核心提要：
一、海曙西门大体量地块，溢价率或不超过22%；小体量地块或不超过15%
二、潘火地块，溢价率将超过26%
三、百丈潜龙地块，溢价率或在26-37%之间
好地网6月21日消息（研究员 楼陈名）6月22日，宁波海曙核心区和鄞州核心区各有2宗涉宅地出让，总建面36.69万方，总起价53.77亿元。
地块指标
地块位置分布（来源：好地大数据）
好地研究院预测：
1、海曙西门大体量地块，溢价率或不超过22%；小体量地块或不超过15%
2、潘火地块，溢价率将超过26%
3、百丈潜龙地块，溢价率或在26-37%之间
一、海曙西门大体量地块，溢价率或不超过22%；小体量地块或不超过15%
核心指标：海曙中板块此次出让的2宗地块，位置相近、新房限价略有不同。其中西门05-06地块，出让面积1.2万㎡，体量较小，地块起始楼面价21500元/㎡，设不同业态上限毛坯房价（高层上限毛坯均价34500元/㎡，小高层上限毛坯均价36500元/㎡，多层上限毛坯均价38500元/㎡）；西门04-01d地块，出让面积2.1万㎡，体量适中，起始楼面价20500元/㎡，上限毛坯均价为34800元/㎡。
1.以上限价格销售可能性较大，预计去化速度一般
地块东侧500米美的鼓楼前项目，在售毛坯高层36000元/㎡，本地块所在海曙中板块享有核心商业配套资源。同时，居住氛围浓厚，周边二手房住宅以老旧小区为主，整体成交均价小于本地块上限价格。本地块以上限价格销售可能性较大。
另外，美的鼓楼前项目去年10月首开，当前去化率仅67%。
本次出让地块北侧500米处，中海高塘项目即将入市，住宅可售建筑面积约13.52万方，板块内市场存量较为充足，预计去化速度一般。
2.地块起始楼面价为宁波最高起价
今年5月28日，板块内成交的维科地块，容积率2.4，限高60米，起始楼面价17200元/㎡，可售住宅部分实际地价为23310元/㎡，上限房价为35300元/㎡（含装修），预期销售利润率仅5.39%。与本次地块距离都在2公里范围内，出让时间间隔近1个月，可以作为重点对标。
由于本次出让的2宗西门地块，拆迁安置难度大，做地成本高，加之近期宁波土地市场火热，所以相比于维科地块的17200元/㎡起始楼面价，2宗地块的起始楼面价设置超2万元/㎡，也是宁波最高起始楼面价。
周边地块成交情况（来源：好地大数据）
3.参考维科地块地价，大体量地块溢价率或不超过22%，小体量地块溢价率或不超过15%
①西门地段HS08-05-06地块
若参考维科地块的预计销售利润率5.39%，以及其上限房价35300元/㎡（含装修），本地块按上限高层毛坯价格34500元/㎡计算，对应名义楼面价为24683元/㎡，溢价率为15%。
考虑到本地块可售住宅体量仅2.16万方，小于维科地块可售体量，房企拿地积极性或有所下降。
但也不排除房企加预期拿地的可能。
②西门地段HS08-04-01d地块
若参考维科地块的预计销售利润率5.39%计算，本地块以上限毛坯价格34800元/㎡，名义楼面价为24960元/㎡，对应溢价率为21.7%。
虽然本地块从容积率和体量上与维科地块一致，但周边道路单行且狭小，老旧小区较多，施工难度较大，影响房企拿地积极性；另外，近期市区集中出让地块较多，房企选择面较大，或在一定程度上影响最终结果。
好地研究院认为，海曙西门两宗地块，大体量地块溢价率或不超过22%，小体量地块溢价率或不超过15%，但考虑近期市场热度，最终溢价率也有可能超预期。
4.谁将出手？
作为临近海曙核心区地块，预计将吸引多家房企参与，板块内已进驻房企，如金地、招商、维科等房企或将出手，另外对海曙核心区市场感兴趣的房企也可能参与。
二、潘火地块，溢价率将超过26%
地块核心指标：商服面积73270㎡，全部自持十年；起始楼面价12700元/㎡，新房毛坯限价30800元/㎡。
1、上限价销售有支撑，预计去化速度较快
板块内无新房供应，绿城&轨道两个项目尚处于待售状态。
地块西侧1.5公里，华润未来道项目2019年3月首开，紧邻轨道3号线仇毕站，此前高层销售均价30800元/㎡，当前已售罄，与本次地块上限毛坯价格30800元/㎡一致。
另外，地块东侧2公里的绿城招商明月江南项目，在售高层全装均价31500元/㎡，小高层全装均价33500元/㎡，略高于本地块上限价格。
好地研究院认为，本地块紧邻在建地铁4号线（今年开通）潘火站，轨道交通优势能够支撑上限价格销售，且地块属性优质，预计去化速度较快。
周边地块成交情况（来源：好地大数据）
2、限购圈内地铁楼盘，溢价率将超过26%
限价以来，潘火板块已出让有两宗“限房价”地块：
最近一宗商住地由绿城&宁波轨道竞得，紧邻本地块，参考性较大，住宅部分实际地价19600元/㎡，溢价率21.4%；
若自持商业部分以零地价计算，参考绿城&宁波轨道项目住宅部分实际地价19600元/㎡，则本地块的名义楼面价为14552元/㎡，溢价率为14.6%，预期销售利润率为9.67%。
考虑到本地块住宅部分预计销售速度较快，若参考宁波市区限价地平均预期销售利润率5.02%，则本地块名义楼面价为15950元/㎡，对应溢价率为25.59%。
好地研究院认为，本地块位于限购圈内，且紧邻4号线潘火站，新房以上限价格销售压力不大，考虑近期竞争激烈程度，房企加预期低利润率拿地的可能性较大，溢价率将超过26%。
3、谁将出手
板块内此前已拿地的绿城&宁波轨道、华润等房企最有望出手，通过本宗地块能摊薄成本。另外，本土房企荣安、雅戈尔等也有可能参与。
三、百丈潜龙地块，溢价率或在26-37%之间
地块核心指标：住宅建筑面积43842㎡，商业面积33123㎡，其中包含沿中山东路底商不少于6000㎡，上限毛坯房价36500元/㎡。
1、上限价销售有支撑，预计去化速度较快
地块北侧2公里，龙湖·天曜项目（商业占比32%）今年4月首开，一期已基本售罄，在售精装高层39000元/㎡，扣除精装成本，毛坯售价与本地块基本一致。
百丈潜龙地块紧邻地铁1号线舟孟北路站，属鄞州核心区，周边在售项目价格高，且去化情况良好。本地块以上限毛坯房价销售有支撑，预计去化速度较快。
地块指标情况
周边地块成交情况（来源：好地大数据）
2、商住地块，溢价率或在26-37%之间
本地块出让须知已明确，住宅部分起始楼面价为20778元/㎡,商业部分起始楼面价6702元/㎡。
考虑到住宅部分预计将快速销售，若取预期销售利润率5.02%（今年宁波市区限价地平均预期），对应住宅部分楼面价为26359元/㎡。不考虑商业部分溢价，此时溢价率为26.7%。
若预期销售利润率为零，对应住宅部分楼面价为28576元/㎡。不考虑商业部分溢价，此时溢价率为37.5%
而由于地块属于宁波最核心的区域，可售商业地价仍有相当价值，同时，考虑最近市场热度和房企加预期拿地情况，最终溢价率或在26-37%之间。
好地研究院认为，住宅部分占比仅57%，利润的实现主要以商业销售和装修升级为主。最终的溢价率将取决于商业部分价值判定和装修升级方案设计。
3、谁将出手
板块内此拿地的宝龙、龙湖、华润等有望出手，另外，在板块内江山万里、荣安、绿城等也有可能参与。
附：测算分析
一、海曙西门2宗宅地
地块指标：
1、西门地段HS08-05-06地块
出让面积12016㎡，容积率1.8，建筑面积21628㎡，起始楼面价21500元/㎡。高层住宅产品类型（12层及以上）毛坯销售均价不高于34500元/平方米，小高层住宅产品类型（7-11层）毛坯销售均价不高于36500元/平方米，多层住宅产品类型（4-6层）毛坯销售均价不高于38500元/平方米。
2、西门地段HS08-04-01d地块
出让面积20729㎡，容积率2.3，建筑面积47676㎡，起始楼面价20500元/㎡，上限毛坯房价34800元/㎡。
周边地价：
维科竞得海曙区HS05-04-22（社区学院南侧）地块，楼面价23310元/㎡，溢价率35.52%。该地块新房限价3.53万元/㎡（含装修）。
周边房价：
地块东侧500米的美的鼓楼前项目高层在售均价为35800元/㎡，小高层毛坯在售均价为37200元/㎡。
测算：
西门地段HS08-05-06地块;若参考维科地块的预计销售利润率5.39%，以及其上限房价35300元/㎡（含装修），本地块按上限高层毛坯价格34500元/㎡计算，对应名义楼面价为24683元/㎡，溢价率为15%。
西门地段HS08-04-01d地块：若参考维科地块的预计销售利润率5.39%计算，本地块以上限毛坯价格34800元/㎡，名义楼面价为24960元/㎡，对应溢价率为21.7%。
二、鄞州区JD13-06-20(火车东站-潘火地段）地块
地块指标：
地块出让面积72883㎡，其中需配建面积73270㎡的商业，且商服部分全部自持十年；配建12班幼儿园，建筑面积4042㎡，起始楼面价12700元/㎡，上限毛坯房价30800元/㎡。
周边地价：
最近一次出让地块由绿城&宁波轨道竞得的JD13-06-12地块，名义楼面价18210元/㎡，溢价率21.4%，配建10%商业，上限房价31500元/㎡（含装修）。
此外，2019年12月13日，绿城&宁波轨道竞得JD13-02-04地块，名义楼面价15900元/㎡，溢价率13.57%，多层上限房价37700元/㎡，小高层上限房价32800元/㎡，高层上限房价29800元/㎡。
周边房价：
板块内华润未来道和景瑞兴宁府均已售罄。其中华润未来道最后一次领出预售证是在2019年5月30日，两个月基本售罄，高层销售均价30800元/㎡。
测算：
若自持商业部分以零地价计算，参考绿城&宁波轨道项目住宅部分实际地价19600元/㎡，则本地块的名义楼面价为14552元/㎡，溢价率为14.6%，预期销售利润率为9.67%。
考虑到本地块住宅部分预计销售速度较快，若参考宁波市区限价地平均预期销售利润率5.02%，则本地块名义楼面价为15950元/㎡，对应溢价率为25.59%。
三、鄞州区JD04-02-02/03、JD04-02-09/10(百丈地段)地块
地块指标：
地块住宅建筑面积43842㎡，商业面积33123㎡，其中包含沿中山东路底商不少于6000㎡，上限毛坯房价36500元/㎡
周边地价：
2019年06月13日，龙湖竞得新街街道居住地块，商业占比32%，楼面价13020元/㎡，溢价率27%，地块项目案名为龙湖·天曜。
周边房价：
地块北侧2公里，龙湖·天曜项目今年4月首开，一期已基本售罄，在售精装高层39000元/㎡，扣除精装成本，毛坯售价与本地块基本一致。
测算：
本地块住宅起始价20778元/㎡,商服等其他用途起始价6702元/㎡。
考虑到住宅部分预计将快速销售，若取预期销售利润率5.02%（今年宁波市区限价地平均预期），对应住宅部分楼面价为26359元/㎡。不考虑商业部分溢价，此时溢价率为26.7%。
若预期销售利润率为零，对应住宅部分楼面价为28576元/㎡。不考虑商业部分溢价，此时溢价率为37.5%。