核心提要：

一、钱塘新区云帆未来社区地块，溢价率将超过10%

二、未来科技城低密宅地，溢价率或超过24%

三、萧山城区湘北单元商住地，预期有分歧

四、萧山南部卧城地块，溢价率有望封顶

五、钱江世纪城2宗地：核心单元地块有望封顶，奥体博览城地块大概率封顶

好地网6月28日消息（研究员 徐路加）明天（6.29），杭州市区内将有6宗涉宅地出让，总起价达到129.2亿元。

其中钱塘新区出让云帆未来社区地块；萧山区钱江世纪城出让2宗宅地，萧山城区和南部卧城各出让一宗涉宅地，余杭未来科技城也将有低密宅地出让。

地块指标

地块位置分布

好地研究院认为，本次出让的各宗地块属性优，竞争均将较为激烈，预计：

1）钱塘新区云帆未来社区地块，溢价率或超过10%

2）未来科技城低密宅地，溢价率或超过24%

3）萧山城区湘北单元商住地，预期有分歧

4）萧山南部卧城地块，溢价率有望封顶

5）钱江世纪城2宗地：核心单元地块有望封顶，奥体博览城地块大概率封顶

分析如下——

一、钱塘新区云帆未来社区地块，溢价率或超过10%

本次钱塘新区出让商住地为浙江省首批未来社区试点项目，且为少有的新建类项目。

地块核心指标：地块分为5个子地块，地上计容建筑面积531635㎡，住宅部分不大于371843㎡（占比约70%）；

商业及九大场景配套等159792㎡（占比约30%），其中①双创空间（办公）不小于2万方，需自持十年；②九大场景（除双创空间外）自持，不小于1.5万方；③配置5万方服务式公寓，其中40%只租不售，60%可按最小分割面积销售；④地下可设置不大于1万方商业；⑤配建幼儿园7500㎡。

地块起始楼面价7504元/㎡，住宅新房限价19300元/㎡（含装修2500元）。地块为带方案出让（方案对外保密），运营管理由受让人负责。

地块经济指标

新房预测：住宅部分预计以上限价格19300元/㎡快速去化

地块处于大江东江东新城，新房限价19300元/㎡，而目前板块挂牌中地块最高限价达到19800元/㎡（龙湖东侧地块）。

目前板块内在售项目最高的是地块北侧2.7公里的阳光城兴耀·花漾里，高层精装售价19000元/㎡，摇号中签率仅3%。

好地研究院认为，江东新城板块目前一二手倒挂严重，价差达到4000元/㎡左右，同时限价有上涨趋势，加上本地块未来社区赋能，19300元/㎡的售价，将成为摇号红盘，预计快速去化。

周边项目、成交地块（来源：好地大数据）

地价预测：

地块产品业态复杂，可售部分：

①住宅部分，建面37.18万方，占比约70%，预期销售利润率可参考今年杭州市区平均的5%，则住宅部分实际地价为10680元/㎡。

②可售商业部分，服务式公寓面积3.0万方，商业办公6.94万方，售价参照南侧1.5公里东哲钱塘匯酒店式公寓毛坯13015元/㎡，商业办公按照毛坯16000元/㎡。预期销售利润率为10%时，这部分实际地价为7131元/㎡。

不可售部分：总计容面积5.5万方，地价均以零计算：

③租赁服务式公寓：面积2.0万方，建安成本0.9亿元。

④九大场景：面积3.5万方，建安成本1.58亿元。

⑤配建幼儿园：面积0.75万方，建安成本0.3亿元。

综合以上各部分，若住宅和商业部分预期利润率分别按5%和10%计算，地块名义楼面价为8281元/㎡，溢价率为10.35%。

考虑到服务式公寓2万方有租金收益，九大场景中双创中心2万方十年后也可售，另有1万地下商业，仍有相当价值。这部分资产的租金与到时的出售将对冲未来社区建设中相较普通商品房项目建设增加的成本，如立体绿化、空中连廊、数字化建设等。

预计最终溢价率将超过10%。

好地研究院认为，未来社区非简单的房地产项目，项目的利润也非简单的销售产生，更需后期运营。最终能有多少溢价率，体现的是房企对于社区运营能力和涉足未来社区的决心。

谁将出手：

地块为未来社区试点项目且体量较大，预计将吸引较多开发商参与。

如积极参与未来社区，刚竞得衢州礼贤未来社区地块的绿城；积极关注钱塘新区，近年来斩获较多的融创；其他有较大决心进入到未来社区建设的国企、央企等，也有望出手。

二、未来科技城低密宅地，溢价率或将超过24%

地块核心指标：地块容积率1.1，建筑限高24米，其中住宅建筑屋面采用坡屋顶，建筑层数不大于四层。起始楼面价32000元/㎡，新房限价52150元/㎡（含装修4500元）。

新房预测：预计将上限价格较快速度去化

地块容积率仅1.1，层数以四层建筑为主，预计将设置为排屋和叠墅产品。

地块所在的未来科技城板块，排屋产品如地块北侧的佳源·西溪印象，此前售价都在6万元/㎡以上（毛坯）；即使是叠墅，目前板块内在售的如万科·天空之城，价格也达到45600元/㎡（精装）。

本地块1.1的容积率，预计实现52150元/㎡（含装修4500元）的售价没有难度，甚至限价仍表现较为严苛。

考虑到未来科技城极强的购房需求和市场承接能力，板块内低密住宅如天空之城的叠墅中签率也仅7%，本地块预计也将较快速去化。

周边项目（来源：好地大数据）

地价预测：溢价率或将超过24%

板块内近期出让的地块已高层产品为主，竞争激烈，如金成地块，预期销售利润率仅0.48%。

本地块为低密地块，预计竞争烈度可参考上月7日绿城竞得的西湖区龙坞单元地块——容积率1.2，预期销售利润率3.3%。

若本地块预期销售利润率3.3%时，名义楼面价为39771元/㎡，溢价率为24.28%。

好地研究院认为，地块位置优越，又具备较好的景观资源，溢价率或超过24%。

谁将出手：

地块为优质的低密宅地，预计最有可能出手的是绿城，周边已有项目的滨江、融创、香港兴业等也有望参与。

三、萧山城区湘北单元商住地，预期有分歧

地块核心指标：地块包括两个子地块，住宅子地块容积率2.6，建筑面积75028㎡，其中包含公租房3752㎡；商业子地块建筑面积33785㎡，其中包含有偿代建邻里中心9875㎡。

地块起始楼面价16000元/㎡，住宅限价32500元/㎡（含装修3500元）。

新房预测：住宅部分预计将以上限价格快速去化

本次地块处于萧山城区湘北单元内，与本月22日滨江集团竞得的北干西地块仅一路之隔，但本地块新房限价比滨江集团地块低了1500元/㎡（本地块为32500元/㎡，滨江集团地块为34000元/㎡）。

对比周边板块，与西侧滨江区存在1万/㎡的限价差，与北侧萧山经开区也存在5000元/㎡价差。

由于限价严苛、板块库底见底，本地块住宅部分预计将实现快速去化。

周边成交地块（来源：好地大数据）

地价预测：预期有分歧

地块商业部分如何打造，将成为最终溢价率的分歧所在。

1、若将商业部分作为写字楼打造。

住宅部分，预期销售利润率不高，可参考滨江集团北干西地块，仅1.66%；

商业部分，扣除邻里中心的9875㎡，可售部分仍有23757㎡。由于地块位置较优，若将售价设置为住宅毛坯限价的6折，计17400元/㎡。

综合以上两部分，若以住宅和商业部分预期销售利润率分别按1.66%和10%计算，地块名义楼面价为16443元/㎡，溢价率为2.77%。

2、但若房企对于占比达到31%的商业部分，产品合理创新，有望实现更高的售价预期，溢价率将明显走高。

谁将出手：

预计在萧山布局较多的房企，如滨江、德信、融信、阳光城等将出手。

四、萧山南部卧城地块，溢价率有望封顶

地块核心指标：地块容积率2.6，需配建5%公租房（3188㎡），起始楼面价13400元/㎡，新房限价28300元/㎡（含装修3000元）。

新房预测：预计以上限价格28300元/㎡较快速去化

地块所在的萧山南部卧城板块，最近成交地块为南侧2公里，上月11日滨江集团竞得的地铁二号线朝阳站西侧地块。滨江集团地块新房限价29800元/㎡，较本地块限价高了1500元/㎡

而与本地块紧邻的在售项目——东原德信·九章赋，或可作为重点对标。

东原德信项目本月加推高层产品，摇号中签率仅13.92%，精装售价28411元/㎡，与本地块限价28300元/㎡基本一致。

好地研究院认为，南部卧城板块印象里是库存高企区域，目前板块总库存也有128万方，但近年来去化速度较快，去化周期仅23个月。

同时，参考周边项目，本地块预计也将实现以上限价格较快速度去化。

周边项目、成交地块（来源：好地大数据）

地价预测：溢价率有望封顶

若参考滨江集团地块预期销售利润率7.16%，本地块名义楼面价为16838元/㎡，溢价率为25.66%。

若溢价率封顶时，预期销售利润率为5.44%。

好地研究院认为，本地块从地块位置来看，与滨江集团地块差异不大，同时由于限价更低，体量更小，争夺或更为激烈，预期溢价率较超过26%，有望封顶。

谁将出手：

板块内已进驻房企如德信、东原、滨江、绿城、绿都、碧桂园等，均有望出手。

五、钱江世纪城2宗地：核心单元地块有望封顶，奥体博览城地块大概率封顶

地块1：核心单元地块，溢价率有望封顶

地块核心指标：核心单元地块，地块容积率2.6，需配建5%公租房（2709㎡），无偿代建幼儿园5008㎡。地块起始楼面价25200元/平方米，新房限价45000元/㎡（含装修4000元）。

新房预测：预计两宗地块均将以上限价格快速去化    

地块新房限价45000元/㎡，未来新房销售形势可重点对标目前板块在售项目——滨江·御虹府。

御虹府项目，高层精装售价45000元/㎡，摇号中签率仅10%。

与该项目相比，本次地块更靠近钱江世纪城核心区域，属性更优，预期快速去化难度不大。

地价预测：溢价率有望封顶

若溢价率封顶时，预期销售利润率为1.41%。

尽管薄利，但是考虑到项目快速去化的预期，溢价率仍有望封顶。

地块2：奥体博览城地块，溢价率大概率封顶

地块核心指标：奥体博览城地块，容积率3.0，需配建5%公租房（5209㎡）。地块起始楼面价25200元/平方米，新房限价47000元/㎡（含装修4500元）

新房预测：预计以上限价格快速去化

地块新房限价47000元/㎡，与目前周边在售项目——滨江·君品名邸高层精装售价一致，可重点对标。

君品名邸项目，本月10日首开，摇号中签率仅5%。

与该项目相比，本次地块更靠近奥体博览中心和地铁站，属性更优，未来也有望成为摇号红盘。

地价预测：溢价率大概率封顶

本宗地块达到上限楼面价32688元/㎡时，预期销售利润率达到4.83%。

该预期利润率，基本接近今年杭州市区宅地平均值，考虑到快速去化的预期，溢价率大概率封顶。

周边项目、成交地块（来源：好地大数据）

好地研究院认为，板块库存仅23万方，待此次两个项目上市时，预计库存见底。同时，板块限价红利明显，板块内二手房价格基本在5万以上。

基于以上分析，本次出让的两宗地块，预计房企竞争将较为激烈。

核心单元地块，有望封顶，达到上限时，预期销售利润率为1.41%；

奥体博览城地块，大概率封顶，溢价率即使封顶，预期销售利润率仍有4.83%。

谁将出手：

钱江世纪城本次出让的两宗地块，预计滨江、绿城、万科、融创、融信等头部房企将会奋力拼抢，有意提升销售额和知名度的房企也将积极出手。

附：地块指标与测算分析

1.钱塘新区云帆社区一期商住地块

地块指标：

杭钱塘储出[2020]6号钱塘新区云帆社区一期商住地块，规划为住宅兼商业服务业设施用地，地上出让面积192173㎡，综合容积率2.77，地上出让建筑面积531635㎡。

地块起价398939万方，起始楼面价7504元/㎡，上限价格517939万元，上限楼面价9742元/㎡。

本宗地块所建商品住房毛坯销售均价不高于16800元/平方米，且毛坯销售最高单价不高于18480元/平方米。如实施装修销售的，装修价格不高于2500元/平方米。

地上计容出让建筑面积中，住宅建筑面积不大于371843㎡，占比约70%；

商业办公及配套计容建筑面积167292㎡。含九大场景、办公商业等建筑面积，还有非出让性质的幼儿园。

此外，还设有地下商业不大于10000㎡。

周边地价：

地块所在的江东新城最近一次出让宅地是今年1月9日，阳光城以上限价格71558万元竞得杭钱塘储出[2019]10号大江东宅地，楼面价9624元/㎡，溢价率29.97%，竞配自持面积比例6%。

周边房价：

阳光城今年1月9日拿地项目案名阳光城兴耀·花漾里，已于5月29日首开，高层精装备案价格19000元/㎡。

2.余杭区未来科技城81号地块

地块指标：

余政储出[2020]22号未来科技城81号地块，东至聚橙路、南至方家桥港、西至地信路、北至文二西路，规划为住宅用地。

地块出让面积66552㎡，容积率1.1，建筑面积73207.2㎡。建筑限高24米。

地块起价234264万元，起始楼面价32000元/㎡，上限价格324264万元，上限楼面价41562元/㎡。

本宗地块所建商品住房毛坯销售均价不高于47650元/平方米，且毛坯销售最高单价不高于52420元/平方米。如实施装修销售的，装修价格不高于4500元/平方米。

周边地价：

地块周边2016年以来就无宅地出让。

周边房价：

地块周边低密度产品较多，北侧佳源西溪印象联排毛坯售价5.7万元/㎡、杨帆毛坯售价3.7万元/㎡。

测算：

若参考5月7日绿城竞得西湖区龙坞单元低密度（容积率1.2）宅地，预期销售利润率3.3%倒推，成交楼面价为39771元/㎡，此时溢价率24.28%。

若拍到上限价格41562元/㎡，按上限价格52150元/㎡（含装修4500元）销售，扣除车位利润，预期销售利润率仅0.47%。

3.萧山区湘湖北单元XSCQ3104-04、XSCQ3104-09地块

地块指标：

萧政储出(2020)34号湘湖北单元XSCQ3104-04、XSCQ3104-09地块，东至博奥路、南至山阴路、西至规划杜湖路、北至杜湖内河。规划为住宅用地、服务设施兼容行政办公、商业用地。

地块出让面积37265㎡，容积率2.92，建筑面积108813㎡。其中，需配建面积为3752平方米的公租房（无偿移交），代建建筑面积9875平方米的邻里中心（有偿移交）。

地块分为XSCQ3104-04地块，用地面积28857㎡，容积率2.6，规划为住宅用地；

XSCQ3104-09地块，用地面积8408㎡，容积率4，规划为服务设施兼容新政办公、商业用地。

地块起价174101万元，起始楼面价16000元/㎡，上限价格226101万元，上限楼面价20779元/㎡。

地块所建商品住房毛坯销售均价不高于29000元/平方米，且毛坯销售最高单价不高于31900元/平方米。如实施装修销售的，装修价格不高于3500元/平方米。

周边地价：

地块东北侧，本月22日，滨江集团以上限价格21.04亿竞得萧政储出(2020)27号地块北干西单元XSCQ1207-02地块，楼面价22674元/㎡，溢价率29.56%，未竞报自持面积。需配建面积为4639平方米的公租房和9017平方米的幼儿园，实际地价24487元/㎡。

周边房价：

滨江·御江南已售罄，最后一次领出预售证在2019年4月2日，高层精装售价33551元/㎡。

金地滨江万科·悦虹湾同样已售罄，2019年11月21日最后一次开盘高层精装售价32500元/㎡。

测算：

若商业部分按住宅毛坯限价的6折（计17400元/㎡）销售，住宅和商业部分预期销售利润率分别按1.66%和10%计算，地块名义楼面价为16443元/㎡，溢价率为2.77%。

4.萧山区蜀山单元XSCQ2701-27地块

地块指标：

萧政储出(2020)35号蜀山单元XSCQ2701-27地块，东至规划A21路，南至规划B22路，西至规划西河路，北至规划B26路。规划为住宅用地。

地块出让面积24523㎡，容积率2.6，建筑面积63760㎡。其中，需配建面积为3188平方米的公租房。

地块起价84538万元，起始楼面价13400元/㎡，上限价格110938万元，上限楼面价17339元/㎡。

地块所建商品住房毛坯销售均价不高于25300元/平方米，且毛坯销售最高单价不高于27830元/平方米。如实施装修销售的，装修价格不高于3000元/平方米。

周边地价：

地块位于南部新城板块的北端。板块最近一次拍地是今年5月11日，滨江集团以上限价格497034万元竞得桂语朝阳东侧宅地，楼面价17388元/㎡，溢价率29.76%，竞配自持3%。

滨江地块距离此次挂牌地块约2公里，新房限价2.98万元/㎡也要高于挂牌地块的2.83万元/㎡。

距离此次地块较近的成交地块是平安于去年6月24日，以总价183882万元竞得的萧政储出(2019)21号蜀山西单元C-26、D-20地块，楼面价15363元/㎡，溢价率14.65%。打造项目龙湖湘湖原著尚未开盘。

周边房价：

地块西侧的东原德信·九章赋最近一次领出预售证是在今年4月28日，高层精装价格为2.8万元/㎡；

东原德信·印奥湾今年4月15日首开，高层精装备案价格2.78万元/㎡，都要低于此次挂牌地块新房限价2.83万元/㎡。

测算：

若参考今年5月11日滨江集团竞得地块预期销售利润率7.16%，按照新房上限价格销售倒推，本地块名义楼面价为16838元/㎡，此时溢价率为25.66%。

若拍到上限价格，对应实际地价18526元/㎡，此时预期销售利润率5.44%。

5.萧政储出(2020)36号、37号地块

地块指标：

萧政储出(2020)36号钱江世纪城核心单元SJC0203-02、03、04地块，东至奔竞大道，南至海清路，西至宁二路，北至民祥路。规划为住宅、公园绿地和服务设施用地。

地块总出让面积20836㎡，容积率2.6，建筑面积54173㎡。其中，需配建面积为2709平方米的公租房；代建一处用地面积为5008平方米的幼儿园（无偿移交）；以及代建公园绿地（地下附建社会停车场）用地面积2655平方米（有偿移交）。

地块分为SJC0203-04地块（即出让住宅部分），用地面积20836㎡，容积率2.6；SJC0203-03地块（即代建幼儿园部分），用地面积5008㎡，容积率1；SJC0203-02地块（即代建公园和停车场部分），用地面积2655㎡。

地块起价136516万元，起始楼面价25200元/㎡，上限价格176516万元，上限楼面价32584元/㎡。

地块所建商品住房毛坯销售均价不高于41000元/平方米，且毛坯销售最高单价不高于45100元/平方米。如实施装修销售的，装修价格不高于4000元/平方米。

萧政储出(2020)37号奥体博览中心单元BJ1701-11、13地块，东南至平澜路、西南至丹华路、西北至利一路、东北至金鸡路。规划为居住用地。

地块出让面积34723㎡，容积率3，建筑面积104169㎡。其中，需配建面积为5209平方米的公租房。

地块起价262506万元，起始楼面价25200元/㎡，上限价格340506万元，上限楼面价32688元/㎡。

地块所建商品住房毛坯销售均价不高于42500元/平方米，且毛坯销售最高单价不高于46750元/平方米。如实施装修销售的，装修价格不高于4500元/平方米。

周边地价：

钱江世纪城板块2019年共推出了3宗限价地，皆被滨江集团包揽。

7月29日，滨江集团以总价432980万元竞得世纪城核心区块单元SJC0305-03/04/05/06/09/11地块，成交楼面价31266元/㎡，溢价率24.07%。

10月18日，滨江集团以总价415246万元竞得奥体博览中心宅地，楼面价30135元/㎡，溢价率19.58%。

12月23日，滨江集团以总价406174万元竞得钱江世纪城奥体板块Q-09地块，楼面价31869元/㎡，溢价率26.47%。

周边房价：

滨江·御虹府因地块限价要求，5月8高层精装开盘价格4.5万元/㎡。

保利·澄品最近一次领出预售证是5月18日，高层精装备案价4.77万元/㎡。

测算：

核心单元宅地若溢价率封顶时，预期销售利润率为1.41%。

奥体博览城地块达到上限楼面价32688元/㎡时，预期销售利润率达到4.83%。