核心提要：
一、绿城连续拿地，重仓潘火板块
二、禹洲进驻北仑核心，开拓市场份额
三、华鸿嘉信拓展版图，再破小港地价
四、宝龙打造奉化TOD城，恒威首竞人才房
好地网6月30日消息（研究员 楼陈名）今天（6月30日），宁波市结束上半年最后一批土拍，集中出让5宗涉宅用地，总成交金额为41.77亿元，平均溢价率36.2%，市场较为火爆。
绿城&宁波轨道竞得鄞州区YZ01-03-05-4地块（宁波市火车东站-潘火地段），成交楼面价23830元/㎡，溢价率31.66%。
禹洲竞得北仑新碶ZB02-02-10j地块，成交楼面价13770元/㎡，溢价率25.18%。
华鸿嘉信竞得北仑区小浃江片区青墩9#地块，成交楼面价12500元/㎡，溢价率56.2%。
宝龙竞得奉化区宁奉城际铁路金海路站03-05地块，成交楼面价9190元/㎡，溢价率45.87%。
宁波恒威竞得奉化区宁奉城际铁路金海路站03-06地块，成交楼面价8990元/㎡，溢价率49.83%，竞配人才房300㎡。
地块成交情况
今天的成交结果，潘火地块和北仑核心地块与本网预测基本一致，小港地块和奉化两宗地块高于本网预期。
今天出让的5宗地块，与同板块地块的楼面价和利润率对比，可发现，地价上涨较为明显，除潘火地块仅上涨5.63%，其余地块地价均大幅上涨，其中奉化2宗地块地价上涨幅度更是达到60%以上。
同时，房企拿地的预期销售利润率持续走低，其中北仑小港地块预期销售利润率下降明显，较相邻项目下降12.3个百分点。
接下来我们来看看各个地块得主的情况：
一、绿城连续拿地，重仓潘火板块
限价实施以来，潘火板块共推出5宗限价地块，其中绿城&宁波轨道独揽4宗，世茂拿下1宗。板块市场内5个待售项目可售住宅总面积40.9万方，绿城&宁波轨道待售项目占比65%，坐庄潘火。
作为毗邻鄞州核心区域的潘火板块，未来仍有较大发展空间，同时随着今年地铁线路的开通，与中心城区的距离将进一步缩小。绿城正是看中潘火板块的发展潜力，重点布局，深耕潘火。
潘火板块限价地块分布图
回归本地块，项目预期销售利润如下：
地块可售住宅面积71606㎡，住宅部分实际地价按23830元/㎡，极限强排全小高层，上限毛坯房价33000元/㎡计算，预期销售利润率为3.03%，略高于相邻地块利润率。
另外，绿城深耕潘火板块，在一定程度上能够摊薄成本，同时装修部分仍有一定利润空间，最终项目实际销售利润率或高于3%。
二、禹洲进驻北仑核心，开拓市场份额
去年5月31日，厦门禹洲首入宁波，以楼面价11000元/㎡竞得海曙区CX07-01-07f地块（集士港中二片），溢价率44.55%，并于今年4月开盘，禹洲海西明月府项目，高层毛坯售价22500元/㎡，小高层毛坯售价23500元/㎡，当前项目去化仅38%，但项目建筑面积较小，剩余可售住宅总面积仅2.5万方，急需拿地补仓。
随着宁波核心区拿地压力越来越大，禹洲在外围利润相对较高的区域拿地机会更大，既能补充在宁波的货值，又能开拓市场份额。
禹洲在宁波项目分布图
回归本地块，项目预期销售利润如下：
地块可售住宅面积69370㎡，需配建人才安居房3500㎡，住宅部分实际地价按14667元/㎡，极限强排全小高层，上限毛坯房价24000元/㎡计算，预期销售利润率为8.67%。
三、华鸿嘉信拓展版图，再破小港地价
华鸿嘉信以溢价率56.2%竞得本地块，强势进驻小港板块，拓展宁波市场，同时12500元/㎡的楼面价突破小港原最高地价。
此前，华鸿嘉信于2018年08月首入奉化，竞得金海路站03-04地块，成交楼面价5110元/㎡，溢价率46%；去年12月再次拿下奉化南部新城地块，楼面价8260元/㎡，溢价率27%。
华鸿嘉信在奉化的两个项目去化情况良好，其中国樾府项目已售罄，国璟府项目于今年6月首开，高层毛坯均价16600元/㎡，当前可售住宅总面积约4.5万方，急需补仓。
地块北侧紧邻荣安春和景明项目，今年5月首开，市场反响良好，当前已去化95%左右。小港板块市场整体去化速度较快，能够实现华鸿嘉信快周转模式。
本地块周边在售项目分布图
回归本地块，项目预期销售利润如下：
地块可售住宅面积47564㎡，需配建人才房2100㎡，住宅部分实际地价按13020元/㎡，极限强排全小高层，上限毛坯房价19900元/㎡计算，预期销售利润率为4.53%。
四、宝龙打造奉化TOD城，恒威首竞人才房
今天奉化的土拍热度之高超过预期，宝龙以9190元/㎡竞得05地块，创下金海路站单元最高地价；宁波恒威竞得06地块，成交楼面价8990元/㎡，且竞配人才房300㎡，是奉化区首宗溢价达到上限竞配人才房地块。
其中，宝龙拿下今天金海路站05地块后，已累计在金海路站单元竞得8宗地块，总建面达77.7万方，业态涉及住宅、办公、商业广场等，围绕鄞奉城际线首末站金海路站，打造超大型的TOD宝龙城项目。
此前推出的奉化宝龙世家系列项目去化速度较快，开盘基本完成去化，今年4月加推的驰园项目，在售高层毛坯均价14500元/㎡，已基本售罄。
另外，值得关注的是宁波恒威从宝龙手中抢得1宗商住地块，虽名义成交楼面价8990元/㎡低于宝龙的9190元/㎡，但本地块商业占比20%，竞配人才房，实际住宅楼面价9994元/㎡，高于宝龙地价，拿地代价较高。
金海路站单元周边项目分布图
回归本地块，项目预期销售利润如下：
金海路站05地块可售住宅面积43310㎡，住宅部分实际地价按9190元/㎡，若按周边当前在售项目高层毛坯均价14500元/㎡计算，项目基本处于盈亏平衡，宝龙拿地加了一定预期。
但是，宝龙深耕板块市场，在一定程度上能够摊薄成本，同时宝龙世家系列产品打造一定的生活配套，后续项目上市售价溢价可能性较大，最终项目实际仍有一定利润空间。
金海路站06地块
①住宅部分：
地块可售住宅面积37900㎡，商业地价按5019元/㎡计算，住宅部分实际地价达到9994元/㎡。按周边在售项目高层毛坯均价14500元/㎡计算，预计将实现净利润-0.2亿元。
②商业和人才房部分：
地块配建人才房面积300㎡，预计将投入资金0.03亿元。
地块商业面积9475㎡，若按地块周边宝龙住宅项目底商均价20000元/㎡计算，且全部去化，预计实现净利润2.5亿元。
若项目整体去化完毕，综合还有近0.8亿元利润，仍有一定利润空间。