核心提要：

1、上限价格销售有难度，未来去化速度一般

2、溢价率将在45%左右

3、谁将出手？

好地网6月18日消息（研究员 楼陈名）6月19日，北仑滨江新城核心启动区将出让一宗宅地，建筑面积7.18万方，起价4.31亿元。

地块指标

地块核心指标：地块总建筑面积71853㎡，容积率1.5≤A-1#地块≤1.6，1.0<A-2#地块≤2.5，建筑密度A-1#地块≤50%，A-2#地块≤30%，限高A-1#地块≤60米，A-2#地块≤80米。A-1#地块所有商业建筑面积共13168㎡自竣工验收后首次登记之日起整体持有不少于10年。

地块起始楼面价6000元/㎡，新房毛坯限价19300元/㎡。

好地研究院预测，本宗地块起始楼面价和上限房价均较低，预计溢价率将在45%左右。

具体分析如下：

1、上限价格销售有难度，未来去化速度一般

地块所属滨海新城板块，位于高新区和小港板块之间。但当前滨海新城板块生活环境与小港板块仍有差距；同时与高新区之间相隔梅墟片区，且板块内无轨道交通直达，市区价格外溢客源导入有限。

好地研究院认为，滨海新城板块内产业发展较好，有一定置业需求；同时，因板块享有一定鄞州核心区配套资源，或存在一定投资客源。

当前地块周边生活环境有待改善，以上限毛坯房价销售存在一定难度，预计去化速度一般。

周边在售项目（来源：好地大数据）

2、溢价率将在45%左右

地块周边最近成交的万科未来广场地块（2018.1.18），实际地价10113元/㎡，新房销售均价18000元/㎡销售，利润率8.6%。

而本地块若以万科未来广场利润率8.6%倒推，名义楼面价为8709元/㎡，溢价率为45%。

好地研究院认为，滨海新城板块现状与小港板块仍有一定差距，考虑今天高桥地块竞拍热度，若有房企以较高预期拿地，预计溢价率将在45%左右。

3、谁将出手？

万科作为板块内老牌进驻房企，深耕市场可能性较大，同时板块内已进驻房企中南、卓越、荣安等有望再次拓展市场。另外，上半年拿地较少的房企，有较大的压力，也可能会积极出手。

附：地块指标与测算分析

地块指标：

北仑滨江新城核心启动区A区块，出让面积31704㎡，容积率1.5≤A-1#地块≤1.6，1.0<A-2#地块≤2.5，建筑面积71853㎡。其中，A-1#地块所有商业及商务办公等物业自竣工验收后首次登记之日起整体持有不少于10年，自持期内不得整体或分割转让。

地块起价43111.8万元，起始楼面价6000元/㎡。

该地块商品住宅毛坯销售均价不高于19300元/平方米，毛坯销售最高单价不高于21230元/平方米。车位最高销售价格不高于20万元/个。

周边地价：

板块内最近出让商住地块是在2018年1月18日，万科竞得小港小浃江综合体地块，楼面价5640元/㎡，商业面积6万方，实际地价10113元/㎡。

周边房价：

地块东北侧3.5公里处，北仑小港片区御江东郡项目，今年3月首批备案均价为19641元/㎡，当前整体去化75%，与本地块上限毛坯房价基本一致。

地块东北侧3公里处，已售罄万科未来广场项目，实际地价10113元/㎡，新房销售均价18000元/㎡。

测算：

若本地块以万科未来广场利润率8.6%倒推，自持商业面积1.3万方，商业地价按零计算，实际地价10664元/㎡，名义楼面价为8709元/㎡，溢价率为45%。