好地网6月19日消息（研究员 陈培培）今天（6月19日），秀洲新区16号地块成功出让，经过241轮竞价，由蓝光以上限价格加竞配人才房竞得，楼面价9125元/㎡，溢价率34.10%，竞配人才住房面积6200㎡（占总建面5.8%）。

该宗地为纯住宅用地，总建面积为10.66万方。

据悉，该宗地块是今年嘉兴秀洲新区出让的首宗地块，共吸引了12家单位报名，分别是金地、佳源、卓越、天阳、新希望、蓝光、中粮、中梁、海伦堡、恒大、世茂、大发。

地块成交情况表

如何评价以“上限价格+竞配人才住房面积6200㎡”这一竞价结果呢？好地研究院进行分析——

一、地价涨了多少？

若人才住房建安成本以4000元/㎡计算，加上需要无偿移交的配套地下车位成本，本宗地块实际楼面价10095元/㎡。

10095元/平米的实际地价，创下了秀洲新区板块地价的新高，与板块内之前最高地价相比，实际楼面价高出了约880元/㎡，涨幅9.5%。

板块内之前最高地价地块是2019嘉秀洲-005号商住地块，位于本宗地东侧，由交投&祥生在2019年5月31日以上限价格竞配保障房800㎡竞得，容积率2.2，实际成交楼面价为9213元/㎡。

地块位置图

二、利润空间有多大？

虽然竞拍激烈，但是据好地研究院测算，依照嘉兴目前的市场行情，蓝光获取一定的利润并非难事。

据好地研究院测算，将车位利润摊到可售楼盘部分，则整盘售价预期为18500元/平米。

该宗地块保本房价为16729元/平米，据此测算，项目预期销售利润率将达到10%左右。

在当前激烈的土地竞拍行情下，10%是非常不错的利润率。

具体测算如下：

1.嘉兴市区允许新房预售审批价格每月上涨100元/方左右，目前板块内高层毛坯备案均价14800元/㎡，小高层毛坯备案价为15400元/㎡。假设蓝光在8个月后开盘，则每平米的售价预期能够上涨800元/平米。

2.地块容积率1.8-2.2，限高36-80米，产品预计高层（26层）+小高层（12层）产品，假设小高层与高层的比例按照4:6，则开盘销售时，预计整盘均价将在16100元/㎡左右。

3.车位将贡献2400元/平米的利润：由于嘉兴市场限价的特殊性，车位利润是重要来源，根据规划要求，本宗地配置不小于1.2车位/每100平米建面，车位销售价格30万/个，成本为10万/个，预计住宅车位利润为2400元/㎡。

当然，目前周边在售项目以当前价格销售，开盘去化率大约在70%左右，若价格上涨800元/平米，能否实现快速去化，还需要市场验证。

注：项目成本=土地成本*（1+0.03）+装修成本+建安成本+税费（土增税2.0%，增值税4%，所得税为利润的25%）+营销及管理费（3.0%）+财务成本（按照建安x1.5年x0.08）-车位利润。

三、蓝光拿地策略分析

2019年9月，蓝光启动“上海+成都”双总部，意在强化华东区域地位，是集团重心战略调整；

近期，蓝光在公开市场频频出手：

据好地大数据，今年6月份以来蓝光在浙江成功竞得5宗地块，分布于温州瓯海区、龙湾区、瑞安市，宁波海曙区以及今天的嘉兴秀洲区。地块总建筑面积36.34万方，拿地总金额53.1亿元。

蓝光6月浙江拿地情况

在此之前，蓝光在公开市场鲜有出手（公开拿地主要在县市），在浙江获取土地储备主要通过合作入股的方式。

此次转向公开市场拿地，或许是蓝光做大在华东，特别是浙江区域规模布局的图谋。

毕竟，在土地市场万分透明的长三角，想要通过合作不操盘迅速做大规模，并非易事，且不利打响自身品牌。