核心提要：

一、柯桥核心地段CBD板块高端项目

二、起价高，溢价空间有多大？

好地网6月29日消息（研究员 陈培培）明天（6.30），绍兴柯桥城区G-08住宅地块将出让，总建筑面积12.8万方，起价20.458亿元，起始楼面价15989元/㎡。

地块指标

地块航拍图（来源：好地大数据）

本宗地是柯桥CBD板块2年来首次出让地，目前板块内库存见底，是难得的优质地块，但起价较高为15988元/㎡。本网认为本宗地块将以溢价率16%成交，分析如下——

一、柯桥核心地段CBD板块高端项目

宗地位于柯桥CBD板块，紧邻体育中心、国际会展中心、柯桥轻纺城；距柯桥区政府2km，与万达广场相距1.2km，区域成熟，配套优越。

宗地北、西两侧临河，分两个子地块，容积率、限高不同，G-08-1地块可规划联排产品，C-08-2地块只能规划高层，可打造成高低配高端项目。

两宗子地块指标

柯桥城区G-08地块建设用地线图

二、起价高，溢价率空间有多大？

根据规划条件要求，本宗地两子地块容积率、限高的条件限制，宗地将以联排别墅和高层两种产品打造。

那么，该地块的高层、联排别墅能有多少售价预期呢？

首先来看同板块的高层售价情况：

区域内库存基本见底，只有阳光城元垄璞悦在售，位于宗地西北1000米处，该项目2.2容积率，产品是26幢高层，目前高层精装23000元/㎡，去化速度较快，只剩余1幢未推。

本宗地位置优于璞悦，且本宗地上市时将成为板块内稀缺盘，高层售价相比璞悦有一定上浮。

类似板块板湖在售楼盘的高层售价情况：

万科芳塔纳丽，高层今年三月首开至今，已签约去化8成以上，高层全装修23000元/㎡（全装备案500元/㎡），即毛坯价22500元/㎡；

金昌·香湖印月，今年4、5月两次推售4幢，基本售完，高层毛坯均价23500元/㎡。

考虑本板块与板湖地位基本相同，属于同一价格梯队，因此本宗地块高层价格可参考金昌·香湖印月，即高层毛坯价格23500元/㎡，则精装价格26500元/㎡（精装3000元/㎡）。

区域内目前无联排别墅在售，可参考板湖的楼盘天圣大越府，位于本宗地西北侧距离4km。联排45000元/㎡（地下室不算面积）；但位置不如本宗地块，同时考虑本地块联排带地下室销售，预计联排价格45000元/㎡（毛坯）。

周边在售楼盘位置图（来源：好地大数据）

本宗地块为高低配，高层与联排之比为85：15，则整盘实现均价约29300元/㎡；

若利润率以5%倒推，高层建安成本按4500元/㎡，装修成本按1500元/㎡，排屋毛坯建安成本6000元/㎡，车位按25万/个计算，对应楼面价约为18600元/㎡，则溢价率为16%左右。

考虑柯桥土地市场热度和本宗地稀缺性，低利润或加预期可能性较大。