核心提要：

一、地价测算：封顶，竞配人才房或超10000㎡

二、谁将出手？

好地网6月18日消息（研究员 陈培培）6.19（明天），嘉兴秀洲区2020嘉秀洲-016号地块将出让，总建筑面积10.66万方，起价72541.63万元，起始楼面价6804.55元/㎡。

地块指标表

本宗地块是今年秀洲新区板块首宗出让地，与板块内上一次推地相隔了8个月，卓越在2019年9月19日底价摘得嘉秀洲-022号住宅地块，溢价率0.14%，容积率1.8，需配建幼儿园，实际成交楼面价8403元/㎡。

区域最高地价地块是2019嘉秀洲-005号商住地块，位于本宗地东侧，由交投&祥生在2019年5月31日以上限价格竞配保障房800㎡竞得，容积率2.2，实际成交楼面价为9213元/㎡。

地块位置图

该宗地块上限楼面地价9125元/平米，据好地网了解，该宗地块吸引了10余家房企参拍，最终市场热度将如何？本网分析如下——

一、地价测算：大概率封顶，竞配人才房或超10000㎡

本宗为纯住宅地块，未有特殊建设要求。容积率1.8-2.2，限高36-80米，建筑密度30%,地上总建筑10.66万方，产品预计为高层（26层）和小高层（12层）。

同板块最新开盘项目主要有交投祥生上湖轩、富力云庭雅居。

交投祥生上湖轩2020年4月2日首次取得预售证，高层（21-23层）毛坯备案均价14800元/㎡，去化速度快；

富力云庭雅居2020年5月25日最新领预售证，高层（26层）毛坯备案14700元/㎡，小高层（10层）毛坯备案15400元/㎡，去化速度较快。

周边参考项目产品均价

价格预测：区域内基本为毛坯销售，无精装楼盘，因此本宗地块的小高层、高层以毛坯价计算，高层价格参考相邻的交投祥生上湖轩，小高层参考富力云庭雅居。考虑嘉兴市区新房审批价格每月上涨100元/方左右，待本宗地块上市时（拿地8个月后），预期价格为：小高层毛坯16200元/㎡，高层毛坯15600元/㎡，同时考虑项目总体量达10万方，分批销售，未来整体均价还有上浮空间。

若高层与小高层之间比为6：4，同时考虑分批上市价格上浮，预计整盘住宅价格实现16100元/㎡左右。

根据规划要求，本宗地配置不小于1.2车位/每100平米，预计部分户型要绑定2个车位销售，根据目前市场车位出售情况，本宗地块车位销售价格30万/个左右，每个车位成本10万计算，则利润20万/车位，分摊到住宅每平方利润为2400元。

若以封顶地价9125元/㎡测算，建安成本按4000元/㎡，则项目依然有约16%的利润率。

因此，好地研究院认为，该宗地块大概率需要竞拍人才房，人才房竞配预计将在10000平米以上，按照10000平米人才房计，算上人才房建安成本(4000元/㎡)及同步移交的车位成本，实际楼面地价为10607元/㎡，那么住宅利润率约为8%，利润空间尚可，高于嘉兴经开区近期成交地块的普遍利润率。

二、谁将出手？

据好地研究院了解，该宗地块报名的房企数量多达10余家，与6月15日嘉兴经开2020-11号地块报名房企数量比，略少一些。

从报名的阵容来看，本次竞拍必然是一场恶战。

首先，已在进驻嘉兴，进一步扩大在嘉兴布局的房企，将是本次竞拍的主力之一，这类房企包括世茂、恒大、金地、新希望等；

其次，板块内深耕补仓型的企业出价值得关注，如2019年9月份已摘得1宗地的卓越，也有板块内已售罄库存为零的房企佳源、中粮、中梁； 

此外，还有意欲新进嘉兴的房企，例如蓝光等。

附：

1、项目成本=土地成本*（1+0.03）+装修成本+建安成本+税费（土增税2.0%，增值税4%，所得税为利润的25%）+营销及管理费（3.0%）+财务成本（按照建安x1.5年x0.08）-车位利润。

2、根据嘉兴实际情况，建安成本从4500元/㎡调整为4000元/㎡。

3、周边地块成交

在2019年5月31日，交投&祥生以上限价格11.91亿元，9125元/㎡，容积率2.2，溢价率34.46%，保障房800㎡竞得2019嘉秀洲-005号商住地块，总建面13.05万方。剔除800㎡保障房、以及地下车库建设成本，实际成交楼面价为9213元/㎡

在2019年9月19日，卓越以9.14亿元，8022.22元/㎡，溢价率0.14%竞得2019嘉秀洲-022号住宅地块，容积率1.8，总建面11.4万方。剔除需要配建3500㎡建筑面积的9班幼儿园成本，实际成交楼面价8403元/㎡。