坯价格31700元/㎡。

好地研究院预测，预计溢价率将在47%左右。

具体分析如下：

1、上限价格销售难度不大，未来板块存量较少

高新区板块受土地供应量影响，板块内项目数量较少，当前仅金隅大成郡二期和万科东潮之滨两个项目在售，另外本地块紧邻的绿城春月江澜预计近期开盘，当前板块内可售住宅总面积约20万方。

去年开盘的金隅大成郡二期，高层精装售价31000元/㎡，小高层精装售价33000元/㎡，当前项目去化92%。扣除全装修价格2000元/㎡，略低于本地块上限毛坯价格。

另外，西侧紧邻的万科东潮之滨项目于今年6月19日首开，高层精装备案均价31000元/㎡，扣除全装修价格2000元/㎡，同样略低于本地块上限毛坯价格，未来以上限价格销售难度不大。

待本项目入市时，板块在售的直接竞品项目存量预计基本见底。

周边在售项目（来源：好地大数据）

2、溢价率将在47%左右

高新区板块内还没限价地块成交，时间上最近的是深圳盈顺通实业于去年9月竞得的万科东潮之滨地块，住宅成交楼面价15510元/㎡，略高于本地块起始楼面价15000元/㎡，参考性不大。

若参考当前宁波市区限价地平均预期销售利润率4.67%，极限强排小高层，上限毛坯房价31700元/㎡，则本地块名义楼面价为22097元/㎡，对应溢价率为47.3%。

好地研究院认为，高新区板块紧邻东部新城，区位配套均较优，同时考虑近期地块竞拍热度，预计溢价率将在47%左右。

3、谁将出手？

最有可能出手的是万科、绿城，紧邻本地块周边已有项目布局，另外，对宁波市场有较大兴趣的房企，本次地块也是很好的选择。

附：地块指标与测算分析

地块指标：

地块总建筑面积59230㎡，容积率2.2，建筑密度≤30%，限高≤54米。地块起始楼面价15000元/㎡，上限高层毛坯价格29700元/㎡，上限小高层毛坯价格31700元/㎡，车位20万元/个，实行全装修交付。

周边地价：

深圳盈顺通实业于去年9月竞得的万科东潮之滨地块，住宅成交楼面价15510元/㎡，溢价率29.25%。

周边房价：

去年开盘的金隅大成郡二期，高层精装售价31000元/㎡，小高层精装售价33000元/㎡，当前项目去化92%。扣除全装修价格2000元/㎡，略低于本地块上限毛坯价格。

另外，西侧紧邻的万科东潮之滨项目于今年6月19日首开，高层精装备案均价31000元/㎡，扣除全装修价格2000元/㎡，同样略低于本地块上限毛坯价格。

测算：

若参考当前宁波市区限价地平均预期销售利润率4.67%，极限强排小高层，上限毛坯房价31700元/㎡，则本地块名义楼面价为22097元/㎡，对应溢价率为47.3%。