好地网6月22日消息（研究员 楼陈名）明天（6月23日），江北区孔浦小城镇5#地块将出让，建筑面积7.18万方，起价11.5亿元,上限价17.2亿元，达上限竞报配建人才安居专用房面积，上限毛坯房价30600元/㎡，须全装修交付。

地块指标

地块核心指标：地块总建筑面积71775㎡，容积率2.5，建筑密度不大于30%，限高60米。

地块起始楼面价16000元/㎡，上限楼面价23990元/㎡，上限毛坯房价30600元/㎡。

好地研究院预测，若延续近期拿地热度，同时考虑装修利润空间，地块预计低利润成交，溢价率将在35%左右。

具体分析如下：

1、预计能够以上限房价销售，去化较好

本地块东南侧500米，滨盛臻园项目于今天4月首开，在售精装高层均价30500元/㎡，扣除装修价格后，略低于本地块上限毛坯价格，当前项目一期去化80%。

同时，地块拥有宁波文创港和甬江科创大走廊双重区域规划利好，西侧紧邻三江口核心区，生活配套完善；北侧临近轨道2号线孔浦站和3号线大通桥站，双地铁加持。

另外，待本地块项目入市，板块内仅滨盛臻园项目和文创港环球产城项目在售，预计可售住宅存量较少。

好地研究院认为，本地块拥有区域规划利好，以及双地铁加持，预计能够以上限价格销售，同时将具有较强的认同度，去化速度较快。

文创港控制性规划图

2、地块溢价率将在35%左右

地块西侧3公里，绿城于今年4月24日竞得江北原白沙菜场地块，实际住宅成交楼面价为27304元/㎡，上限房价37000元/㎡（含装修），预期销售利润率仅为0.59%。

绿城地块相较于本地块区位更优，且同样临近轨道2号线正大桥站，但考虑近期市场热度，仍具有一定参考性。

本地块按照绿城地块利润率0.59%，上限毛坯房价30600元/㎡测算，名义楼面价为23790元/㎡，对应溢价率48.7%左右，略低于本地块上限楼面价23990元/㎡。若以上限楼面价成交，则基本处于盈亏线上。

本地块按照宁波市区限价地平均预期销售利润率4.61%，上限毛坯房价30600元/㎡测算，名义楼面价为21638元/㎡，对应溢价率35.2%。

地块位于限购圈内，需以全装修交付，装修部分仍有一定利润空间。

好地研究院认为，若延续近期拿地热度，同时考虑装修利润空间，地块预计低利润成交，溢价率将在35%左右。

至于最终成交楼面价能否达到上限楼面价，即盈亏平衡线，需要房企加足够预期拿地。

周边在售项目（来源：好地大数据）

3、谁将出手？

地块区域规划利好明显，双地铁加持，预计将吸引较多开发商关注，地块周边已有布局的房企就有雅戈尔、海尔、中铁建、光明等；外来想首入宁波，或急于在宁波市区补仓的房企，这宗地块是不错的选择。

附：地块指标与测算分析

地块指标：

江北区JB04-03-09b（孔浦小城镇5#）地块，出让面积28710㎡，容积率2.5，建筑面积71775㎡。

地块起价11484万元，起始楼面价16000元/㎡，设上限价格172188万元，上限楼面价23990元/㎡，达上限竞报配建人才安居专用房面积。

地块商品住宅毛坯销售均价不高于30600元/㎡，商品住宅毛坯最高销售单价不高于33660元/㎡。该地块应实行全装修交付，装修标准应当符合该项目预售许可时市政府相关政策要求。车位最高销售价格不高于25万/个。

周边地价：

地块西侧3公里，绿城于今天4月24日竞得江北原白沙菜场地块，实际住宅成交楼面价为27304元/㎡，上限房价37000元/㎡（含装修），预期销售利润率仅为0.59%。

周边房价：

本地块东南侧500米，滨盛臻园项目于今天4月首开，在售精装高层均价30500元/㎡，扣除装修价格后，略低于本地块上限毛坯价格，当前项目一期去化80%。

测算：

本地块按照绿城地块利润率0.59%，上限毛坯房价30600元/㎡，测算，名义楼面价为23790元/㎡，对应溢价率48.7%左右，低于上限楼面积23990元/㎡。

本地块按照宁波市区限价地平均预期销售利润率4.61%，上限毛坯房价30600元/㎡测算，名义楼面价为21638元/㎡，对应溢价率35.2%。