核心提要：

一、项目利润怎么算？

二、绿地钟爱特殊要求商住地

好地网6月28日消息（研究员 徐路加）今天（6.28），绿地竞得临安锦城板块商住地，成交楼面价6796元/㎡，溢价率仅1.81%。

地块成交情况

地块位置图

成交结果如本网预期，最终低溢价率成交。

楼面价不到7000元/㎡，项目会有多少“预期”利润呢？

一、项目利润怎么算？

项目总体可以分为4部分：

①住宅：面积83228㎡，占比70%；

②商务金融：面积28559㎡，占比23%；

③四星级酒店：面积10000㎡，占比8.05%；

④邻里中心：面积2500㎡。

可售部分为住宅和商务金融部分，若地价不分业态折算，均按6796元/㎡地价计算。

住宅按毛坯22800元/㎡销售，预期销售利润6.64亿元；

商务金融周边缺乏参考，考虑设置底商可提升一部分单价，总体以住宅5折计算，预计将亏损0.38亿元；

同时，酒店和邻里中心将沉淀资金。

酒店建安和装修按8000元/㎡计算，邻里中心建安以4000元/㎡计算，将沉淀资金1.77亿元。

综合以上，若将住宅部分利润补贴到商业和酒店等部分，预期总利润4.49亿元。

但以上仅为“预期利润”，需要考虑到商务金融的销售周期，酒店部分的运营风险。

二、绿地钟爱特殊要求商住地

本宗地块是绿地（绿地香港）今年在杭州竞得的第4宗地块，可以看到除了富阳区富春地块溢价率较高，其他3宗均为低溢价率甚至底价，且均有酒店建设要求。

不仅是杭州，这样的拿地策略，绿地是全国性的布局。

重资产项目，相比简单的住宅地块，需要有更大的前期资金投入，后期运营也有压力。那么，绿地为何钟爱此类地块呢？

好地研究院认为，或有以下支撑：

①相比于简单住宅地块，此类有特殊要求地块，竞争相对不激烈，能以较低价格取得地块，获得较高的预期利润；

②绿城具有满足各类要求的全产业链布局，特别是超高层、大型城市综合体、高铁站商务区及产业园开发，另外，酒店、康养、金融、能源等领域均有涉及。

③作为世界500强企业，有强大的资金支持，能够支撑项目持续投入。相比短期销售利润，绿地更追求资产的增值和长期受益。

绿地（绿地香港）2020年杭州市区竞得地块分布

绿地（绿地香港）2020年杭州市区竞得地块情况