核心提要：

一、3.2万/㎡的楼面地价，如何盈利

二、宁波高端改善市场潜力

三、绿城在宁波的豪宅之路

好地网6月24日消息今天（6月24日），鄞州区JD07-05-08(明楼地段)地块出让，最终由绿城竞得，楼面价32520元/㎡，溢价率41.39%。

地块成交情况

地块位置图（来源：好地大数据）

本地块经过长达495轮竞价后，最终的成交溢价率达到41.39%，成为宁波首宗地价突破3.2万元/㎡地块，远超预期。

本宗地块按楼面地价32520元/㎡，整盘按照上限小高层毛坯限价39500元/㎡测算，计算车位利润后，成本为40832元/㎡，超过售价1300元/㎡。

考虑到本地块须全装修交付，全装标准按2000元/㎡计算，住宅预期销售仍将亏损近500元/㎡，销售利润率为-1.23%。

一、3.2万/㎡的楼面地价，如何盈利

如此之高的地价，亏损的账面测算，绿城拿地缘由何在？本网细究支撑绿城拿地的因素有三：

1、作为三江口核心区的优质稀缺住宅用地，本地块上限小高层毛坯房价39500元/㎡，即使加上2000元/㎡装修价，41500元/㎡的整体销售均价对于宁波核心区的高端改善产品来说并不算高，本项目未来上限价格销售难度不大。

2、根据宁波最新的装修政策意见稿，开发商可以为客户提供装修升级方案，客户能够自主选择是否升级装修。

相比价格较低的刚需类产品，高端改善产品客户普遍对价格敏感度相对较低，考虑到时间精力因素，如果绿城能够拿出优秀的装修升级方案，客户接受装修升级服务的可能性较大。

绿城通过集中采购，集中施工的成本管控优势，可以在装修升级服务中获取一定利润，并实现项目的整体盈利，这或是绿城加预期拿地的重要原因之一。

3、对于高端改善客户，车位需求相对较大，且本案地块作为三江口核心区，周边地面停车位十分紧张，因此户均购买2个车位可能性更大。绿城通过适当提高车位配比，或能增加一定利润。

好地研究院认为，绿城在宁波市区拥有丰富的高端改善产品打造经验,通过上述这些措施，或许能够实现一定利润，另外，绿城也意图在宁波核心地段打造高端标杆性产品。 

二、宁波高端改善市场潜力

2019年以来，宁波市区销售均价破4万元/㎡的高端改善项目均集中在鄞州区，其中东部新城、江东核心和首南板块是当前豪宅项目集中的三大板块。

如东部新城板块的绿城凤起潮鸣项目，去年10月首开，今年4月加推，主力户型面积127-245㎡，加推高层豪装售价49000元/㎡，小高层豪装售价53000元/㎡，最低600万的总价门槛仍受到市场追捧，开盘去化达90%。

另外，首南板块的江山万里系列高端改善项目，也同样受到市场追捧，其中琅峰小区项目于去年11月开盘，主力户型面积148-177㎡，高层豪装售价45000元/㎡，基本也是600万起步产品，当前已基本售罄。

显而易见的是，受市场认可的好产品并不用担心因为价高而卖不动。

当前绿城与江山万里已经成为宁波豪宅市场的两块招牌，拥有相当高的高端客群号召力。但宁波市区高端改善项目市场整体供应不多，当前在售的高层房价4万/㎡以上的项目仅3个，可售存量约10万方。

总体而言，宁波的高端改善市场还有较大的市场潜力。

市区高层售价4万元/㎡以上项目分布图（来源：好地大数据） 

三、绿城在宁波的豪宅之路

2017年10月19日，绿城以上限地价20750元/㎡，竞配2800㎡保障性用房，拿下东部新城首宗地块，至此，开启绿城在宁波的豪宅项目之路。

绿城·柳岸晓风项目作为绿城在东部新城的首个项目，于2018年10月开盘，高层精装售价28000元/㎡，叠排精装售价41000元/㎡，处于当时市场价格的高位。

之后，2019年4月，绿城又以上限地价20750元/㎡，竞配21200㎡人才用房，拿下东部新城第二宗地块，即绿城凤起潮鸣项目，备案均价达到48000元/㎡，整体去化情况较好，绿城豪宅产品得到宁波客户的充分认可。

今年4月24日，绿城以住宅成交楼面价27318元/㎡竞得江北原白沙菜场地块，结合今天明楼地块的区位，绿城已实现甬江两岸核心区高端改善项目全面布局。

绿城在宁波的豪宅之路似乎越走越快，越走越有信心，预计之后宁波高价地块的土拍中会越来越常看到绿城的身影。

绿城在宁波主城三区拿地布局图