核心提要：

1、预计能够实现上限房价销售

2、地块溢价率将在22%-26%之间

3、谁将出手？

好地网6月23日消息（研究员 楼陈名）明天（6月24日），鄞州区JD07-05-08(明楼地段)地块将出让，建筑面积8.86万方，起价20.38亿元,上限价30.56亿元，达上限竞报配建人才安居专用房面积，上限高层毛坯房价37000元/㎡，上限小高层毛坯房价39500元/㎡。

地块指标

地块核心指标：地块总建筑面积88625㎡，容积率2.2，建筑密度不大于35%，限高60米。

地块起始楼面价23000元/㎡，上限楼面价34490元/㎡，上限高层毛坯房价37000元/㎡，上限小高层毛坯房价39500元/㎡。

好地研究院预测，由于本地块属性区位优质，按照近期市场热度，地块低利润成交可能性较大，溢价率将在22%-26%之间。

具体分析如下：

1、预计能够实现上限房价销售

地块北侧2公里，龙湖·天曜项目（商业占比32%）今年4月首开，一期已基本售罄，在售精装高层39000元/㎡，扣除精装，毛坯售价与本地块基本一致。

另外，北侧2公里还有今年5月首开的江万府项目（东部江山万里），当前住宅仅去化25%左右，该项目产品定位为高端豪宅项目，主力户型面积170-200㎡，高层豪装售价45000元/㎡，小高层豪装售价49500元/㎡，总价段在760-990万元。

明楼地块地处宁波三江口核心区，南侧距离地铁1号线舟孟北路站不到1公里，北侧距离规划地铁6号线曙光站仅600米，地块属性优质。对标龙湖·天曜项目，本地块实现上限价格销售难度不大。

另外，待本地块项目入市，板块内龙湖·天曜项目和江万府项目在售存量较少，同时，招商&鄞州城建项目刚入市，可售住宅存量同样不大。

周边在售项目（来源：好地大数据）

2、地块溢价率将在22%-26%之间

地块南侧1公里，招商蛇口&鄞州城建刚刚于6月22日竞得鄞州区JD04-02-02/03、09/10百丈地块，该地块商业占比约43%，住宅部分实际楼面价为25557元/㎡，上限毛坯房价36500元/㎡，住宅部分预期销售利润率为6.82%。

若按照招商蛇口&鄞州城建地块利润率6.82%，极限强排全小高层，上限毛坯房价39500元/㎡测算，对应名义楼面价为27957元/㎡，对应溢价率21.6%左右。

若按照宁波市区限价地平均预期销售利润率4.61%，极限强排全小高层，上限毛坯房价39500元/㎡测算，对应名义楼面价为29016元/㎡，对应溢价率26.2%。

地块若设计高层和小高层搭配，利润率将有所下降；同时，核心区域地段体现房企豪宅打造能力，影响精装修的利润空间。

因此，好地研究院预测，该地块预计溢价率将在22%-26%之间，而且大概率能够达到26%。

明楼地段控制性规划图

3、谁将出手？

地块属鄞州核心区，南北双地铁加持，预计将吸引较多开发商关注，市区内已进驻房企雅戈尔、荣安、绿城、奥克斯等有可能出手；外来想战略首入宁波，这宗地块也是不错的选择。

附：地块指标与测算分析

地块指标：

鄞州区JD07-05-08(明楼地段)地块，出让面积40284㎡，容积率2.2，建筑面积88625㎡。

地块起价203837万元，起始楼面价23000元/㎡，设上限价格305667万元，上限楼面价34490元/㎡，达上限竞报配建人才安居专用房面积。

地块高层住宅产品类型（12层及以上）毛坯销售均价不高于37000元/平方米，小高层住宅产品类型（7-11层）毛坯销售均价不高于39500元/平方米。车位最高销售价格不高于30万/个。

周边地价：

地块南侧1公里，招商蛇口&鄞州城建于今年6月22日竞得鄞州区JD04-02-02/03、09/10百丈地块，实际住宅成交楼面价为25557元/㎡，上限毛坯房价36500元/㎡，预期销售利润率为6.82%。

周边房价：

地块北侧2公里，龙湖·天曜项目（商业占比32%）今年4月首开，一期已基本售罄，在售精装高层39000元/㎡，扣除精装成本，毛坯售价与本地块基本一致。

今年5月首开最新开盘的江万府项目，当前住宅仅去化25%左右，主要原因是项目产品定位为高端豪宅项目，户型面积大，总价高，高层豪装45000元/㎡，小高层豪装49500元/㎡。

测算：

若按照招商蛇口&鄞州城建地块利润率6.82%，极限强排全小高层，上限毛坯房价39500元/㎡测算，对应名义楼面价为27957元/㎡，对应溢价率21.6%左右。

若按照宁波市区限价地平均预期销售利润率4.61%，极限强排全小高层，上限毛坯房价39500元/㎡测算，对应名义楼面价为29016元/㎡，对应溢价率26.2%。